Сделка в реальном времени?
Погнали.
Летом мы провели сделку клиентам, которые пришли ко мне по рекомендации. Сейчас им понадобилось провести вторую сделку, и они опять обратились ко мне.
Нам нужно продать однокомнатную квартиру и купить с доплатой двухкомнатную.
Казалось бы что тут сложного?
Но давайте посмотрим что там в итоге получилось)))
Итак, ещё немного вводных данных:
В двушке одним из собственников является ребёнок и надо обязательно при продаже купить ему другое жилье.
Эта семья с доплатой покупает трехкомнатную квартиру.
Им обязательно надо получить распоряжение от органов опеки для продажи доли ребенка.
В той квартире, куда переезжает семья с ребенком, продавцы вступают в наследство.
Пока весь пакет не будет готов, в опеку его не подать.
Все детали согласовали и сделка началась.
Первыми ждали документы от тех, кто вступает в наследство, чтобы отнести в опеку.
Это затянулось на три недели из-за задержки регистрации наследства в Росреестре.
Когда документы на 3 ккв были получены, продавцы 2 ккв отнесли их в опеку.
И мы ждали еще 2 недели, чтобы получить распоряжение органов опеки.
Но это ещё не конец и мы все ещё не выходим на финальный этап сделки.
Ещё немного вводных данных:
Наша доплата складывается из наличных и ипотечных денег.
Поэтому нам надо согласовать квартиру в выбранном банке.
Итак, почти все готово!
Ждем одобрение банка.
Но и тут не все просто.
В банке есть вариант выдачи кредита наличными или переводом по безналу.
И надо это согласовать с теми, кто в конце цепочки получает деньги за продажу.
Напомню нашу цепочку:
- однокомнатная с доплатой едет в двушку
- двушка с детьми и доплатой едет в трешку
- трешка едет в двушку и получает доплату
- и последние деньги получает продавец двушки)
Вот такая борода.
Мы встретились со всеми агентами, чтобы понять возможно ли проведение расчетов по безналу?
Считали больше 2-х часов кто кому что платит, куда это идет и кто что получает.
Бухгалтерия сложная.
Плюс есть еще одна сложность, которую обязательно надо учитывать всем в цепочке.
Когда квартира в собственности менее 5-ти лет, продавцы часто просят о занижении суммы продажи в договоре.
Это нужно для того, чтобы уменьшить налог с продажи.
Это частая практика и так можно делать, но важно прописывать не менее 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Так вот у нас в цепочке есть такая квартира.
Сами понимаете, что вся сумма на расчетный счет упасть не может.
Вот мы и ломали голову что сделать, чтобы все остались довольны.
Все это надо согласовать с банком по ипотеке и назначить дату сделки.
Еще надо все согласовать с нотариусом, потому что продажа долей несовершеннолетних проводится только с использованием нотариальной формы договора.
Также надо состыковать время в банке, потом успеть к нотариусу, еще решить, кто и как подает на регистрацию.
В общем большая логистическая задача.
Понятно, почему клиенты приглашают меня с этим разбираться?
Самим без специальных знаний такое не разрулить.
А вы спрашиваете, за что клиент платит комиссию агенту?
За то, что агент не просто подбирает квартиры, но еще выполняет роль бухгалтера, юриста, логиста и нередко ещё и психолога.
Расскажу вам, как же у нас завершалась сделка с цепочкой квартир, детьми, опекой, маткапиталом, ипотекой и кучей сложностей.
Сделка была в конце ноября. Я уже писала про подготовку и немного про саму сделку, когда я устала от своих загонов, что не бегаю и не прыгаю, а все само, потому что все хорошо подготовлено.
Итак сделка.
Подписали кредитный договор, перевели деньги по аккредитивам. Это заняло 3 часа.
Потом пошли к нотариусу. Там 4 договора подписывали еще 3 часа.
Очень хорошо, что на регистрацию отправлял сам нотариус и нам не пришлось еще ехать в мфц.
А потом разошлись по домам ждать регистрацию и переезды.
Вот тут началось самое интересное. С регистрацией. Точнее с тем, как это делалось в нотариальной конторе.
Первый договор пришел через 5 дней. Потом нам сказали, что готов к выдаче договор №2. Тут же прилетел договор №3. А №4 все не было. Я начала везде звонить и узнавать, что с четвертым договором? С №4 начались проблемы. Он готов, но его не выгрузить. Потом снова все отправили в Росреестр и снова ждем выгрузки. И опять никак. А нотариус говорит, что вопросы с Росреестром решать не их задача. Сами как-то выкручивайтесь. И мы начали выкручиваться и выкручивать всех, кто к этому причастен – Росреестр и его техподдержка, нотариус и его помощники.
А представьте, если бы я не начала звонить и узнавать, что происходит. Так бы сидели и ждали.
Прошло еще несколько дней и нам выдали договор №4. Все поехали получать свои документы, а №2 говорят, что не пришел.
Как так? Говорили же, что все готово?! А вот…
И опять ускорение Росреестру, техподдержке, нотариусу и его помощникам…
В итоге документы по всем квартирам мы получили через 3 недели, а не через 3 дня, как по регламенту электронной регистрации.
Потом все переехали в ускоренном ритме, чтобы успеть до нового года вещи разложить. И все закончилось Х О Р О Ш О!
Так что, друзья мои, сами все контролируйте и всем постоянно придавайте ускорение всеми доступными вам способами, потому, что «еж птица гордая- не пнешь, не полетит».