При покупке квартиры в ипотеку заемщику приходится иметь дело с разными документами. Помимо кредитного договора, его почти всегда просят оформить еще и закладную.
Несмотря на то, что эта бумага не является необходимой и составляется «по желанию сторон», без нее почти невозможно получить банковский заем. Она считается своего рода гарантом выплаты ипотеки, так как дает кредитору право перепродать квартиру, если клиент не сможет платить по ипотеке, и тем самым возместить издержки.
Согласно ГК РФ (ст. 142), закладная – это ценная бумага. Именная. Она содержит 14 обязательных пунктов, в которых полностью раскрываются данные о гражданине и его кредитных обязательствах.
Среди прочего указывают:
- на кого оформлена закладная (прописывают ФИО заемщика и залогодателя, даже если это один и тот же человек, а также первоначального залогодержателя, будь то физическое или юридическое лицо);
- условия залога и кредита;
- схему выплаты (основного долга и процентов);
- подробное описание объекта недвижимости;
- стоимость жилья, подтвержденную заключением независимого оценщика.
👩⚖️ Читайте также: Налоговый Кодекс-2021: плохие и хорошие новости для владельцев недвижимости
Закладная может быть оформлена в электронном или бумажном виде прямо в день совершения сделки. Затем ее отдают на регистрацию вместе с остальными документами.
Почему этот документ так важен для банка? Он совмещает в себе право на залоговое имущество и право требования долга по кредиту. Это значит, что банк в любой момент вправе продать права по кредитному договору другому кредитору, вне зависимости от того, исправно ли заемщик обслуживает кредит или задерживает платежи.
Причем это будет очень просто сделать.
Достаточно отметки в закладной о том, что она продана третьему лицу, особенно если речь идет про другой банк. Для этого в закладной специально оставляют свободное поле, куда можно внести фразу: «права по договору №... передаются с такой-то даты».
⏳ Читайте также: Опережая время: когда выгодно досрочное погашение ипотеки и как его оформить
В таком случае заемщика можно просто уведомить задним числом и сообщить ему новые реквизиты для оплаты: ведь большинство кредитных договоров изначально составляются так, чтобы согласие заемщика в нем уже было указано. Даже регистрация нового кредитора в Росреестре не является обязательной.
Если закладной не будет, схема перепродажи окажется длиннее и запутаннее – с регистрацией договора уступки прав по ипотеке и кредитному договору и т.п.
Перепродажа закладных – довольно распространенная практика.
Банки частенько «перетасовывают» их по своим личным мотивам и внутренним причинам. В этом случае добросовестному заемщику волноваться не стоит: для него не изменится ничего, кроме банковских реквизитов. Сумма и дата платежа останутся прежними.
После полного погашения ипотеки в закладной ставят отметку о том, что долг выплачен. Затем ее отдают собственнику квартиры вместе со справкой об отсутствии долга. С этими документами заемщик идет в МФЦ и снимает залог с квартиры. Некоторые банки делают это самостоятельно.
🆘 Читайте также: Предотвратить катастрофу: какие ошибки нельзя допускать ипотечникам