По итогам 2020 года объём сделок по покупке земли под жилищное строительство в Петербурге вырос в 10 раз по сравнению с результатами прошлого года — с 31,7 га до 312,4 га. Такие данные приводятся в отчете Rusland SP. Повышенный интерес к земельным участкам можно объяснить тем, что девелоперы стремятся увеличить объем предложения на жилищном рынке на фоне ажиотажного спроса на квартиры и, как следствие, роста цены квадратного метра, полагают эксперты РБК Петербург. Впрочем, бум на земельном рынке, по их мнению, продлится недолго.
Бум отложенного спроса
Наиболее активно в прошлом году земельный банк пополняли крупные застройщики — «Группа ЛСР», «ПИК», Setl Group и Bonava. Общая сумма сделок на земельном рынке Петербурга по итогам 2020 года составила 35,6 млрд руб., говорится в отчете Rusland SP.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус объясняет повышение спроса несколькими факторами. Главный из них — дефицит земельных участков и, как следствие, недостаток предложения на первичном рынке жилья. «В 2018-2019 годах темпы приобретений участков замедлились в связи с переходом на эскроу-счета. При этом благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам по депозитам, серьёзно вырос спрос на квартиры, а также цены вплоть до 30%. Всё это привело к взрывному росту спроса на участки со стороны девелоперов жилья, которые начали активно пополнять земельный банк», — комментирует эксперт.
Снизили планку
Высокий спрос на землю привел к тому, что застройщики снизили требования к приобретаемым участкам, отмечает Дмитрий Лехмус. По его словам, ещё год назад участки без разрешительной документации не считались привлекательным активом, однако ситуация начала меняться. «Сейчас из-за крайне ограниченного предложения застройщики рассматривают участки без подготовленных документов и в некорректных зонах, а также объекты под реконструкцию», — говорит Лехмус.
Проблему усугубляется тем, что в черте города (особенно рядом с историческим центром) земли в продаже практически нет, говорит заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. «Это связано как с активностью девелоперов, так и с изменением политики администрации Петербурга. Планы редевелопмента «серого пояса», для преобразования которого еще 5 лет назад проводили архитектурные конкурсы, фактически заморожены. Город официально заявляет о сохранении промышленных территорий. Поэтому крупных участков для создания продуманных проектов квартальной застройки с собственной инфраструктурой и большой дворовой территорией на рынке практически не осталось», — пояснил Свинолобов.
По его словам, в последнее время застройщики начали чаще приобретать участки, девелопмент которых возможен только через 2-3 года: без готовой градостроительной документации, требующие изменения статуса земли. «Девелоперы готовы покупать наделы, объемы и саму возможность застройки которых сложно спрогнозировать», — говорит Александр Свинолобов.
Новые условия
Как рассказывают участники рынка, покупая подобные активы, застройщики стараются снизить риски, связанные с тем, что строительство окажется невозможным. «В случаях, когда на этапе покупки тяжело оценить возможность реализации проекта, появляются сделки с условиями. В договоре прописывают зависимость самой сделки и ее цены от достижения желаемого результата — согласования жилого строительства на земельном участке. Таким образом покупатели стараются снизить риски девелопмента, а также разделить их с продавцом», — рассказал Александр Свинолобов.
По его наблюдениям, в последнее время крайне редкими стали случаи внесения стопроцентной предоплаты за участок. Как правило, застройщики используют различные схемы рассрочки.
Краткосрочный бум
Впрочем, как считают эксперты и участники рынка, ажиотажный спрос на землю не будет сохраняться долго. Во-первых, напоминает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий, значительный рост объемов сделок с землей в 2020 году во многом был обеспечен одной крупной покупкой — «Группа ЛСР» приобрела более 140 га земли на намывных территориях Васильевского острова, что составило около половины объёма всех сделок с землей за год. «Если подобных крупных сделок в 2021 не случится, то общий объем рынка будет меньше даже при сохранении активности остальных компаний», — полагает Юрий Зарецкий.
Во-вторых, большой объем сделок на земельном рынке в 2020 году связан с тем, что спрос на землю имеет цикличный характер, говорит Александр Свинолобов. «Грубо говоря, так совпало, что именно в этом году многим компаниям потребовалось пополнить свой земельный банк для поддержания объемов строительства. Вдобавок переговоры по многим участкам, длящиеся порой не один год, дошли до своего финала», — констатирует он. «Не думаю, что можно говорить о долгосрочной тенденции роста числа сделок с землей. Скорее, нас ждет постепенное сокращение новых жилищных проектов и предложения жилья в городе», — подытожил эксперт.
Автор: Мария Тирская
Подробнее на РБК Петербург