Этап 1. Резервация и проверка объекта
Оформляем АФН (местный ИНН)
Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчётов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается адвокат.
Обратите внимание! После того как объект выбран, в оформление сделки вступают два специалиста – адвокат и нотариус. Как правило, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными специалистами и рекомендуют обращаться к ним.
Ранее участие адвоката по закону было обязательным, сейчас – по желанию покупателя. Однако эксперты настоятельно рекомендуют воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и осуществлять юридическое сопровождение сделки.
Нотариус будет заверять законность сделки. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса запрещено, такая сделка является недействительной.
Вносим задаток
Покупатель вносит задаток в размере €5-10 тыс. – в зависимости от стоимости объекта. Оставшуюся сумму покупатель перечисляет в момент подписания, или в течение 7 дней после заключения договора купли-продажи.
Задаток можно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет покупателю расписку в получении средств, при безналичной у покупателя остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а покупатель может быть уверен, что объект уже не будет продан никому другому.
Проверяем объект недвижимости
После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет юридическую проверку на наличие обременений и задолженностей в Реестре недвижимости. Для этого адвокат запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан предоставить этот документ. Проверка в реестре занимает от пяти – семи дней и необходима, чтобы выяснить:
- действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость;
- не находится ли объект под залогом;
- все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
- не является ли объект предметом судебной тяжбы.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи
После того как получено разрешение из Министерства национальной обороны или муниципалитета (если оно необходимо), можно приступать к заключению договора купли-продажи.
Договор обязательно заключают в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. На подписании договора купли-продажи может присутствовать переводчик, что отражается в этом документе. Одновременно (или в установленные сроки, которые на практике составляют 7-14 дней) покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта.
После подписания договора покупателем и продавцом адвокат занимается государственной регистрацией документа. Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок.
В договоре подробно описывается продаваемый объект, его стоимость и порядок оплаты (в случае рассрочки). Гарантом выполнения договора выступает нотариус, поскольку он является в Греции представителем государства.
Этап 3. Оплата сделки
Покупатель перечисляет средства со своего банковского счета на счёт продавца сразу или в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи.
Налог на переход права собственности, услуги нотариуса и прочие расходы на покупку при этом оплачиваются до подписания договора. Как правило, за 1–2 дня до заключения сделки покупатель вносит необходимую сумму. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.
Этап 4. Регистрация нового собственника
Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в Реестре недвижимости.
В момент подачи договора купли-продажи на регистрацию палата выдаёт соответствующее свидетельство. Право собственности нового владельца сразу вступает в силу. Сам сертификат выдаётся в течение максимум одного месяца, в зависимости от загруженности палаты.
Можно ли провести сделку с недвижимостью удалённо?
Да. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или сразу на адвоката, сопровождающего сделку.
Доверенность можно составить в нотариате в Греции или у нотариуса в стране проживания, не обязательно в греческом консульстве. Если документ составляется в стране проживания, необходимо его заверить апостилем. Перевод сделают уже в Греции.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции
Гонорар адвоката составляет приблизительно 1,5% от стоимости объекта. Дополнительные услуги (например, юридический анализ сделки при нестандартных ситуациях) согласуются и оплачиваются отдельно. В данную сумму уже входят подготовка всех документов, переводы.
Нотариальные расходы составляют обычно 1,5% от контрактной стоимости недвижимости.
Комиссия агентства недвижимости составляет до 2% от суммы сделки, в редких случаях компании не взимают комиссию, если объект приобретается напрямую от застройщика.
Налог при покупке недвижимости. При покупке греческой недвижимости необходимо уплатить налог на передачу собственности. На 2021 год установлена ставка:
• На вторичном рынке, для недвижимости от частных владельцев – 3,09%.
• На первичном рынке, для объекта от застройщика – 3,09% (временно, до 2022 г.).
Обратите внимание! Стандартная ставка налога при покупке новостроек в Греции – 24% (НДС). С 2014 года применялась льготная ставка (3,09%) только для объектов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2006 года. Однако с 2020 г. правительство Греции объявило о «заморозке НДС» для всех новостроек, включая непроданную недвижимость, построенную после 2006 года. Новые правила будут действовать в течение 3 лет – до конца 2022 года.
Государственные сборы при регистрации составляют 0,6% от суммы, прописанной в договоре, или от кадастровой, если она выше суммы, прописанной в договоре.
Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в Греции:
Коттедж на Кассандре, п-ов Халкидики, площадь 170 кв. м. Продавец – частное лицо.
Если рыночная стоимость – €250 тыс., а налог на переход прав собственности равен 3,09% (от частного лица), тогда расходы составляют:
- Гонорар адвоката: €250000 х 1,5% = €3750 (плюс НДС 24%, который начисляется на всю сумму гонорара) = €4650
- Нотариальные расходы : €250000 х 1,5% = €3750 (плюс НДС 24%) = €4650
- Налог на переход права собственности: €250000 х 3,09% = €7725
- Регистрация в Реестре недвижимости: €250000 х 0,6% = €1500
- Оплата услуг посредника: €250000 х 2% = €5000 (плюс НДС 24%) = €6200
Общая сумма расходов: €24725.
Все дополнительные расходы рассчитываются от рыночной стоимости объекта недвижимости, прописанной в договоре.
В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной, указанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риелтора) – его гонорар всегда рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта.
* Оригинал текста тут.