Стоит признать, что 2020 год оказался для рынка недвижимости не таким плохим, как ожидалось. Суммарно в истекшем году было закрыто больше сделок по покупке жилья, чем в стабильном 2019. И это несмотря на то, что в апреле-мае количество регистраций перехода права собственности сократилось на 60-70%.
Панацеей для рынка стал запуск с 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». Субсидирование ставки по кредитам на покупку нового или строящегося жилья привлекло на рынок покупателей, но спровоцировало рост цен на новостройки. Программа «Господдержка 2020» должна была закончиться в декабре, но правительство приняло решение продлить ее до середины 2021 года. В связи с этим эксперты прогнозируют, что рост цен на недвижимость сохранится, как минимум, до конца субсидирования ипотеки. Ожидается также, что в 2021 году вторичная недвижимость, подтягиваясь по цене за новостройками, подорожает существеннее, чем в это было отмечено в ушедшем году.
Эксперты называют дешевую ипотеку основным триггером развития рынка недвижимости: если в России будут доступны кредиты, будет расти и спрос на недвижимость. Но надо отметить, что ипотека – не единственный фактор, стимулировавший россиян вкладываться в недвижимость в 2020 году: изменения, произошедшие в банковской сфере, побудили многих искать альтернативные пути если не приумножения, то хотя бы сохранения своих капиталов. Так, снижение ставок по депозитам повлекло отток денег из банков в другие активы, из которых самым привычным и надежным (по опыту прошлых лет) является недвижимость. Эти же соображения подтолкнули к инвестированию в покупку жилья и тех вкладчиков, которые имели на счетах средства, с 2021 года подлежащие налогообложению. В итоге – на рынок недвижимости вернулся покупатель-инвестор, который останется здесь и в 2021 году. А это значит, что сохранится повышенный спрос на дешевые 1-комнатные квартиры и студии. Именно в этих сегментах и ожидается максимальный рост цен.
В конце 2020 года все больше экспертов высказывались о «перегреве» рынка недвижимости. То есть говорили о том, что доступность кредитных средств ведет к «вымыванию» наиболее ликвидных предложений, что в итоге приведет к дефициту жилья некоторых категорий и, как следствие, его существенному удорожанию. Но цены на квартиры не могут расти бесконечно, потому что в конце концов наступает момент, когда покупатель просто отказывается совершать сделки по завышенной цене. Обвал цен из-за «перегрева» рынка – самый пессимистический прогноз на 2021 год. На самом деле, в ближайшей перспективе развитие подобного сценария маловероятно, потому что на рынке недвижимости нет дефицита, особенно – в регионах.
Пожалуй, самым существенным из отрицательных последствий повышенного спроса на недвижимость станет отсутствие скидок на квартиры в новых домах. Уже в 2020 году большинство застройщиков приостановило программы привлечения покупателей за счет предоставления дисконта или бонусов. Данная тенденция будет преобладать на рынке новостроек все время, пока покупателям будут доступны дешевые кредиты.
Из оптимистичных прогнозов отметим расширение программ льготного кредитования на покупку недвижимости. Например, говорят о субсидировании ипотеки на «вторичку», но вряд ли такое решение будет принято, потому что правительство заинтересовано в поддержке реального сектора экономики — отраслей, обеспечивающих рабочие места. Следовательно, если субсидии и будут расширены, то коснется это строительного сектора, то есть рынка новостроек.
Льготная ипотека выдается на отдельные категории недвижимости, например, на объекты, расположенные в сельской местности. В этом случае по программе льготного кредитования можно приобретать как новое жилье, так и вторичное. Программа «Сельская ипотека под 2,7%» пока только набирает обороты, и в перспективе – в случае ее удачной реализации – она приведет к активному развитию пригорода.
Большие надежды в плане развития рынка недвижимости в регионах и улучшения качества жизни россиян возлагают на программу «всероссийской реновации». По мысли ее авторов, реализация данной программы должна привести к увеличению объема строящегося в регионах жилья, которое будет не только предоставляться тем, чьи дома признаны аварийными, но и реализовываться на свободном рынке.