Здравствуйте! Сегодня продолжим разговор о проверки квартиры при покупке. Речь пойдёт о проверки непосредственно приобретаемого объекта.
Что и как проверяем?
Правовые пороки в приобретаемом объекте могут быть разнообразны и привести к совершенно разным последствиям. Это и возможность претендовать на квартиру со стороны какого-либо третьего лица, и обременение права покупателя правами пользования третьих лиц, и финансовые потери (например, если речь идёт о перепланировке). При этом речь может идти как об изъятии квартиры, так и о проблемах, не связанных с её изъятием.
Мы можем определить схему проверки объекта. Нам необходимо удостовериться в том, что право собственности на объект перешло к продавцу на законных основаниях и не может быть оспорено кем-либо. Кроме того, нужно исключить наличие прав третьих лиц, которые могут обременить право покупателя. Прежде всего речь идёт о праве пользования со стороны третьих лиц, которое может сохраняться и после продажи квартиры. Также нужно обратить внимание на технические характеристики квартиры (перепланировка, скрытые недостатки) и убедиться, что мы приобретаем объект именно в том состоянии, в котором он описан в договоре купли-продажи.
Проверка объекта происходит путём изучения его истории на основании документов, связанных с объектом. Пакет этих документов может быть различен. Это не только правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, но и выписки из домовой книги (как обычные, так и расширенные), ЕЖД, различные согласия, заявления, техническая документация и другие документы, имеющие отношения к объекту.
Проверка права собственности продавца.
Прежде всего необходимо установить отсутствие каких-либо нарушений на этапах перехода права собственности от предыдущих собственников к продавцу. В соответствии с российским законодательством запись в ЕГРН является достаточным доказательством наличия права собственности продавца недвижимости, и наличие записи о продавце как о собственнике квартиры является доказательством, не требующим дополнительных подтверждений.
В реальности же, если кто-либо из предыдущих собственников заявит, что его лишили собственности против его воли, либо в ходе перехода прав собственности были нарушены нормы наследственного права, либо права супруга одного из предыдущих собственников, то эти лица смогут претендовать на признание за ними права собственности на квартиру даже в том случае, если она была впоследствии перепродана добросовестному покупателю. В данном случае необходимо тщательно проверять предыдущие сделки, их участников. Сделать это крайне затруднительно, так как документы, касающиеся истории квартиры, зачастую недоступны, также, как и контакты с предыдущими собственниками. Поэтому используем все имеющиеся документы и истребуем по возможности дополнительные, такие как расширенные (архивные) выписки из домовой книги, выписки из ЕГРН о переходе прав на объект.
На что особенно следует обратить внимание и что должно насторожить? Это факт совершения нескольких сделок до продажи. Здесь следует сказать, что чем более давно были совершены переходы права собственности на квартиру, тем безопаснее сделка. Это связано с понятием срока исковой давности. Оспорить сделку можно и через 5-7 лет после её совершения, но это уже гораздо сложнее, чем это сделать через 6 месяцев-1 год. Поэтому, если продавец владеет квартирой долгое время, то прочность сделки увеличивается, так как в случае, если кто-либо из предыдущих собственников решит заявить свои права на квартиру, то ему придётся доказывать причины пропуска срока исковой давности, что уменьшит его шансы на успешный исход. Далее, по информации из выписки из домовой книги следует обратить внимание на то, не выписывался ли кто-то из предыдущих собственников по решению суда, а не добровольно. Зачастую, в случае совершения мошеннических действий пьющие собственники вывозятся куда-то в неизвестную деревню, где им мошенники покупают дешёвый дом и выписывают их из квартиры через суд. Как правило, если человек добровольно продаёт квартиру, то он исполняет договоренности и выписывается сам из проданной квартиры. Также следует обратить внимание на частоту перехода права собственности на объект и использование доверенностей при этом. Если объект был на протяжении короткого промежутка времени несколько раз перепродан, да ещё и по заниженной цене, то это может указывать на совершение мошеннических действий с ним.
Также следует обратить повышенное внимание на квартиры, которые ранее имели статус муниципальных и были приватизированы. Если имелись лица, которые на момент приватизации отсутствовали в квартире (не были в ней зарегистрированы), но их отсутствие носило временный характер (в связи со службой в армии, нахождением в тюрьме, интернате и т.д.), то за такими лицами может быть признано право на долю в этой квартире.
Также следует обращать внимание и на права несовершеннолетних. Если они были выписаны родителями из квартиры незадолго до приватизации, но реально оставались проживать в квартире, то это может быть расценено как ущемление их прав с целью исключения из состава собственников приватизированной квартиры. Это может привести к признанию за бывшим несовершеннолетним права на долю в квартире.
Если выявлены подобные лица, чьи права были нарушены в процессе приватизации, то от них необходимо получить нотариально удостоверенные заявления, что они на квартиру не претендует и их права нарушенными не считают.
Проверка обременений квартиры.
На этом же этапе мы проверяем наличие обременений права собственности продавца на квартиру. Наличие обременений мы проверяем по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Обременения могут связаны с различными основаниями. Это и долги по кредитам и займам, и неисполнение обязательств по оплате по договору, по которому продавец приобретал квартиру, и расследование какого-либо уголовного дела и т.д. В любом случае это отражается в ЕГРН и Росреестр переход права зарегистрировать не должен в случае наличия обременения права собственности.
Помимо этого, в обязательном порядке необходимо проверить наличие судебных разбирательств в отношении квартиры. Сделать это можно на сайте районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Возможно, на момент продажи квартиры начат какой-либо судебных процесс, либо он недавно окончен и может повлиять на права покупателя.
Наличие прав третьих лиц.
Нам необходимо убедиться в отсутствии лиц, которые имеют в отношении объекта право пользования. О чём идёт речь? По общему правилу, члены семьи собственника утрачивают право пользования квартирой после её продажи. Но существуют исключения. Имеется ряд случаев, когда после продажи квартиры третьи лица, о существовании которых покупатель ничего не знает, могут сохранять право пользования данной квартирой. Что это за случаи и на что нужно обратить внимание?
Обратить внимание, прежде всего, следует опять же на квартиры, которые проходили процедуру приватизации и ранее имели статус муниципальных. Лица, которые в момент приватизации в число собственников не были включены, но давали согласие на приватизацию, сохраняют право пользования данной квартирой пожизненно. Из сказанного следует, что в том случае, если квартира имела когда-то статус муниципальной, то нужно тщательно проверять состав лиц, имевших право на участие в приватизации, либо дававших согласие на такую приватизацию. В том случае, если такие лица выявлены, то от них необходимо получать нотариально удостоверенное заявление о том, что их права нарушены не были. Если же такие лица в квартире на момент покупки зарегистрированы, то необходимо требовать снятия их с учёта до сделки. Если после сделки они откажутся сниматься с учёта, то сделать это через суд будет почти невозможно.
Технические характеристики объекта.
После анализа прав на квартиру, необходимо проверить соответствие её технических характеристик заявленным. Делаем это по документам БТИ, путём осмотра квартиры и внешнего осмотра дома. Необходимо обратить внимание на недавнюю переклейку обоев (возможно, это связано с трещинами в стене), заглянуть под висящие на стене ковры. Наличие перепланировок может привести к тому, что возникнут серьезные финансовые затраты в случае предъявления соответствующих требований со стороны контролирующих органов.
Надеемся, что информация была полезной для Вас и поможет избежать ненужных проблем!!!