Какие проблемы существуют на рынке индивидуального жилищного строительства, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье
Российские власти активно взялись за развитие рынка строительства индивидуальных жилых домов, а также внедрение различных ипотечных программ для частного жилья, что должно увеличить спрос в этом сегменте и доступность домов для покупателей. Уже разработана дорожная карта для развития рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и внедрения ипотеки для частных домов.
Рассказываем, как будет развиваться строительство частных домов, какие проблемы существуют на этом рынке сейчас, как их предполагается решать и когда россиянам станут доступны ипотечные кредиты на такое жилье.
Ипотека на ИЖС
Одним из ключевых драйверов роста спроса на ИЖС выступает ипотечное кредитование. Сейчас ипотека на рынке частного жилья практически не развита, по данным «Дом.РФ», доля ипотеки в ИЖС составляет менее 5%, тогда как в сегменте многоквартирных домов — более 50%.
Средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем по многоквартирным домам, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС, отмечает руководитель направления «Развитие ипотечного рынка» АО «Дом.РФ» Илья Иванов.
Действие программ сельской и дальневосточной ипотеки ограничено территориально, а кроме того, они имеют низкий объем субсидирования, отмечает Иванов. По его словам, чтобы эти программы стали более массовыми, необходимо увеличить объем их субсидирования.
В то же время «Дом.РФ» активно развивает рынок ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов. Недавно была запущена пилотная программа ипотеки на ИЖС, также в этом году банк впервые в России выдал проектное финансирование (как на рынке новостроек) на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области, размер кредитной линии составит 2,1 млрд руб. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием.
Весной 2021 года механизм проектного финансирования с эскроу-счетами может быть распространен на индивидуальное жилищное строительство, говорил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Если схема эскроу на ИЖС будет распространена на всю Россию, это даст мощный импульс строительству частных домов.
Как будут развивать ИЖС в России
Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. А для этого необходимо решить несколько задач: стимулировать спрос со стороны покупателей, обеспечить защиту их денежных средств, а также повысить заинтересованность застройщиков в реализации проектов ИЖС, отмечает Бессонов.
Сбербанк совместно с Минстроем и АО «Дом.РФ» разрабатывает концепции развития ИЖС, в настоящее время дорожная карта проекта согласовывается с федеральными министерствами. Ключевыми мерами в рамках дорожной карты, по оценке Сбербанка, должны стать: внедрение программы субсидирования ипотеки для проектов ИЖС; распространение на ИЖС механизмов 214-ФЗ, в том числе регистрации договоров продажи индивидуальных домов, обязательного использования счетов эскроу; утверждение правил субсидирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Если перейти к формату поселков, которые будут удовлетворять основным требованиям покупателей — жилье с городской̆ инфраструктурой̆ и продуманной концепцией, применение счетов эскроу для защиты дольщиков, льготная ставка по ипотеке, — то интерес к такой недвижимости возрастет, в том числе с учетом изменения спроса на загородную недвижимость в связи с пандемией и переходом многих сотрудников на удаленку, прогнозирует Бессонов.
Программа «Дом.РФ» по субсидированию процентной ставки по ипотеке должна распространяться на все банки. В Сбербанке ожидают, что в первом квартале 2021 года уже подключатся к пилотной программе по ИЖС. Помимо этого, сейчас Сбербанк прорабатывает вопрос с рядом застройщиков о реализации пилотных сделок, в рамках которых планируется применять так называемый E2E-процесс с комплексным предложением для девелоперов и покупателей, где также предполагается запустить льготные ставки по ипотеке.
Дорожная карта по развитию ИЖС
Для выполнения плана правительства по увеличению объемов строительства индивидуального жилья до 50 млн кв. м к 2030 году необходимо реализовать комплекс мер поддержки данного сегмента. По поручению президента Владимира Путина Минстрой разработал план мероприятий по развитию индивидуального жилищного строительства. Основные цели проекта — реализация механизмов финансирования и господдержки ИЖС, расширение применения типовых (стандартизированных) проектов ИЖС, вовлечение в ИЖС специализированных компаний (производителей и застройщиков). Для реализации этих мер необходимо внесение изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также Градостроительный кодекс. Согласно дорожной карте, эти планы должны быть реализованы уже в 2021 году.
Согласно дорожной карте развития ИЖС, также необходимо решить вопрос с обеспечением зон индивидуальной застройки инфраструктурой и увеличением размера земельных участков для таких проектов. Для развития ИЖС планируется распространить льготные ипотечные программы на частные дома, запустить программы субсидирования ставки для застройщиков и производителей, а также уменьшить регуляторную нагрузку со стороны ЦБ для снижения ставок.
Развитие рынка ИЖС предусматривает такие меры:
- Формирование каталога типовых проектов ИЖС
- Разработка ГОСТ для индустриального ИЖС
- Создание института регионального оператора в ИЖС
- Регулирование вопросов управления общим имуществом
- Внедрение для ИЖС норм и правил, аналогичных долевому строительству
- Внедрение для ИЖС правил субсидирования строительства инфраструктуры за счет средств федерального бюджета
- Включение комплексных проектов ИЖС в число пилотных для реализации механизма инфраструктурных облигаций
- Оптимизация процедур внесения корректировок в документы территориального планирования
- Внедрение механизмов предоставления земельных участков на льготных условиях.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале