Первое и самое главное – квартира с обременениями ограничивает своего владельца в возможностях распоряжаться ей. И, как следствие, квартира с обременениями может быть, при всей своей привлекательности, проблемной для потенциального покупателя, арендатора, наследника. Положительная сторона обременений в том, что большинство их - временные. Рано или поздно, они будут сняты, и квартира снова можно продавать, покупать, дарить, менять и т.д.
Единственное обременение, которое привязано к самой квартире, а не к проживающим в ней или к ее владельцам, и может быть безвременным, называется сервитут , публичный или частный. Чаще всего он представляет собой право доступа к недвижимости третьих лиц – например, одна из комнат проходная, а владелец другой комнаты не может попасть к себе домой кроме как через нее. Или через жилпощадь идет доступ к какому-то общественно-важному устройству (внутридомовая проводка, счетчики).
Все остальные обременения имеют отношение к ее владельцам.
Залоговое обременение – владелец использовал квартиру как обеспечение для своих обязательств по залоговому или ипотечному кредиту. Такую квартиру можно приобрести, если согласовать все с банком, где она в залоге, но лучше дождаться, пока нынешний владелец выполнит все свои обязательства по кредиту и квартира снова будет «чистой».
Арест – это обременение налагается судом или ФССП и позволяет только жить в квартире. Владелец не может ее продать, заложить или сдать в аренду, пока арест не снят. При этому квартиру могут арестовать и в качестве обеспечительной меры на время следствия или разбирательства в суде, и за банковские или небанковские задолженности (штрафы, алименты, платежи ЖКУ, налоги). Что бы ни предлагали покупателю, с такой недвижимостью лучше не связываться, пока арест официально не снят.
Доверительное управление или опека – нанятый управляющий или назначенный опекун могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению, пока не расторгнут договор найма или не отстранен опекун при несовершеннолетнем владельце. Такую квартиру вам могут сдать в аренду, но вот продать ее вам может только непосредственный владелец.
Долговременная аренда – если договор аренды квартиры заключен на год и больше и зарегистрирован в ЕГРН, то никто не может препятствовать арендатору пользоваться квартирой. Вы можете ее купить, но права арендатора сохраняются до истечения или расторжения договора аренды. Придется мириться с временным проживанием в квартире третьих лиц.
Рента – обременение, связанное с одной из форм продажи квартиры. Покупатель приобретает квартиру с условием того, что будет пожизненно содержать продавца. Он не имеет права выселить продавца или продать принадлежащую ему недвижимость до самой смерти продавца. Как следствие, все это время он не имеет права распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
Как правило, на квартиру единовременно может быть наложено только одно обременение. Т.е., например, если квартира в ипотеке – ее нельзя отдать в залог, рентную квартиру не возьмут в аренду и т.д. Арест, разумеется, блокирует всякую возможность использовать жилье и может налагаться «поверх» любых обременений.
При этом, все перечисленные обременения «видны» через выписку из ЕГРН. Но есть и скрытые обременения, которые могут осложнить покупку или «всплыть» после покупки и стать проблемой нового владельца. К ним относятся:
Использование «материнского капитала» для покупки . В этом случае собственниками долей в квартире автоматически становятся несовершеннолетние. Из-за этого с квартирой нельзя провести никакие сделки или отдать ее в залог – нужно либо дождаться, пока всем владельцам долей исполнится 18 лет, либо получить особе разрешение в органах опеки. Проверяется это обременение запросом у нынешнего владельца справки из ПФР об использовании материнского капитала.
Жилец, отказавшийся от приватизации или получивший пожизненное право проживания по завещанию прежнего владельца . Такой человек имеет право пожизненно пользоваться своей жилплощадью. Квартиру можно продать и купить, но такие жильцы имеют нечто вроде «пожизненной аренды» - их нельзя выселить. Наличие таких жильцов проверяется через домовую книгу.
Быстро оформить залоговый кредит до 8 млн рублей на выгодных условиях со ставкой 8,8% годовых на 20 лет можно по этой ссылке. От вас — 2 документа, от нас — решение по паспорту за день.