Немного о болях институциональных инвесторов или богатые тоже плачут.
Многие россияне считают, что в странах Запада супернадежная и доходная негосударственная пенсионная система. Увы, в последние годы появляется всё больше пятен на этом «солнышке». В реальности дела американских и европейских пенсионных фондов идут не слишком хорошо.
Люди в мире теперь живут дольше, т.е. получают пенсию много лет. Значит, людям нужно отложить на пенсионные счета больше денег в своё «рабочее время» (т.е. до наступления пенсионного возраста), а пенсионным фондам нужно лучше инвестировать эти деньги.
И вот с этим проблемы. Последние 10 лет характеризовались низкими процентными ставками, что привело к снижению средней доходности по облигациям и другим финансовым активам, в которые пенсионные фонды вкладывают бо́льшую часть своих денег. Пенсионные фонды, которые ожидали получить, скажем, 5% годовой доходности от инвестиций, в конечном итоге за последнее десятилетие получили только 2% годовых. Т.е. пенсионные фонды заработали меньше денег, чем это было необходимо.
Коронавирус усугубил всё вышеперечисленное, заставив многих людей по всему миру выходить на пенсию раньше срока. Эта проблема стала очень острой в США, Канаде и Великобритании. А денег на выплаты «новым» и «старым» пенсионерам оказалось недостаточно. Как НПФам восполнить недостаток капитала?
Самое простое решение —пойти на бо́льший риск. Более высокий риск означает более высокую доходность.
Традиционно пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы вкладывали средства только в стабилизированные объекты недвижимости или фонды, активы которых состояли из стабилизированных объектов. Торговые центры, офисные здания в центре крупных городов, под завязку заполненные арендаторами, были любимыми инвестиционными объектами пенсионных фондов.
Теперь пенсионные фонды вынуждены инвестировать в более рискованные активы. И даже шире: в более рискованные инвестиционные идеи. Например, в перепрофилирование и редевелопмент старых зданий; использование гибкой (краткосрочной) аренды и предоставление дополнительных услуг в рамках входящих в их портфели офисных и жилых зданий; инвестирование в девелопмент недвижимости и т.д. Всё это обеспечивает более высокую доходность.
Но самой рискованной инвестиционной идеей сейчас является идея «ничего не делать и оставить всё как есть». Мои коллеги из Goldman Sachs недавно указали одном из своих исследований, что в ближайшие годы «совокупный спрос арендаторов на офисы может снизиться примерно на 20%».
Т.е. многие офисные здания (собственность пенсионных фондов) становятся всё более рискованными. А те, кто будет владеть ими и ничего не делать, в конечном итоге потеряют много денег.
Иными словами, крупные инвесторы (в том числе пенсионные фонды) уже берут на себя гораздо бо́льший риск, чем раньше, просто ничего не делая. Чтобы дать себе шанс заработать более высокую прибыль, им придется пойти на бо́льший риск и что-то сделать уже со своими активами.
Думаю, что ближайшее будущее станет временем охоты на высокую доходность от инвестиций. Денег в мире больше, чем инвестиционных возможностей. Пенсионные фонды традиционно являются крупными инвесторами рынка недвижимости, поэтому их влияние на сектор девелопмента (как самого высокодоходного сектора мирового рынка недвижимости), скорее всего, будет возрастать.
Если статья показалась вам интересной, то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал об инвестициях в недвижимость, я пишу о ней максимально объективно и насколько могу понятно.
Артём Цогоев