Что не так с рынком недвижимости Москвы, и какие процессы там могут начаться, так сказать в крупном масштабе временной шкалы я уже рассказывал. Теперь о том, что и как начинается здесь и сейчас. Как говорится, следите за руками.
О том, что проезд по Москве будет не для всех, было понятно давно, сейчас это «не для всех» приобретает очертания. Этот факт уже получил подтверждение в «Стратегии развития транспортной системы региона», подготовленной по заказу АНО «Дирекция Московского транспортного узла» и направленной на утверждение по инстанциям.
Для справки, АНО "Дирекция Московского транспортного узла" (ДМТУ), создана в 2011 году с целью координации федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти города Москвы и Подмосковья.
Стратегия предусматривает тестовое внедрение системы гибкой платности (e-road pricing) за перемещение на личном автомобиле по уличной дорожной сети Москвы и городов Московской области.
Что такое е -road pricing? Это модель, предусматривающая покилометровые платежи, которые отслеживаются бесконтактным образом. Эти платежи подразделяются по ставкам, включая нулевую, и зависят от типа транспортного средства, категории платного участка дороги , места и времени совершения поездки. Соответственно, население с низкими доходами будет иметь возможность бесплатного проезда по платным участкам с строго определенное время. Ну, и, разумеется, для некоторых граждан предусмотрен бесплатный проезд.
Как это будет устроено технически?
Думаю, еще никто не забыл про QR коды, которые нужно было получать не так давно для выезда на своей машине ну улице Москвы и некоторых других городов. Тем, кто выезжал, запомнились пустые улицы и проспекты. Мне почему-то вспоминается Краснохолмский мост или Смоленская площадь, по которым едут одна или две машины. В середине дня. Как в кадрах кинохроники, относящихся к каким-нибудь шестидесятым годам прошлого века.
Согласен, чувство сильное. И, могу подтвердить, ездить было действительно удобно. Правда, не всем, а тем, кто мог получить этот код.
В общем, испытания прошли удачно, и они показали, что сейчас технически возможно довольно точно отслеживать перемещение автомобилей по городу посредством камер. И повторить то, что было в те дни, только в более общем масштабе и при боле серьезных вычислительных мощностях вполне реализуемая задача.
Конечно, проект дорабатывается, и его техническая реализация будет меняться, но, вероятнее всего, мы с нашими автомобилями будем определенным образом дифференцированы. Например, пенсионеры за небольшую плату получат возможность выезжать два раза в неделю и не в час пик. Выехал в другое время – счет. Может быть, не размером со ковидный штраф, но счет, так сказать, заградительный, и пенсионер поедет в непрофильный час только, если ему очень надо.
Безработные, самозанятые, незарегистрированные в Москве и Подмосковье будут платить еще больше. Работники корпораций, чиновники силовики, бюджетной сферы и некоторые другие категории граждан будут иметь возможность перемещаться более свободно. В общем, равных прав находится в своей машине на улице Москвы и Подмосковья в любое время или бесплатно в перспективе не будет.
Может ли это проект быть не принят?
Думаю, не может. Доработан – да, но есть две веские причины, почему он обречен на реализацию.
Во-первых, борьба с пробками посредством строительства новых дорог, особенно в условиях уплотняющейся застройки, слишком дорога и становится еще дороже, а средств и ресурсов для этого становится все меньше. А, если нельзя увеличить пропускную способность дорог и улиц, нужно вводить ограничения на движения по ним.
Во-вторых, введение платы за проезд, это как раз деньги. Дополнительный налог. И, если есть техническая возможность его собирать, это будет реализовано. Например, ни для кого не секрет, что большая часть цены на бензин – это акцизы и налоги. Тем не менее, люди ездят на автомобилях. Будут ездить и впредь, оплачивая любой выезд на улицы.
В-третьих, дифференциация по правам разных категорий населения, естественна для неофеодальных обществ, живущих на счет сырьевой ренты. В принципе и сейчас некоторые категории граждан выведены из-под ряда ограничений, накладываемых законом, в том числе на дорогах. Почему не сделать эти ограничения более гибкими, более подстроенными под нужды управления и, конечно, самих управляющих? Ничего личного, просто такова логика событий.
Что же произойдет с рынком недвижимости? Станет ли недвижимость Москвы менее привлекательной из-за меньшей транспортной доступности?
В целом нет. Некоторые последствия будут компенсированы развитием кар-шеринга, такси и служб доставки. Кроме того, наличие у вас права собственности на квартиру в Москве будет давать дополнительные преимущества. К слову, и сейчас по факту у людей разные права на пользование московской инфраструктурой. Например, если вы собственник квартиры в центре Москвы, у вас есть льготная парковка в вашем районе. Если нет – платите в разы больше.
Сейчас это выглядит как понятная обоснованная практика, но дальнейшая дифференциация прав пользования дорожной сетью московского региона приведет к тому, что некоторые группы населения окажутся в ущемленном положении. Им станет менее комфортно.
Кто получит преимущества? Работники различных государственных структур, служб, работники корпораций, и в целом - бюджетники. Соответственно люди, не вписанные в московские государственные вертикали, могут оказаться в сложном положении. Это не только население, существующее, так сказать, в сером рынке, объем которого согласно подсчетам некоторых экономистов примерно равен белому. Это люди свободных профессий, фрилансеры, люди, занятые в сфере услуг.
Из этого неизбежно следует, что процесс замещения населения Москвы и Московского региона ускорится. Соответственно, изменения типа востребованной недвижимости, о которых я уже неоднократно писал, ускорятся тоже.
Как быстро это будет происходить?
Нужно ли срочно что-то делать? Избавляться от московской недвижимости или наоборот – бежать и вкладывать в нее деньги?
Зависит от недвижимости и от вас.
Если вы видите себя в настоящем или будущем как фрилансер, труженик постиндустриальной сферы, если вам комфортно в серой экономической зоне, или вы просто пенсионер, вам нужно подготовиться к тому, что ваши перемещения по городу будут постепенно ограничиваться. Регламентироваться.
Соответственно, типы недвижимости, которые будут востребованы, и цены на них будут еще больше определяться потребностями тружеников бюджетной сферы. Будет уменьшаться спрос на элитную недвижимость, значительная часть которой уже сейчас пустует или сдается в найм. По сути, сегодня вложения в такую недвижимость представляются многим не более чем одним из надежных способов вложения капитала. Однако, если власти всерьез возьмутся за декларирование расходов, то в свете вводимых ограничений, такая недвижимость сильно потеряет в цене.
С другой стороны, будут развиваться некоторые места, в которых подобных ограничений и регламента не будет.
Когда-то считалось, что адекватной исследовательской моделью движения автомобилей по улицам считалось движение жидкости по трубам. Это оказалось не так. Автомобили заполняют улицы, проспекты и шоссе скорее как газ.
Примерно тоже самое можно сказать и об абсолютно свободной миграции абсолютно свободных людей. Однако, абсолютной свободы не бывает. Люди притягиваются к местам, где им дают работу или пособие - как бюджетники, в то время как люди с независимыми источниками доходов, стремятся в места, где существует комфортная для них среда обитания.
Когда эти вещи начинают разделяться, возникают разные центры притяжения. Да, они и сейчас по факту разные, просто появляются дополнительные причины для разделения.
Это и надо иметь в виду.
Причем, бюджетники будут устанавливать свои правила игры, в то время, как независимые люди будут постепенно формировать свои. Именно это сейчас и происходит в Москве. Москва последовательно держит курс в сторону города бюджетников. Но, что это значит, уже немного другая тема.
Однако, знание механики рынка недвижимости может пригодиться и здесь.
Держите руку на пульсе.