Вы купили квартиру в новостройке и решили сделать ремонт или, наконец, накопили определенную сумму для начала строительства дома? Следующий этап – поиск строительно-ремонтной бригады. И вот вы договариваетесь о работах с фирмой или бригадой, которая обещает выполнить работы по очень приземлённым ценам. В лучшем случае вы подписываете договор, в котором, может быть, даже есть смета. Итак, вы внесли предоплату и работы начались. Но что-то пошло не так, во время работ вы замечаете очевидные дефекты – отклонения от прямолинейности, трещины, щели, зазоры, либо на строительную площадку вам привезли вовсе некачественный материал – кривой брус с трещинами и плесенью. Подрядчик уверяет, что всё в порядке – дефекты незначительные, да и зазоры уйдут, нужно только хорошенько высохнуть материалу. Но, вы то заплатили деньги и хотите получить качественный результат. Обычно подобные истории заканчиваются тем, что подрядчик просто-напросто пропадает, а вы остались с недоделанным ремонтом или недостроем, к тому же некачественным, а также без своих кровных. Что же делать? Вот мы логично и подошли к нашему вопросу, зачем нужна экспертиза качества ремонта и строительных работ.
Итак, всё довольно логично, для того, чтобы «разойтись» с подрядчиком нужно понять и зафиксировать, какие виды работ были проведены и каков их объем, а также какой объем материалов был закуплен и использован.
Объем выполненных работ и использованных материалов
При решении данной задачи есть некоторые трудности – поскольку при выполнении строительства или ремонта существует такой тип работ, как скрытые работы. К ним относятся те работы, которые в процессе ремонтно-строительных работ перекрываются последующими работами. Увидеть наглядно их результат не представляется возможным без разрушения и демонтажа. К таким работам можно отнести, к примеру, выравнивание стен штукатуркой, либо армирование фундамента. На практике объем использованных материалов по скрытым работам подсчитывается условно. Рассмотрим данный подход на примере штукатурки стен: при неопределенной толщине слоя, объем рассчитывается по среднему расходу, рекомендованному производителем данной конкретной штукатурки. Иногда толщину слоя штукатурки можно наблюдать при не завершенной отделке, в местах проёмов и т.д. Тогда берется среднее значение толщины слоя, по ней и считается объем использованной штукатурки. Есть еще один нюанс – частенько недобросовестные подрядчики, если на них возложена поставка материалов, завышают количество использованного материала. Если работы не относятся к скрытым, то в данном случае после осмотра и замеров, проводится сравнение заявленного в смете объема и фактического. Условно доказать завышение объема материалов при скрытых работах можно путём подсчета расхода рекомендованного производителем, но это только в случае, когда перерасход не связан с особенностями вашего проекта и это действительно фактический и не «согласованный» перерасход.
Есть более сложная ситуация – если договорённость с подрядчиком была в устной форме. Как взыскать деньги в данном случае – это уже работа юристов, но такие ситуации встречаются довольно часто. С точки зрения строительной экспертизы данная ситуация усложняется, т.к. ни о каких сметах речи не идёт. Тогда восстанавливать картину происходящего приходится по имеющимся чекам и распискам.
Качество выполнения работ
Здесь всё более-менее понятно. Для того, чтобы нормировать строительные и отделочные работы существуют СНиПы и ГОСТы, регламентирующие те или иные виды работ. Строительный эксперт выезжает на объект исследования и проводит визульно-инструментальное обследование на предмет наличия нарушений строительных нормативов. В заключении эксперта подробно указываются допущенные нарушения и их параметры по помещениям, со ссылками на нормативную документацию.
Стоимость фактически выполненных работ
Итак, объем работ посчитан, нужно понять, на какую сумму работ выполнено. Замечательно если в смете детализированы виды работ и их стоимость. Это ваши договорные отношения и расценки, которых вы должны придерживаться. В таком случае подсчет стоимости фактически выполненных работ понятен. Сложнее если работы в смете обобщены, например: «черновые работы», «устройство полов», «возведение крыши». Согласитесь, посчитать точную стоимость фактически выполненных недоделанных «черновых работ» довольно затруднительно, особенно когда данный этап работ содержит в себе несколько видов работ. Здесь можно пойти несколькими путями. Вариант 1 – условно зачесть объем фактически выполненных работ в процентном соотношении от заявленного объема и в соответствии с этим производится расчет стоимости. Вариант 2 – произвести разбивку на виды работ и рассчитать объем фактически выполненных работ по средне рыночным расценкам. Для этого проводится анализ предложений на рынке услуг (представленные расценки строительно-ремонтных организаций в сети интернет).
Стоимость устранения недостатков
После расчета стоимости фактически выполненных работ, вы знаете, какую сумму вы переплатили подрядчику (подрядчик вряд ли исчезнет, если по факту перевыполнил оплаченные вами работы). А что же делать с испорченным материалом или кривыми стенами? На практике опять же есть несколько подходов. Подход первый: поскольку работы выполнены с нарушениями строительных норм, т.е. некачественно – вы вправе не принимать такие работы, что обозначает, что при подсчёте стоимости фактически выполненных работ, стоимость этих работ не учитывается. Такой подход целесообразен, когда расценки вашего подрядчика значительно превышают средне рыночные. Чаще всего применяется второй подход – расчет стоимости устранения недостатков (нанесённого ущерба). В таком случае стоимость выполненных работ подрядчиком учитывается, однако при расчетах берётся во внимание как демонтаж некачественно выполненных работ и последующее выполнение аналогичных работ надлежащего качества.
Результатом экспертизы строительных или ремонтных работ является официальное заключение. В зависимости от ситуации и задач данное заключение может включать указанные выше разделы с расчетами и обоснованиями. Стоимость такой экспертизы зависит от нескольких факторов – это площадь объекта экспертизы, объем (количество видов) работ и материалов, удалённость объекта. Есть некоторые факторы которые могут усложнить работу эксперта - отсутствие договорной документации, проекта, смет, чеков, накладных, либо их неграмотное/малоинформационное составление. Данное экспертное заключение может использоваться при переговорах с подрядчиком, если они готовы идти на контакт, либо юристом для составления претензии в суд.
Как видите, экспертиза ремонта и строительства - это целый комплекс работ, который требует полного погружения в конкретную ситуацию, поэтому для выполнения данной задачи необходимо обращаться к профессионалам. Стоит отметить – для того, чтобы заключение могло быть принято во внимание административными органами, организация или эксперт должны обладать установленной разрешительной документацией. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, обращайтесь в экспертную организацию www.nst-expert.ru, которая специализируется на проведении строительно-технических экспертиз.