Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями из мира недвижимости. Приятного чтения!
214 ФЗ был принят в конце 2004 года. Логика его работы заключалась в уменьшении количества обманутых дольщиков. В какой-то мере это сработало. С другой стороны, лазейки для мошенничества все равно находились.
В 214 ФЗ прописано много полезных штук: от правил работы застройщика до прав дольщика. Сегодня мы поколесим по 7-ой статье.
О чем там говорится?
Все изложенное можно описать словами: "Нормально делай - нормально будет". Это касается застройщиков.
Для дольщиков: "У вас есть права, только косяки объекта нужно доказать".
А теперь подробнее
Начнем.
Объект долевого строительства - квартира (в нашем случае). Ее свойства прописываются в договоре. Площадь, виды работ по отделке, материалы и другое. Правда, площадь может поменяться. Также, в договоре может быть предусмотрена замена материалов на аналогичные по качеству.
Вот поэтому перед приемкой надо выучить свой ДДУ и идти обязательно со специалистом. Пусть даже есть знакомые-родственники у вас работали строителями. Лучше довериться профессионалам.
Проектную документацию застройщик обязан выкладывать на своем сайте и в СМИ. Это уже из другой статьи закона. Под техническими регламентами понимаются СНИПы и СП по строительству.
Для примера посмотрим иллюстрацию по уклону канализационных труб по СНИПу:
При правильном уклоне трубы будут естественным образом очищаться, а сама система прослужит приличный срок. И вот таких пунктов в строительстве жилого дома множество.
Касаемо градостроительных регламентов. Они определяют тип землепользования и формулируются местными властями, исходя из территориальной ситуации. Там могут быть прописаны: минимальное озеленение дворов, парковочные места, этажность, плотность застройки и много чего еще.
А может ли застройщик прям юлить с гарантиями?
По договору застройщик может поменять площадь квартиры. Помним про 5 % порог метража, в 214 ФЗ появилась соответствующая поправка в 2017-ом. Могут смениться материалы по отделке.
А вот по поводу всего остального есть 4-й пункт 7-ой статьи:
Что указывается про сроки?
Гарантии на объект строительства, на технологическое и инженерное оборудование
Переворачиваешь квартиру, на обороте этикетка, на ней: "Гарантия: 5 лет. Производство: Таджикистан". Абсурдный юмор закончился.
Все указано в 5-ом пункте.
Могу ошибаться, но предположу. В первом случае - когда квартиру приняли именно мы. Второй - когда подписан первый акт в доме. Если я заблуждаюсь по этому поводу, то пишите в комментариях. Подправлю.
Если все не так с приемкой квартиры
Стандартная ситуация. Вы принимаете квартиру, находите недостатки, строго смотрите на менеджера и запрашиваете номер прораба.
На этом этапе надо составить предварительный акт, взять подписи сторон и копии. Акт приема-передачи пока подписывать не надо.
С этого момента у застройщика есть 45 дней на исправление. Потом он обязан выплатить неустойку.
Кстати, про 45 дней. В 214 ФЗ есть формулировка: "Исправить недостатки в разумный срок". Без конкретики. 45 дней - это из закона о защите прав потребителей.
Ежедневная неустойка после прохождения 45-ти дней: 1% от стоимости квартиры по договору за каждый день профукивания.
На практике же суды встают на сторону дольщика, но не всегда можно получить всю сумму целиком. Как правило, застройщики могут компенсировать все в досудебном порядке: выполнить какие-то ремонтные работы за свой счет, откупиться сертификатом в "Петрович".
А если все не так после приемки?
Как мы с вами уже поняли, а голова уже закипает, гарантийный срок стартует с подписи акта приема-передачи. В шестом пункте 7-ой статьи указывается про недостатки и дефекты в течение гарантийного срока.
Если после приемки квартиры вы обнаружили косяк от застройщика, то вы вправе рассчитывать на устранение дефекта. Лично с подобным сталкивался, когда надо было исправить дверную ручку в стеклопакете.
Нужно доказать, что косяк именно от застройщика. Обоим договориться о сроке исправления.
В случае прошляпывания застройщиком установленных сроков или при отказе исправлять свои же недоделки в период гарантийного срока начинает тикать неустойка в размере 1 % от стоимости квартиры.
А не жалко ли застройщиков?
В ходе подготовки статьи поймал себя на мысли, что мне становится жалко порядочных застройщиков. Примерно те же ощущения, когда ты в "Ну, Погоди!" начинаешь сопереживать Волку.
Поэтому есть 7-ой пункт статьи. В нем говорится следующее:
То есть да. Застройщик таки может доказать несостоятельность предъявляемых обвинений. Например, дольщик неправильно эксплаутировал входную дверь (такое вполне возможно) и жалуется застройщику. Тот в праве определить действительно ли это строительная ошибка.
Для таких случаев в первом пункте 7-ой статьи говорится об обязательном предоставлении дольщику инструкции по эксплуатации квартиры. Правда, мало ее кто читает.
Заключение
Ссылки на источники приложу в первый комментарий. Если у вас есть конструктивные дополнения, то пишите.
Прочитайте про обмеры квартир в новостройках.
Да пребудет с вами вычет!