Многие просят дать прогноз по ценам на недвижимость.
Прошлым летом в самый разгар пандемии я писал, что аренда быстро отыграет падение и начнется рост. Я смеялся на апокалиптическими прогнозами аналитиков.
Типичная реакция московской аренды на любой кризис это временная просадка рынка из-за шока. Но через 2-3 месяца ситуация стабилизируется и ставки начинают расти. Так случилось и в этот раз.
Другое дело с рынком купли-продажи. Тут у рынка есть сильный заинтересованный кукловод - государство.
Дело даже не в том, что государство может "подкрутить цены" , чтобы спасти дорогих друзей - застройщиков. Оно может во всю врубить рупор пропаганды типа " покупай - подорожает".
Первый раз они это провернули в 2018, устроив панику среди населения на абсолютно пустом месте. И спасли тем самым дохнущий рынок.
Второй раз, это прокатило в 2020. Дело даже не в льготной ипотеке самой по себе. Помните, рынок начал падение еще в марте. В июне ситуация начала меняться. Почему?
Как раз в это самое время господин Мутко открыто и со всех каналов заявил следующее: лишние квартиры выкупит государство, дорогих застройщиков в обиду не дадим , падения цен не ждите. Подсобила ещё и Эльвира , обвалив ставки по депозитам.
Никто бы не дал Мутко денег на то чтобы выкупить миллионы квадратных метров. Это был чистый блеф и он сработал. На рынке началась паника и цены взлетели. Как и в 2014 "интеллектуалы" выстроились в очереди за квартирами. Поведение наших граждан очень примитивное. Все мы помним как в 2014 покупали по 5 телевизоров.
Сейчас ситуация похожа на 2014. Паника, люди залезают в кабалу, избавляются от денег текущих и что особенно страшно денег будущих. Да, кризис будет не такой сильный как это было 6 лет назад. Но все же о росте экономики вопрос не стоит даже на государственном уровне. Нас в лучшем случае ждет еще десятилетие гнилой стагнации. Соответственно экономической причины для роста цен нет.
Вообще Мир достаточно прост. Никогда недвижимость не дорожает в кризис. Этому есть фундаментальные причины. Недвижимость растет, когда растет экономика. Быстрый рост стоимости недвижимости наоборот предупреждает о скором кризисе. Это опережающий фактор.
Да, летом я думал что рынок начнет сдуваться уже ближе к Новому Году, но я ошибся. Сыграло, то что льготную ипотеку продлили. Но не сама ипотека надувает цены , а ожидание ее отмены.
Мой прогноз, рынок начнет движение вниз ближе к концу этого года. Если не случится следующее:
- Придумают ещё какой - нибудь стимул для рынка как например отцовский капитал или бабушкин капитал.
- Не вольют ещё каких - нибудь словесных интервенций типа: ипотека под 0,5 процентов или ипотека всем желающим без первоначального взноса.
- Введут мораторий на строительство.
- Случиться экономический рост , что невозможно.
Я говорил и буду говорить , что рынок перегрет и перегрет он при средней цене в МСК выше 160-170 тысяч рублей за квадратный метр. Другое дело, что рынок находится выше этих цифр лишь благодаря государству , которое обладает значительным информационным ресурсом.
Но любой ресурс конечен и любой пузырь рано или поздно сдувается, а если не сдувается, то лопается. Что бы он не сдувался, его нужно постоянно подпитывать за счет новых вкладчиков, а как мы говорили ранее, в отличие от акций и других ценных бумаг, недвижимость актив тяжелый. Нельзя купить долю в квартире на 10 000 рублей, а акций какого-нибудь Газпрома можно.
Поэтому в недвижимости количество потенциальных лохов сильно ограничено высоким входным взносом. 10 000 руб. на акции есть у каждого и поток лохов долго не иссякает, а 1 000 000 руб. на вступительный платеж есть у немногих. Поэтому финансовые пузыри более живучие, чем пузыри на рынке недвижимости.
Ресурс надувания или хотя бы поддержки пузыря почти полностью выбран. Его можно поддержать только за счет дальнейшего снижения качества заемщиков, т.е. раздавать ипотеку без первоначального взноса.
Понятное дело, что чем ниже качество заемщиков, тем больше потенциальных дефолтов, соответственно риск прорыва пузыря возрастает в геометрической прогрессии.
Надеюсь у государства хватит ума не раздавать ипотеку несовершеннолетним и бомжам. Даже глава ЦБ уже бьет тревогу, а это уже вполне себе даже не звоночек, а полноценный набат.
Пользуясь случаем, хочу порекомендовать пару каналов своих подписчиков. Тех кого интересует фитнес и спорт сюда, а тех кого изобразительное искусство сюда.