Количество аукционов, на которых реализуются жилые объекты, за последнее время возросло в несколько раз. Причины роста понятны: многих накрыли финансовые проблемы, так что люди вынуждены отказываться от квартир. Однако сегодня я предлагаю изучить вопрос с противоположной стороны: со стороны покупателя, участника аукциона.
На что обращать внимание?
№0, предварительный. Кто был прежним владельцем недвижимости?
На аукционы попадают квартиры, которые ранее принадлежали:
- человеку, переоценившему свои силы и неспособному справиться с ипотечными платежами;
- компании, потерпевшей крушение из-за кризисной обстановки в стране;
- муниципалитету;
- и др.
Начните свое исследование с этого вопроса.
№1. Оцените потенциальные проблемы
Рекомендую выполнить максимум из перечисленного:
- Помимо общей информации о квартире вроде адреса и количества комнат постарайтесь ознакомиться с документом об оценке, он должен быть у продавца.
- Специфика аукционов такова, что зачастую у покупателя нет возможности осмотреть объект. Особенно это касается ипотечных квартир. Если люди все еще живут там и не хотят никого пускать, насильно вы внутрь не попадете. И даже фотографии бывают не всегда. Зато с продажей муниципального жилья дело обычно обстоит иначе ― приходите и смотрите.
- Сходить в дом полезно в любом случае, особенно если удастся поговорить с соседями. Постарайтесь узнать из первых уст о работе управляющей компании, ремонтах и авариях.
А вот какие проблемы могут вас подстерегать в случае победы на аукционе:
- Прежние жильцы откажутся съезжать. Вам придется выселять их принудительно.
- Они же оставят "в наследство" погром или крупные долги по платежам за коммунальные услуги.
- А самое неприятное в том, что у людей есть целых три года, чтобы на законных основаниях опротестовать продажу и вернуть жилье себе.
Лучше привлечь юриста, посоветоваться заранее насчет интересующего вас объекта.
№2. Следите за деньгами
На аукционе легко можно не только сэкономить, но и переплатить. Помните, что в объявлении указывается только стартовая цена, а не окончательная. В ходе торгов она ощутимо подрастет. Следите за рыночными ценами, чтобы понимать, когда настанет пора остановиться.
Но и по стартовой цене сразу можно кое-что понять. Если она ниже рыночной на треть или вдвое, то, разумеется, покупка будет выгодной. Но на самом деле полным-полно предложений, у которых разница с рынком не превышает 5-10%. В процессе торгов она исчезнет полностью. Соответственно, нет смысла даже ввязываться.
Между прочим:
- самые большие скидки бывают на квартиры, которые уходят с молотка из-за банкротства, потому что на определенном этапе для конкурсного управляющего приоритет ― скорейшая продажа;
- а вот если банк реализует залоговую ипотечную квартиру, то особых скидок можно не ждать; банки предпочтут подождать, но получить лучшую цену.
№3. Задаток и основной платеж
Для участия в аукционах предусмотрен финансовый порог вхождения. Каждый желающий должен сделать так называем гарантийный взнос. Это вроде задатка за будущую квартиру. Размер взноса обычно устанавливают в диапазоне 5-10 % от стартовой цены, хотя тут возможны варианты.
Если вы в итоге и окажетесь покупателем, эти деньги пойдут в общий зачет. В случае проигрыша на аукционе взнос вам вернут.
Одновременно у вас должна быть необходимая сумма для полного расчета. Сроки ее внесения устанавливаются для каждого аукциона индивидуально! Обязательно проверяйте этот параметр: там может быть указан и целый месяц, и несколько дней.
Если вы не выплатите все, что должны, вовремя, то результаты торгов будут аннулированы ― а гарантийный взнос вам не вернут!
И еще одна тонкость: на муниципальных аукционах (а иногда и на тех, что организуются банками) иногда по условиям разрешается покупка с привлечением ипотечного кредита. Но если вы планируете использовать эту опцию, то должны получить одобрение ипотеки в банке заранее, до того, как подаете свою заявку на участие. В противном случае также возникает риск потери гарантийного взноса (банк не одобрит ипотеку, и взнос вам не вернут).
№4. Как проходят аукционы
В современной России аукционы проводятся на электронных площадках, соответственно, для участия вам предстоит подать электронную заявку.
- Участвовать могут и физические лица, и компании. Пакеты документов будут различаться.
- Треть недопущенных к торгам участников отсеивается из-за неправильно оформленных заявок. Требования к оформлению свои на каждой площадке.
- Чтобы подписать и отправить заявку, вам потребуется электронная цифровая подпись. Заказ ЭЦП ― это отдельная услуга, поэтому займитесь вопросом заранее. Ищите аккредитованную контору, будьте готовы заплатить несколько тысяч и помните, что срок действия ЭЦП составляет 1 год.
- К заявке потребуется прикреплять сканы документов. Состав необходимого пакета уточняйте на площадке (читайте правила). Обычно это копия паспорта, ИНН, СНИЛС и тому подобное. Для компаний список шире и опционально включает в себя копии устава, регистрационных, налоговых документов.
- Планируйте все так, чтобы заложить на прохождение заявки неделю.
№5. Еще раз про скорости и цены
Выше я писал, что "банкротные" квартиры продаются дешево и быстро. На самом деле это не совсем так просто.
Сначала управляющий пытается организовать аукцион со стартовой ценой, близкой к рыночной. Безуспешно, потому что участников не находится. Потом идет вторая попытка, со скидкой в 20-30%. На этой стадии квартира может продаться, а может и нет. Далее возможен третий шаг ― как раз выгодный и моментальный, потому что на третий раз скидка будет большой, вплоть до 90%.
Если же суммировать время, затраченное на все три этапа, то запросто получается и несколько месяцев.
Банковские торги заканчиваются быстрее. Как и те, где продается муниципальное имущество. Тут речь идет о нескольких часах или днях.
В целом, временная вилка очень широкая и вряд ли возможно заранее предсказать, сколько продлится конкретный аукцион.