Есть вещи, которые полезно знать и понимать, даже если вы не собираетесь брать ипотечный кредит. Цены на недвижимость серьезно зависят от процентных ставок по ипотеке. А, представлять, что будет с рынком квадратных метров в ближайший год-полтора имеет смысл всем, кто вообще интересуется этим рынком.
В этом тексте я намерен дать вам не рыбу – знание ближайшей перспективы рынка, - а удочку, с помощью которой эту рыбу можно ловить. То есть метод поиска реального ответа на этот вопрос сегодня и завтра. И нам будет достаточно знаний основ механики рынка недвижимости и работы с информационными потоками.
Как работать с информацией, чтобы получить от этого практическую пользу, я уже рассказывал. Сегодня попробуем применить эти знания, так сказать, в бою. Попробуем понять, чего все-таки ждать? Продолжения господдержки ипотеки, ее сворачивания или интенсификации.
Многие думают, что информационное поле, в котором мы находимся, это просто склад любой информации, где она пребывает сваленной в одну большую кучу. Это не так. И от слова совсем. Потому что содержимое этого склада мы видим через многочисленные фильтры СМИ, телевизора и поисковых систем. Например, этот текст вы не найдете в выдаче первым, потому что никто особо не заинтересован, чтобы его прочитало много людей.
Когда дело касается денег, например финансовых рынков или рынков недвижимости, найти информацию, с помощью которой никто не пытается вами манипулировать, вообще сложно. Но много ценного можно почерпнуть из того, что именно хочет донести до вас информационное поле. На какие выводы оно пытается вас натолкнуть.
Дело в том, что эти выводы для кого-то здесь и сейчас весьма желательны. Включив логику, мы можем быстро понять, кому именно. А понимание что от вас нужно и кому, это ценная, а подчас и бесценная информация.
Итак посмотрим, какие информационные сообщения выдают СМИ на эту тему?
Вот, Глава департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова заявила, что регулятор выступает за постепенное сворачивание программы льготной ипотеки под 6,5 процента. Об этом сообщает РИА Новости . По словам Даниловой, программу необходимо постепенно сворачивать, «чтобы не приводить к избыточным рискам». По ее мнению, важно следить за динамикой цен, поскольку в последние годы они росли из-за увеличения объемов ипотеки и недостаточного предложения жилья.
Правильные ли слова говорит Глава департамента финансовой стабильности? На самом деле, правильные. Снижение процента по ипотеке повышает цены. Механизм этого процесса подробно описан тут.
Но теперь подумаем, почему это сказано и транслируется новостными агентствами, именно сейчас? А потом перепосчивается из одного канала в другой?
Сопоставим даты. До конца текущей программы господдержки ипотеки осталось около 4-х месяцев. Многие из тех, кто хотел ей воспользоваться, уже это сделали. Поток заявок падает, и будет падать, если не придут новые заемщики.
А что вынудит прийти новых заемщиков? Слухи о том, что госпрограмма сворачивается и после 1 июля воспользоваться ей будет уже сложнее или совсем невозможно. Именно такое ваше поведение стимулирует эта новость, если вы раздумываете, а не взять ли мне ипотеку.
Но есть и другие новости. О них мало кто знает, но в начале года перестали расти цены на первичном рынке квадратных метров. Уменьшился объем выдачи ипотечных кредитов.
Да, начало года – это начало года, и это такой естественный момент, когда рынки, восстанавливаются после праздничной паузы. Но это часто еще и переломный момент, и чаще переломный именно для повышающего, бычьего тренда.
Таким образом, мы видим, куда информационное поле начинает нас двигать. И это уже важно и интересно.
Теперь представим, что никакого информационного повода не было. Что говорит нам о текущей ситуации механика рынка недвижимости?
Механика рынка говорит, что стоимость денег на рынке недвижимости, выраженная в процентах по ипотечным кредитам, обратно пропорциональна ценами на квадратные метры. Кому интересно, почему, может почитать здесь.
По другим фундаментальным факторам – доходы населения, экономическая атмосфера – цены должны проседать, рынок стагнировать. В таких условиях исчезновение господдержки ипотеки запустит процесс исчезновения строительной отрасли. Или ее переформатирование, реструктуризацию, которую, стоящие за ней властно-финансовые группы стараются избежать.
Второй фактор – общая финансовая политика, которая неизбежно ведет к удешевлению денег. Т.е. деньги уже не являются такой ценностью, что на них выстраивается очередь под 15-20% годовых. Способность денег делать другие деньги постепенно, но верно уменьшается. А это ведет к росту цен на материальные активы в целом. Т.е. возрастает величина залоговой базы.
Эти два фактора работают на господдержку ипотеки, которая по сути является поддержкой строительной отрасли. Причем в основном за счет тех, кто эту ипотеку берет.
Ну, и нужно понимать, что какое-то принципиальное увеличение предложения квадратных метров, которое реально привело бы к удешевлению недвижимости, возможно не на пути уплотнения уже освоенных территорий, например, Москвы и Московской области, а на пути создания новых территорий с такой же или более продвинутой инфраструктурой и возможностями для ее населения.
К чему приходим в итоге?
В итоге приходим к тому, что 6.5% по ипотечным программам уже не мало, а много. Таким образом, появление в СМИ высказываний в пользу прекращения господдержки, с точки зрения рядового потребителя вполне разумных, сейчас к месту. Причем хорошо видно, в чью пользу это работает. А информационное поле может подбросить нам новые подобные высказывания.
Впрочем, финансовые группы, стоящие за строительной отраслью, постараются внести в этот поток разнообразие, заявив, что дальнейшее снижения процента выгодно именно для населения. Вероятно, будут ссылаться на опыт Европы. Ведь им, в конечном итоге, нужно будет отпиаривать другое.
В общем, следите, будет интересно.
Конечно, ожидать каких-то очень резких движений, полагаю, не стоит. Вероятнее всего, господдержка будет расти, но ее постараются привязать к стоимости денег. Которую, кстати, не нужно путать в инфляцией. А, выбирая личную стратегию, имеет смысл исходить из того, что доступность квадратных метров все эти действия не изменят.
Немного проиграть могут те, кто покупает недвижимость без ипотеки. Но проигрыш может быть сколько-то ощутимым только в одном случае, если за наличные покупать ту недвижимость, которая может быть приобретена с помощью госпрограмм с низким процентом по кредитам.
Кстати, некоторые застройщики учитывают этот факт и при расчете сразу и без ипотеки дают скидки. Правде не очень существенные.
А сильно проиграть в долгосрочной и даже теперь среднесрочной перспективе могут те, кто купил не то и не там. Даже если процент по ипотеке был ниже низкого.
Поэтому, читайте, анализируйте, изучайте механику рынка недвижимости в реальном времени.