Термин "апартаменты" в последние несколько лет претерпел существенные изменения. Раньше он обозначал большое парадное жилое помещение. Сейчас это странные помещения, обычно небольшой площади, похожие на квартиры, но таковыми не являющиеся.
Неподготовленный человек разницы между апартаментами и квартирой вообще не заметит. Чаще всего, различия кроются в документах на землю, на которой построено здание. Более подробно об отличиях поговорим в другой статье. Пока просто запомним, что апартаменты по документам - это не жилое помещение, а коммерческая недвижимость.
Если помещение нежилое, то сдавая его в аренду нельзя применять режим налогообложения для самозанятых, который составляет 4%. Следовательно, остается два варианта уплаты налогов с аренды. По ставке 13% как обычное физлицо, либо 6% как ИП на упрощенной системе налогообложения.
Большинство наших сограждан предпочитают вообще не платить налоги с аренды. Не важно квартира это или апартаменты. В чем-то они и правы.
Самое интересное начинается при продаже апартаментов. В соответствии с Налоговым кодексом продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности (кроме жилья, домов, машин и т.д.), облагается налогом.
Предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.
Важный момент. Сдача в аренду коммерческой недвижимости (апарты - это коммерческая недвижимость) физлицом, даже если он не зарегистрирован как ИП, по мнению налоговой является предпринимательской деятельностью.
Следовательно, при продаже апартаментов, которые ранее сдавались в аренду, придется заплатить налог с их полной стоимости. ИП на упрощенной системе налогообложения заплатит 6%. Обычное физическое лицо без регистрации ИП заплатит 13%. Не важно сколько апарты находились в собственности. Налог будет с полной стоимости. Это много.
Если вы хозяин только одного апартамента, то риски нарваться на налоги при продаже - минимальные. В остальных случаях могут быть проблемы.
Как налоговая будет доказывать, что человек обязан заплатить налоги с полной стоимости при продаже апартаментов? Никак. Она просто начислит налог, если увидит признаки предпринимательской деятельности. А вам придется идти в суд и доказывать обратное.
Если честно платили налоги с аренды или были зарегистрированы как ИП в период владения апартаментами, то шансов оспорить это решение нет.
Если в собственности было несколько апартаментов (два и более), то, возможно, удастся убедить налоговую, что вы живете в каждом из них по очереди, либо отдали их все под проживание на безвозмездной основе своим многочисленным родственникам.
Если решили вложиться в апартаменты на стадии котлована, купить несколько объектов, а потом перепродать с выгодой, то опять же, будьте готовы к вопросам со стороны налоговой.
С учетом всего вышеперечисленного, покупка апартаментов уже не представляется такой выгодной затей, как это кажется при первом знакомстве с ними. Их более низкая цена нивелируется проблемами, которые могут возникнуть при перепродаже.
Надеюсь, приведенная информация была вам полезна. Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
Налоговые вычеты. Что это такое, какие они бывают и сколько денег можно вернуть от государства.