Продажа квартиры может стать выгодным решением. Особенно если вы покупали недвижимость от застройщика как инвестицию. Стоимость квартиры от начала строительства до сдачи дома обычно увеличивается на 30-–40%. Если рассматривать недвижимость в доме бизнес-класса с подземным паркингом, собственным фитнес-залом и террасами, как в парковом квартале «Голландия» от девелопера «Мармакс» в Рязани, то со временем цена на неё будет только расти.
По закону при продаже квартиры нужно заплатить налог, тогда выгода может быть ниже ожидаемой. В статье рассказали, как снизить сумму налога на продажу квартиры или не платить его совсем.
Когда платить налог не нужно
Вы не платите, если квартира в собственности более 3 лет — покупка была до 1 января 2016 года. Если недвижимость вы купили после этой даты, то продать её без налога можно будет только через 5 лет.
Срок владения сокращается до 3 лет, если квартиру вы не покупали, а получили одним из способов:
− по наследству;
− в результате приватизации;
− по договору дарения от физлица — члена семьи или близкого родственника;
− по договору пожизненного содержания с иждивением.
Минимальный срок владения в 3 года также действует:
− когда вы продаёте единственную квартиру или дом в собственности;
− если вы купили вторую квартиру, но успели продать первую в течение 90 дней после покупки второй.
Как считается срок владения квартирой
Владельцем квартиры вы становитесь со дня регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сейчас дату можно посмотреть в выписке из ЕГРН, при оформлении сделок до 2016 в свидетельстве о праве собственности. Продать квартиру без налога можно в тот же день через 60 или 36 месяцев.
Срок владения для квартир, купленных по ДДУ
Покупатели квартир не становятся собственниками, когда оформляют ДДУ. Даже получить ключи — по закону ещё не стать владельцем недвижимости. Срок считается с момента регистрации в Росреестре.
Сумма налога с продажи квартиры
Вопрос волнительный, потому что заплатить придётся по ставке НДФЛ — 13%. Сумма значительная, но не спешите расстраиваться. Вы не будете платить налог с полной стоимости квартиры.
Вариант 1
Формула для квартир, которые вы не покупали, а получили по наследству или другим некоммерческим способом, или покупали, но не можете подтвердить сумму покупки.
([налогооблагаемая база] − [имущественный вычет]) × 13% = НДФЛ
Налогооблагаемая база — стоимость продажи недвижимости.
Имущественный вычет — фиксированный 1 000 000 рублей, на который государство позволяет сократить облагаемую налогами сумму. Имущественный вычет делится между собственниками жилья, когда их несколько. Если вы продаёте имущество за меньшую сумму, чем 1 000 000 рублей, то налог платить не нужно.
Допустим, в 2020 году вы получили в наследство квартиру. Хотите продать её в 2021-м за 3 000 000 руб. Сумма налога будет: (3 000 000 руб. − 1 000 000 руб.) × 13% = 260 000 руб.
Важно: использовать имущественный вычет можно только раз в году.
Вариант 2
Квартиру вы покупали, и есть документы, которые подтверждают её стоимость.
Считаем по формуле:
[налогооблагаемая база] × 13% = НДФЛ
Здесь налогооблагаемая база — доход, который вы получаете с перепродажи имущества. Для квартир, купленных в ипотеку, в стоимость покупки квартиры можно включить проценты.
Квартира вы купили в 2018 году за 3 200 000 руб. Есть документы, которые подтверждают эту сумму. В 2021 вы хотите продать её за 3 700 000 руб.
Налогооблагаемая база: 3 700 000 руб. − 3 200 000 руб. = 500 000 руб. Налог: 500 000 руб. × 13% = 65 000 руб.
Важно: для одной квартиры нельзя одновременно применить оба варианта, но можно выбрать более выгодный.
Почему нельзя занизить стоимость квартиры
Фиктивно занизить стоимость имущества, чтобы уменьшить налог, не получится. Если вы купили квартиру после 2016 года, то должны заплатить налог с суммы, которая не меньше 70% от кадастровой стоимости.
Вы хотите продать квартиру за 1 500 000 руб. Кадастровая стоимость — 2 500 000 руб. 70% от кадастровой стоимости больше цены продажи — 1 750 000 руб. Налог придётся заплатить с этой суммы.
Важно: кадастровая стоимость считается на 1 января года продажи квартиры.
Декларация при продаже недвижимости
Декларацию 3-НДФЛ нужно подавать обязательно, даже если налог вы не платите. Иначе можно получить штраф. Подать декларацию нужно до 30 апреля будущего года на сайте Федеральной налоговой службы или очно в отделении по месту регистрации.