Здравствуйте! Вопросы про налоговые вычеты после покупки недвижимости продолжаются. Разберем подвохи вычета по процентам по ипотеке.
Особенности вычета по процентам по ипотеке, которые порождают мифы и недопонимание в головах людей
У вычета по процентам (суммарным объемом 390 тысяч) логика несколько иная, чем у имущественного:
- сколько процентов по ипотеке уплатили в отчетный год, 13% от этой суммы и вернут в этот отчетный год.
❗ Важно, чтобы вы платили НДФЛ в бюджет или работали как ИП по ОСН.
На самозанятых и УСН налоговые вычеты не распространяется - ни имущественный, ни по процентам, ни социальный.
❗ Чтобы РЕАЛЬНО получить 390 тысяч из бюджета, надо долго и нудно платить ипотеку лет 10-15, чтобы в итоге заплатить 3 млн процентов за квартиру (при этом квартира должна стоить при покупке около 3 млн, а ипотека быть под 8-10% на 20-25 лет).
❗ Либо это должна быть какая-то элитная недвижимость с первоначальным взносом <20%, чтобы по ипотеке за нее были БОЛЬШИЕ проценты (и, следовательно, вычет по ним), чтобы сумма возврата процентов приблизилась к 390 тысячам за весь срок кредита.
В остальных случаях, это будет сумма вычета по процентам по ипотеке всегда меньше 390 тысяч с учетом того, что 20-30 лет НИКТО в России НЕ платит жилищный кредит, это статистика.
Какие вопросы надо себе задать?
На самом деле, это зависит от того, в какой ситуации вы сейчас:
- в каком году купили квартиру?
- сколько осталось долга? сколько лет планируете платить ипотеку?
- с какой целью куплено жилье - для жизни, для сдачи в аренду, для перепродажи, детям, себе на старость?
- сколько процентов по ипотеке выплачивается или планируется выплачиваться в год (в среднем)?
В целом, житейские советы по вычету по процентам таковы
1 - Тщательно думать и выбирать объект недвижимости, прежде чем подать его подать к вычету по процентам
Подаём тот объект, по ипотеке за который максимальные проценты. Особенно, если иплетк несколько.
- Сколько лет еще платить ипотеку?
- Планирую ли я покупать более дорогую квартиру в будущем?
Цифры процентов есть в графике платежей. После частичный досрочных погашений график меняется.
Обновлённую версию можно запросить в банке (в Сбере - через чат Домклик, в ВТБ - через личный кабинет из мобильного приложения (присылают СРАЗУ), в Банке Санкт-Петербург - через чат, присылают в течение 1-2 дней).
2 - Если это первая квартира и впереди планируются покупки в среднесрочной перспективе более дорогой недвижимости, НЕ надо торопиться с вычетом по процентам.
Важно понять, что объект изменить будет НЕЛЬЗЯ впоследствии, а вместо 390 тысяч вернется три копейки.
3 - Если заявили объект на вычет по процентам, тогда не надо продавать его сильно рано
Кто-то подается на вычет сразу после подписания ДДУ.
Важно, в этот момент не заявлять свое право на имущественный вычет (ибо ФНС обычно при заявленных двух выплачивает первым делом имущественный)!
Так вот, если подали объект на вычет по процентам, тогда забываем о продаже квартиры. Ибо другой объект после продажи уже заявленного подать заявление на вычет будет нельзя.
4 - Чтобы получить сумму вычету, близкую к обещанным 390 тысячам, надо НЕ закрывать ипотеку сильно ДОСРОЧНО, надо тянуть ее по максимуму.
💳💡Если ваша стратегия - купить студию и ударно по ней закрыть жилищный кредит за 2 года, то я бы НЕ торопилась подавать эту студию к вычету по процентам (на имущественный - можно).
Ибо единожды заявив право на вычет по процентам по ипотеке, это право теряется без возможности заявить какой-то другой объект с ипотекой в будущем.
А за 2 года пользования кредитом вернется мало от уплаченных процентов, потому что при "досрочках "самих процентов будет немного.
Это звучит противоречиво, конечно, но вычет по процентам по ипотеке действительно поощряет нас платить ипотеку МАКСИМАЛЬНО ДОЛГО.
В каких случаях НЕТ смысла заявлять право на вычет по процентам на ипотеке на этот конкретный объект
Ещё раз скажу, на всякий случай, ибо в вопросах и комментариях здесь и в моем Инстаграм постоянно идет спор на эту тему.
- Имущественный вычет 260 тысяч можно можно набрать РАЗНЫМИ объектами недвижимости за жизнь в пределах 2 млн.
- Вычет по процентам по ипотеке - можно заявить только на ОДИН объект. Менять этот объект впоследствии НЕЛЬЗЯ.
Отсюда вытекающие выводы о том, когда нет смысла заявлять объект к вычету.
1) Если 50% стоимости квартиры уже оплачены.
В среднем проценты по ипотеке составляют 100% размера кредита за пользование им весь счёт. То есть взяв ипотеку на 3 млн под 8% годовых на 25 лет, процент переплаты за весь срок будем примерно 3 млн.
Если погасить на старте или при досрочных погашениях 1,5 млн объёма кредита, то останется ещё 1,5 млн плюс 1,5 млн процентов. То есть размер вычета 390 тысяч сразу снижается примерно вдвое.
2) Если планируется продажа ипотечной квартиры в ближайшие 3 года.
С продажей объекта, который был ранее заявлен к вычету по процентам, право на остатки вычета теряется.
3) Это недорогая недвижимость до 2-3 млн, первая квартира-студия, и я планирую расширяться в ближайшие годы (продать эту студию и купить однушку).
Конечно, всех привлекает ежегодная возможность получать круглую сумму из бюджета. Однако, есть много других типов расходов, которые принимаются к вычету... Вычет по процентам по ипотеке можно и приберечь до более высоких доходов и размера НДФЛ, например, и более дорогостоящего жилья, чем сейчас.
Как бы я поступила сейчас с первой квартирой и первой ипотекой?
В идеале, если бы я сейчас покупала мою первую квартиру и брала первую ипотеку, я бы СРАЗУ подала на вычет по процентам, понимая, что продавать эту студию долго не буду: буду жить в ней сама или потом сдавать до / на пенсии (план А).
Поскольку я так не сделала в свое время, теперь у меня работает план Б: на проценты подавать квартиру побольше, если (когда?) она будет.