Есть категория людей, которые безоговорочно верят в сказку о пассивных инвестициях и мечтают, как однажды, лёжа на диване, разбогатеют. Всё как в «Золотом ключике» : закопал монеты — а на этом месте без всяких прилагаемых усилий вырастет денежное дерево. Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов разрушает чужие иллюзии и рассказывает, почему пассивные инвестиции — песня для очень доверчивых особ и как добиться по-настоящему серьёзных отчислений от вложений.
Первый миллион не даёт гарантий
Когда ко мне приходят на консультацию по поводу вложений финансов, многие говорят так:
— Сергей, вы рассказываете про коммерческую недвижимость, но в ней же надо разбираться!
Или так:
— Фондовый рынок — это не для меня. В нём нужно понимать! Вот куплю новостройку — и готово, будет пассивной инвестицией, в которой разбираться не нужно.
Как-то я прогулялся по посёлку Новахово с одним из собственников домов. И он рассказал мне интересную притчу про первый миллион:
— Посмотри, сколько здесь недостроенных домов и разорившихся владельцев недвижимости. Эти дома стоят пустые, и собственники продать их не могут. Знаешь, почему? Потому что заработав первый миллион долларов, они полагали, что уже богачи, и позволяли себе то, что позволять не стоит.
Можно ли инвестировать в новостройки с ипотечным плечом?
Часто идея инвестировать появляется у человека, когда он зарабатывает свой первый или второй миллион рублей. Многие хотят взять ипотечное плечо и влезть в покупку новостройки с целью её дальнейшей перепродажи. Но разберём на примере.
Недавно в агентство обратился молодой человек, который в одном из жилых комплексов в 2019 году купил объект за 9.760.000 рублей. Своих денег у него было 2 миллиона, и он не думал, как увеличить капитал, работая дальше на себя. Вместо этого он решил поиграть в пассивные инвестиции. Вылилось всё в то, что он сейчас может перепродать эту недвижимость максимум за 12.500.000 миллионов, но получить на руки — только около 11.000.000. Почему? Потому что такая же недвижимость у застройщика стоит 12.500.000, а значит, молодой человек будет вынужден дать дисконт. Кроме того, он заплатит агентам комиссию, потеряет на налогах на продажу и посчитает, сколько за это время отдал банку. Мы, сделав расчёт, увидели, что обратно он вернёт в лучшем случае 600.000 рублей. У меня возникает вопрос: стоит ли рисковать кровными двумя миллионами, чтобы заработать дополнительные 600.000 рублей за два года? Да в нашей сети агент по недвижимости зарабатывает в месяц 250-300 тысяч рублей!
Инвестиция в котлованы — не пассивная
Песня про пассивные инвестиции существует только для того, чтобы вытягивать из таких, как этот молодой человек, больше денег. Поймите: вашими деньгами беспроцентно распоряжается застройщик, ребята из мутных фондов или дельцы из биткоиновой пирамиды.
На деле история про то, что есть инвестиционные сферы, в которых не нужно разбираться, разбиваются о скалу реальности. Например, покупка объекта в строящемся доме — уже не пассивная инвестиция, потому что, прежде чем вы заплатите застройщику — если вы не идиот, конечно — вы проедете много строек. А потом, когда будете «вылезать» из этого объекта недвижимости, надо будет разобраться с налогами, продажей, погашением ипотеки и т.д. Вот вам и пассивные инвестиции в новостройки!
Что не рассказывают инвестиционные «гуру» ?
Многие пишут мне в комментариях:
— Ты задолбал рассказывать про инвестиции, для которых нужно много миллионов рублей. Лучше расскажи, как стать богатым с накоплениями в 100.000 рублей!
Знаете, для чего существуют Youtube-каналы, на которых рассказывают, как с накоплениями в 100.000 и зарплатой в 50.000 рублей неожиданно стать богатым? Для хайпа и продажи дешёвых курсов. И главного эти инвестиционные гуру вам не расскажут:
Важно не то, в какой инструмент вы вложили — в акции, облигации, биткоин или недвижимость. Важна дельта между доходами и расходами, которая со временем должна расти.
Для этого нужно продумать инвестиционную стратегию на много лет вперёд. Удовлетворив свои базовые потребности, вы не увеличиваете расходы вместе с растущими доходами, а стараетесь с годами увеличивать дельту накоплений, которые реинвестируете в своё будущее, когда у вас не будет хватать сил работать на полную катушку. Лично я сначала стал думать, какая у меня корзина расходов и как я могу увеличить доходы, чтобы как можно больше отложить сейчас на тот период, когда здоровье мне работать не позволит. И только потом стал думать над тем, куда вкладывать накопленные денежные средства.
Почему в списке Forbes нет пассивных инвесторов?
Как люди до сих пор попадают в пирамиды вроде «МММ»? Они хотят, чтобы со старта — со 100.000 рублей — «тело» этих накоплений увеличилось в икс раз. Мы с руководителем сети Vysotsky Estate в Тушино Екатериной Бунтовичевой уже рассказывали о кредитных «олигархах», которые залезали ещё и в ипотеку, и как мы их оттуда вытаскивали. Но в основном люди не хотят слышать печальные истории инвестиций. Все хотят слышать истории успеха, как чувак поднялся со 100.000 рублей в кармане, приехал в Москву и стал миллионером. Но этот чувак не расскажет, как он потел, чтобы так прирастить капитал.
Запомните: в списке Forbes нет ни одного человека, кто разбогател на том, что удачно вкладывался. Там только те, кто всё время взбивал пену и свои миллионы заработал кровью и потом.
Кому выгодно рассказывать про пассивные инвестиции?
Понятие пассивных инвестиций выгодно тем, кто заставляет добрых Буратин отдавать им деньги. Понятное дело, что изначально история про пассивные инвестиции была раздута банками. Банки говорили так:
— Не думай! Неси нам деньги и клади на вклад, а мы будем давать тебе 6-8% годовых.
Для меня как для бывшего преподавателя математики самая страшная тема — это процент. Когда вы с 1.000.000 рублей зарабатываете 8% годовых, значит, в месяц делаете меньше 8.000 рублей. В это же время банк почти бесплатно пользуется вашими деньгами.
Дальше в гонку за банками влезли финансовые пирамиды. Они рассказывают о том, как ты, дружок мой, можешь со 100.000 рублей забрать через год 300.000. Сейчас в той же недвижимости существуют так называемые финансовые кооперативы. Там якобы с 2-3 миллионами рублей вы вдруг можете стать счастливым обладателем квартиры. Но это сродни казино: вы можете выиграть, а можете остаться без штанов. И пока проигравших больше, чем выигравших.
Ещё история про пассивные инвестиции выгодна застройщикам, потому что им тоже удобно привлекать ваши денежные средства без процентов или за малую долю от будущей прибыли.
Как спортсмены-миллионеры становятся банкротами?
Спортсмены точно знают, как кровью и потом зарабатывать большие деньги. Но после окончания карьеры многие разоряются именно благодаря советам тех людей, которые втягивают их в пассивные инвестиции (подробно об этом мы рассказывали здесь). У этих парней, в отличие от нас, действительно нет времени разбираться, потому что первые 30 лет они тратят на тренировки, подготовки, сборы и игры. Но у вас время есть! Пассивные инвестиции — это пустая сказка, и она ни к чему не приведёт. Хотите разбираться в рынке недвижимости — идите и работайте в нём. Только так вы сможете стать толковым экспертом.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
