Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями из мира недвижимости. Приятного чтения!
Мы продолжаем углубляться в сферу жилого строительства. И это здорово. Освещаемая тема, к сожалению, редко встречается на сайтах по недвижимости. Я покопался в законах, документации, профильной литературе по геологии. Все источники будут в закрепленном комментарии.
Пойдем издалека
В нашем с вами представлении приобретение квартиры в выбранной новостройке проходит примерно так:
- Прийти к застройщику.
- Сделать кучу правок в ДДУ.
- Оплатить договор (своими или в ипотеку).
- Дождаться сдачи.
- Прийти на приемку.
- Отметить новоселье.
- Ходить по строительным магазинам.
- Сделать ремонт.
- Снова отметить новоселье.
При этом мы не задумываемся о том на какой земле стоит дом, как его строили, какие есть риски у грунта. Да и не надо, поскольку за нас все уже сделал 214 ФЗ.
Суть в том, что застройщик не может привлекать средства дольщиков, если нет разрешения на строительство и других документов. Система ЖСК такой подход обходила, но потом и она схлопнулась.
Бррр. Стоять. Ведь разрешение на строительство, чисто теоретически, можно "нарисовать"?
Логично. Закон защищает и от этого. Смотрите:
Под свободным доступом понимается размещение в интернете, как правило, на сайте объекта. Дополнительно прописано предоставление данных по запросу покупателя.
Какую информацию обязан раскрывать застройщик?
И все в свободном доступе. Геологические изыскания как раз одно из направлений экспертизы проектной документации. Вот мы и въехали в контекст.
Разбираем на практическом примере
Крутил фотографии в галерее телефона и нашел новостройку в Мурино для разбора.
Первый корпус дома будет сдан в 4 кв. 2021-ого. Следующий в 2023-м.
Я полез на сайт объекта и забрел вот сюда:
Что собой представляет заключение? Документ объемом в 80 страниц. В нем куча проверок, заключений и данных: от геодезии и экологии до электроснабжения и требуемого водонапора.
К слову, этот документ является более информативным, чем разрешение на строительство и любая реклама.
Геологические изыскания как раз относятся к одному из пунктов проверки.
Так и как они проходят?
Застройщик является заказчиком, он ищет подходящего подрядчика для исполнения. У последнего должна быть лицензия на осуществление геологических делишек и членство в СРО, иначе решение будет недействительным.
В заключении указываются все реквизиты и имя подрядчика:
Изыскания разделяются на два направления. Первое - это грунты на участке строительства, второе - подземные воды. В отчете первым делом фигурирует описание участка строительства.
Обратим внимание на сроки проведения:
Сперва бурятся скважины для составления подземного профиля и отбора грунтов на анализы.
Дальше проверка идет методом статического зондирования для проверки устойчивости грунта:
Что? Вот как это примерно выглядит:
Зонд представляет собой длинную металлическую штангу с конусным наконечником. Примерно как большой стержень пишущей ручки. Он вдавливается в грунт, приборы замеряют сопротивление к погружению.
Назревает вопрос. А почему именно такая глубина? Столько скважин? Как это регулируется?
Есть свод правил и соответствующие госты. В заключении, кстати, они тоже указываются:
Вернемся к изысканиям.
Какие результаты показываются в заключении?
Сначала показывается распределение грунта по глубине.
Описывается каждый слой по глубине залегания (мощность отложений). Все начинается с ПРС (почво-растительный слой или дерн).
Да, также есть отметка про техногенные грунты. Это то, что не могла сделать природа. В нашем случае здесь были залежи строительного мусора с прошлого объекта.
В результатах по гидрогеологии дается описание подземных вод.
Итак. Представьте. Вставили трубу в землю, оттуда пошла вода, люди стали ходить с бутылками, родник же. Это означает, что источник под напором. В отчете указано иначе - участок изысканий принимает дождик и таяние снега. Отправляет это все к ближайшей реке или ручью.
Что самое важное для застройщика и въедливого покупателя? Соответствие строительных материалов и результатов геологических исследований:
Тут есть термин "агрессивность" грунтов. Он показывает насколько естественная среда может повлиять на бетон и металл, который используется для основания дома и в коммуникациях.
Примерно как первый день в новой школе.
Как мы увидели, тут указывается и марка бетона, и тип металла, которые были в проектной документации. Отдельные пункт под опасные геологические процессы. Кстати, что такое тиксотропные грунты? Это те, которые могут разуплотняться.
И вот именно по этим изысканиям и определяется правильно ли все спроектировал застройщик, будет ли дом нормально стоять.
А на кой все это знать обычному покупателю квартиры?
Все дело в том, что мы слабо представляем как происходит вся цепочка строительства. Как минимум на базовом уровне такие вещи, это мое мнение, надо понимать. Во-вторых, мы знаем теперь чем полезен документ об экспертизе. В-третьих, это как минимум интересно.
Друзья, если вы хотите побольше подобных статей, то пишите в комментариях и ставьте лайки.
Да пребудет с вами вычет!