Главная цель любого инвестирования — получение дохода. Вложения в ценные бумаги, валюты других стран, недвижимость, производственные активы всегда ориентированы на заработок, превышающий изначально вложенные средства. Но зачастую чем больше прибыль, тем выше риски. Начать оценивать перспективы доходов от инвестиций следует с размышления над двумя основополагающими вопросами: “Сколько вы готовы потерять?” и “Что вы можете сделать для нивелирования потерь?”. Ответ на первый вопрос будет зависеть от располагаемых средств, а на второй — от ваших знаний.
Инвестирование в недвижимость в России
Для многих граждан ответы на приведенные выше вопросы очевидны – когда разговор заходит о вложении в недвижимость, многие уверены, что потерь не будет, так как рынок всегда растет.
Согласно статистике последних лет, инвестирование в недвижимость требует не только накоплений, но и знаний. Начинающий вкладчик зачастую видит перед собой лишь перспективы доходов, а широкая реклама только подогревает его убеждения в том, что любые риски окупятся.
Если человек ставит перед собой задачу сохранить накопления, в большинстве случаев он обратится как раз-таки к рынку недвижимости. Однако реальность диктует свои условия. Низкая ставка рефинансирования и стагнация экономики так или иначе заставят любого понервничать о замороженных деньгах. К тому же, сама недвижимость понемногу “вытягивает” средства на оплату налогов и периодические ремонты.
Если прежде рост рынка недвижимости покрывал все расходы, то сегодня множество собственников уверены, что просто владение объектом не позволяет получать заработок. Недвижимость должна “работать”. Здесь у инвесторов есть два варианта: сдача в аренду или перепродажа по бóльшей цене.
Вариант первый: сдача жилья в аренду
Это один из наиболее распространенных методов заработка от инвестиций в недвижимость. В первую очередь, это налогооблагаемый бизнес. Умный квартиросъемщик сегодня потребует скидку за сделку “мимо договоров”. Кроме того, есть сложности с поиском арендаторов в спальных районах, так как на одной улице может быть большое количество предложений. В результате, чтобы быстрее сдать в аренду помещение, некоторые вынуждены снижать стоимость квартиры.
Арендная недвижимость постоянно требует ремонта, обновления мебели и других расходов. К тому же, само помещение нередко становится предметом внимания неравнодушных соседей, для которых новые жильцы сравнимы с угрозой. Запретить сдавать квартиру они, конечно, не смогут, но вот испортить жизнь и арендаторам, и владельцам им по силам.
Вариант второй: перепродажа
С каждым годом растущие на квартиры цены сформировали в сознании инвесторов некую спекулятивную картинку: недвижимость всегда приносит прибыль, если ее продать несколько лет спустя.
Однако сегодня ситуация серьезно усложнилась. Инвесторы должны понимать, сколько перед ними может возникнуть различных препятствий и ловушек на пути к получению заработка.
Если продаваемая квартира или иная недвижимость была в собственности не дольше пяти лет, владельцу придется заплатить 13% НДФЛ, помимо других налогов и сборов.
С 2019 года инвестиционный рынок недвижимости находится под влиянием застройщиков эскроу-счетов, когда между компанией-строителем и конечным покупателем стоит коммерческая организация, которая выдает первой займ на проект. Покупатель в свою очередь вносит средства на отдельный счет, откуда застройщик может получить активы только после выполнения условий договора и сдачи жилья.
Такая схема делает строительство недвижимости более безопасным, так как решает вопрос “пропавших без вести” застройщиков. Однако инвесторы здесь уже не смогут рассчитывать на повышение доходов от продажи квартиры или дома, приобретенного на стадии заложенного фундамента.
Раньше, чтобы привлечь дольщиков, застройщики снижали цену за квадратный метр на 30–40%, так как люди опасались с ними работать. Это была своеобразная скидка за риск. Сегодня же в этом нет необходимости – таким образом на российском рынке финансируется около 40% новостроек.
Перспективно ли инвестировать в недвижимость в России?
Еще бóльшее снижение ставки рефинансирования Центробанком способно простимулировать компании развивать новые проекты по строительству жилья. Это может снизить привлекательность банковских инвестиционных инструментов и вызвать отток денежных средств из депозитов.
Вместе с тем эскроу-счета могут стать нормой для всех застройщиков, сделав вложения инвесторов менее рискованными, но одновременно с этим и менее доходными.