20 января 2021 года.
Пора делать выводы по поводу 79,1 м2 с арендатором "Красное и Белое" в г.Рошаль (140 км.от Москвы) стоимостью ₽8,9 млн. (asking price). Кстати, абсолютная стоимость для частного инвестора в принципе привлекательная, а уж если приобретать в комм.ипотеку... Но всё же.
1️⃣ Изучив SWOT-анализ можно обнаружить, что слабые стороны и риски приобретения небольшого объекта готового арендного бизнеса на удалении от Москвы превалируют над сильными сторонами и возможностями. Это первый признак неоднозначности инвестиционного проекта и его рисков.
2️⃣ Доходность, про которую я писал здесь. Брокер проекта, компания Malina Property, декларирует 10.8% годовых. Наверное, для подмосковных Балашихи или даже Серпухова такая доходность (если бы она была чистой), в целом, приемлема. Но не для 20-и тыс. городка Рошаль. Я считаю, что доходность на уровне 13.5-15% для такого удаления является правильным ориентиром в оценке проекта. Таким образом, объект считаю несколько переоцененным. Конечно, в проекте возможно наличие неких дополнительных, неописанных upside..., но непохоже.
3️⃣ Неликвидные рынки в принципе не могут являться рекомендуемыми рынками для осуществления инвестиций. Выход из инвестиционного проекта является важным этапом его реализации, а вот с этим могут быть проблемы.
4️⃣ Инвестиционный проект можно явно отнести к разряду SIN (грех). На «загнивающем» Западе к SIN относят все финансовые инструменты, которые имеют отношение к производству и продаже сигарет, алкоголя, каннабиса и оружия, к азартным играм и т.д. Не все инвесторы хотят в такое вкладывать деньги. Но это личный выбор каждого, конечно.
🔻Всё остальное, по большей части отражено в SWOT. Мне показалось, что финмодель в данном случае и не нужна особо, потому что и так всё более-менее понятно.
✅ Итого: по совокупности параметров проект выглядит достаточно рискованно. И я бы не советовал в него входить по текущим оценкам.
⚠️ Я также приглашаю представителей брокера проекта, уважаемую компанию Malina Property, сделать свою работу: прийти в комментарии и защитить свой проект.
