Мы решили немного отойти от аналитики и теории, которые без сомнения очень важны для инвестиций, и услышать мнение реального инвестора. Сергей – бизнесмен, занимающийся торговлей лесом и изделиями из дерева и поставкой медицинского оборудования. Заработанные в основной сфере деятельности деньги Сергей инвестирует, в том числе в недвижимость. Мы попросили Сергея ответить на несколько вопросов относительно его инвестиционной стратегии.
LN. – Сергей, как так получилось, что вы занимаетесь лесом и поставками медтехники? Это ведь совершенно разные виды деятельности.
Сергей. – Я бы сказал, что мне очень повезло с партнерами. 15 лет назад я начинал свою работу в фармдистрибьюторе медицинской техники и оборудования в качестве сотрудника отдела продаж. Постепенно я продвигался вверх по карьерной лестнице вместе с ростом компании и не задумывался о создании собственного бизнеса. Но в 2008г. меня, как и многих других сократили. Так как я отлично разбирался в рынке медицинской техники я начал искать партнера, который помог бы мне профинансировать создание нового дистрибьютора и поставщика. И к счастью, я такого нашел. Моим партнером стал бизнесмен, который заготавливал лес, но хотел выйти в более маржинальный сегмент. Таким образом, мы объединили наши усилия в этих двух направлениях и вот уже 11 лет занимается дерево-медицинским бизнесом.
LN. Сергей, раз уж мы говорим про инвестиции, скажите, если не секрет, каков размер вашего инвестиционного портфеля.
Сергей. – Несколько миллионов долларов США.
LN. – В какие активы вы инвестируете?
Сергей. – Раньше мы в основном вкладывали все заработанное в бизнесе обратно в бизнес. Однако последние лет 5 мы уже не видим реальных источников роста в силу стагнации в экономике, сильного падения рубля, в результате чего импорт оборудования сократился, рост налогового бремени и т.д. Сейчас мы инвестируем в акции и недвижимость.
LN. – Какова ваша инвестиционная стратегия?
Сергей. – Мой подход достаточно прост. Что касается акций, то я ищу интересные компании, которые работают более эффективно, чем мой основной бизнес и соответственно, зарабатывают больше, чем мой бизнес.
LN. – С акциями понятно, а почему вы считаете, что нужно покупать недвижимость?
Сергей. – Недвижимость для меня это не только источник прибыли, но и страховка. Я недавно читал книгу по инвестициям «Разумный инвестор» Бенджамина Грэхема, которую он написал 70 лет назад. О подавляющем числе компаний, о которых он пишет, в том числе о тех, куда он сам бы инвестировал или чей бизнес он рассматривает стабильным и прочным, я вообще ничего не слышал. Их нет! Они исчезли! В то же время недвижимость построенная 70 лет назад до сих пор стоит и еще 70 лет спокойно простоит.
LN. – То есть вы хотите сказать, что инвестиции в недвижимость надежнее?
Сергей. – Без сомнения.
LN. – Но ведь и стоимость недвижимости может падать?
Сергей. – Естественно, я это понимаю, но зато вероятность того, что помещение или здание совсем исчезнут стремится к нулю. Да, стоимость объекта может упасть. Да, арендные платежи могут уменьшаться или прекращаться на какое-то время, но у недвижимости все равно останется стоимость, которую можно превратить в деньги. Кроме того, если провести тщательную подготовительную работу и подобрать «идеальный» объект для покупки, то риски потери стоимости и серьезной просадки арендных платежей можно минимизировать.
LN. – А в какую недвижимость вы вкладываетесь?
Сергей. – В основном я покупаю помещения стрит-ритейл, но также и квартиры в расчете на рост их стоимости.
LN. – Вы покупаете недвижимость везде или на конкретных рынках?
Сергей. – Я сейчас живу на два города – в Москве и Братиславе. Поэтому все мои объекты расположены в этих городах. В Москве недвижимость более доходна, но очень волатильна. В Братиславе доходность ниже, но зато она в евро и в целом стабильно растет на 2-5% в год.
LN. – Какая доходность для вас интересна?
Сергей. – В Москве – от 12% годовых, в Братиславе – от 5%.
LN. – Вы сказали, что нужно тщательно исследовать объект перед покупкой, расскажите подробнее, что вы имеете ввиду?
Сергей. – Если мне предлагают купить какой-то объект, прежде всего я пытаюсь заглянуть в будущее, оценить перспективность локации, понять будет ли востребовано это помещение у бизнеса не только сейчас, но и через год, и через 2 и через 20 лет. И в этой части я благодарен вашей компании, за подбор интересных проектов или подготовку ваших аналитических отчетов рынку и по объектам недвижимости, которые я нашел сам или через других партнеров.
Только после этого я перехожу к построению финансовой модели и юридическому due diligence.
LN. – Что для вас важнее цена, доходность или перспективы помещения и рынка?
Сергей. – В принципе для меня все эти критерии важны, невозможно принимать решение о расходе на миллионы рублей только на основе каких-то отдельных показателей. Но в целом я бы сказал, что возможный потенциал для меня играет очень важную роль, так как предполагает возможность заработать гораздо больше, чем изначально запланировано. Вспомните объект на Соколе, который я с вашей помощью купил. Если мне память не изменяет почти 2 года он стоял пустым, но мы увидели в нем перспективу и я смог окупить затраты на его покупку менее чем за 3 года. Поэтому что не говори, а потенциал объекта очень и очень важен.
LN. – на какой срок вы покупаете недвижимость?
Сергей. – На всю жизнь. Я готов продавать объекты только в двух случаях:
1. Чтобы вложиться в более перспективный объект недвижимости.
2. Если есть вероятность, что ситуация на рынке резко изменится в негативную сторону.
К счастью, пока ко второму варианту мне не пришлось прибегать.
LN. – Спасибо за ваше интервью и удачи в бизнесе и инвестициях!
Сергей. – Спасибо вам, надеюсь, что наше сотрудничество будет и дальше таким же перспективным.
Напишите в комментариях. Будем признательны.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Подписывайтесь на наш канал и заходите на наш сайт www.labned.pro
