Весьма неоднозначную реакцию вызывает новый проект девелоперской компании AFI Development – 53-этажная башня AFI Tower, которая в ближайшие три года появится на берегу Капустинского пруда в районе Свиблово Северо-Восточного округа Москвы.
Как следует из пресс-релиза застройщика, в нынешнем году это один из самых ожидаемых проектов, поскольку он будет реализован в ультрамодном формате «коливинг-небоскреба».
Коливинг предполагает компактное проживание людей с одними интересами, а также их общий быт. Что-то среднее между общежитиями колледжей, отелями и стартап-кампусами. (Подробнее о коливинге можно почитать здесь). Однако застройщик предлагает потенциальным покупателям и ряд элементов коворкинга, то есть общее рабочее пространство.
По словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости AFI Development, проект полностью «отвечает потребностям той категории покупателей, на которую рынок пока не обращает внимания: молодые, мобильные, яркие и активные». Им требуется минимальное жизненное пространство и максимальное общественное. Не случайно основная идея концепции AFI Tower: «Владей меньшим – пользуйся всем».
Однако маркетологи, похоже забыли, что в стране и по всему миру бушует пандемия со всеми вытекающими: самоизоляция, социальная дистанция, маски, перчатки и т.д. Какой уж тут совместный быт и общий офис?
Или застройщик уверен, что Covid-19 опасен только старшему поколению, а молодежь, как говориться, отделается легким испугом? Дай-то Бог. Но верится в это с трудом.
Между тем, продажи в проекте уже стартовали. Молодежь у нас, разумеется, активная, на любой митинг или тусовку – завсегда пожалуйста, но покупка жилья – это, согласитесь, нечто иное, здесь даже оппозиционеры не помогу, если, конечно, они не родители.
Кстати, именно родители в силу своего опыта прекрасно понимают, чем грозит тусовочный формат для здоровья их чад и, скорее всего, посоветуют им воздержаться от покупки коливинг-жилья.
Тогда на что рассчитывает девелопер? На продажи по окончании строительства в 2023 году? Едва ли. Он рассчитывает на шикарную локацию.
Она, действительно, весьма соблазнительна. В шаговой доступности четыре парка, в том числе Ботанический, а под окнами Капустинский сквер с уникальным прудом, в котором растут лилии. В радиусе километра несколько детских садов и школ, много магазинов и торговых центров.
Не купить здесь жилье, себя не уважать, тем более, что застройщик предлагает не апартаменты, как в соседнем ЖК «Сильвер», а квартиры. Чувствуете разницу? Прописка и все такое…
Но главное – расчет сделан на частных инвесторов, которые будут скупать по нескольку студий и сдавать их в аренду или перепродавать, когда цена поднимется на отметку 182,4 метра над уровнем моря, как и сам небоскреб.
Словом, свои несколько миллиардов, вложенные в этот проект собственник обязательно отобьет, да еще с маржей, причем задолго до сдачи объекта. Волноваться здесь не о чем.
А вот о чем задуматься все же необходимо, так это о плотности населения на один квадратный километр жизненного пространства в районе Свиблово.
Всем давно понятно, что каждая новая тысяча новоселов это дополнительная нагрузка на поликлиники, детские сады, школы, парковки и даже магазины, в которых после работы часто приходится отстаивать внушительные очереди.
Так вот, если брать Москву в целом, то благодаря присоединенным территориям картина не катастрофическая. Согласно оперативным данным статистики на 1 января 2020 года, численность населения столицы РФ составляет 12 692 466 человек, а плотность жителей на один квадратный километр всего 4 956,06 человек.
Конечно, Москва возглавляет рейтинг российских городов и по количеству населения, и по плотности . В том же Санкт-Петербурге, который находится на втором месте, народу на одном квадратном километре – 3 843,90 чел./км², а в замыкающем тройку призеров Севастополе вообще смешные 519,48 чел./км².
Зато в Токио, который сопоставим по территории с Москвой (2 191 и 2 510 квадратных километров соответственно и примерно одинаковое количество жителей) плотность заметно выше 6 000 чел./км².
Но это в среднем. Если посмотреть на районы Москвы в пределах МКАД, то вечер сразу перестанет быть томным.
Вот вам тройка лидеров по плотности населения.
Теперь смотрите где находится Свиблово.
14 061 человек на километр квадратный!
Впечатляет? Но это еще не все.
Мы решили подсчитать, хотя бы примерно, сколько человек проживает на одном квадратном километре в той самой локации, где компания AFI Development реализовала и реализует свои замечательные проекты ЖК «Сильвер» и AFI Tower, но без учета данных о количестве потенциальных новоселов в них.
Обозначив на карте искомый квадратный километр в районе застройки, мы провели нехитрые подсчеты и выяснили, что здесь расположено более 80 жилых домов и более 30 объектов коммерческой и социальной инфраструктуры. Количество квартир составило 7 600 (опять же примерно, потому как мы брали по 4 квартиры на этаже).
Если предположить, что в среднем в каждой квартире проживает по три человека, то получается что-то невероятное – 22 800 человек на один выделенный нами квадратный километр. Добавьте сюда работников, занятых в сфере обслуживания, то есть в коммерции и социалке, а это еще примерно 2 200 человек, и получим уж совсем неприличный результат – 25 000 чел./км².
Теперь прибавим жителей новостроек от AFI Development. В ЖК «Сильвер», согласно данным застройщика, представлено 805 квартир, а в AFI Tower – 1216. Правда в последнем подавляющее большинство студий, рассчитанных по замыслу застройщика на одного проживающего.
Но кто вам сказал, то молодой человек (или девушка) длительное время будет жить в одиночестве. Там, где общий быт пары сходятся гораздо чаще. Тем более практичное поколение Z, на представителей которого нацелены продажи, сразу смекнет, что выгоднее одну студию сдавать, а жить под одной крышей с другом (подругой).
Поэтому мы умножили 805 квартир на трех проживающих, а 1216 – на двух. В результате получили 2415 и 2 432 новосела соответственно. Всего: 4847 человек.
Теперь сложите все полученные цифры и станет ясно, что с учетом двух новостроек плотность населения на одном километре очень выгодной локации Свиблова составит почти 30 тысяч человек!
Вдвое больше, чем в официальных источниках. Какая инфраструктура выдержит такие нагрузки? Вопрос риторический.
Разумеется, все приведенные подсчеты весьма условны. Однако, как нам кажется, не так уж и далеки от истинного положения дел. Тем более, что имеются косвенные подтверждения от самих жителей района Свиблово.
Вот лишь некоторые мнения, опубликованные в сети Интернет (стилистика авторов сохранена, мы лишь исправили некоторые грамматические ошибки).
«Сейчас строится дом в 53 этажа второй очередью! Преподносят красиво, но умалчивают, что в нём запроектировано примерно 1300 квартир-студий!!! Это примерно по 20 квартир на этаже!!! Представляю, какие пробки будут скапливаться к лифтам с утра и вечером))) Центр Москвы отдыхает!!! Всё бы ничего, но представьте сколько людей. В выходные, яблоку на нашей закрытой территории, будет негде упасть!».
«…шикарная башня уже не шикарная. На этаже будет 25 дешманских студий по 20 метров. 53 этажа! …От бизнес-класса остались только непомерные коммунальные платежи. Но это – головная боль "счастливых" обладателей квартир. А проблемы всех жителей района в том, что реализация этого людоедского проекта абсолютно не подразумевает развитие инфраструктуры! Такой жуткий муравейник впихнули в сложившийся район, и ни новых школ, ни садов, ни поликлиник. А она, эта инфраструктура, и так еле жива. И школы, и сады переполнены. Про поликлиники лучше вообще не говорить. В башне будет почти 1500 норок. Большая часть будет сдаваться. В этой ситуации нужна сильнейшая УК, чтобы дом через пару лет не превратился в бомжатник. Но действующая УК умеет только вешать лапшу на уши жильцам и драть платежи».
«Я собственник квартиры в ЖК Сильвер, живу в нем с середины марта… застройщик ведет строительство ЖК (на данный момент – башни, вторая очередь строительства). Машиномест мало, примерно 50% мест от числа квартир в доме. Некачественный или отсутствующий дренаж во внутреннем дворе. Каждый раз, когда идет дождь – там большие лужи, газоны затоплены и т.д.»
«Башня чудовищная скоро еще появится. На месте "Сильвера" долго был котлован, куда стекалась вода и где плавали чайки. Эту воду откачивали несколько раз, откачали, построили. А теперь Капустинский пруд обмелел из-за стройки. Да и вообще это серое угрюмое здание никак не вписывается в нынешний архитектурный ансамбль Свиблово, загораживает все небо».
Подводя итог, мы невольно задались вопросом, сколько может стоить для застройщиков подобных жилых комплексов один квадратный километр Москвы?
Нисколько.
Потому как землю они покупают (точнее берет в аренду) и эти расходы сразу закладывают в стоимость квартир. При этом никкой инфраструктуры не возводят, прикрываясь апартаментами, мол это е жилье и социалку мы строить не обязаны. А пом под сурдинку во второй очереди вдруг появляется башня с квартирами и тоже практически без инфраструктуры.
Получается, что за все неудобства такого строительства, платим мы с вами, ну, и московские власти... отчасти.
Редакция DE