Нужно ли включать площадь чердаков и подвалов в площадь общего имущества (далее - ОИ) при определении размера платы за электроэнергию, потребленную при содержании общего имущества МКД (далее - КРСОИ)? Попробуем разобраться в данном вопросе.
Напомним, что по общему правилу размер расходов граждан на оплату КРСОИ определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (далее – Правила № 306).
Спорный момент здесь заключается в том, что согласно положениям ст. 36 ЖК РФ площадь чердаков и подвалов отнесена к общему имуществу собственников помещений МКД. Однако при утверждении норматива потребления КРСОИ по электроэнергии уполномоченные органы власти зачастую используют «усеченную» площадь помещений, входящих в состав общего имущества, без учета площадей чердаков и подвалов.
Такой подход при установлении норматива потребления КРСОИ обусловлен тем, что Правила № 306 предусматривают разные показатели площади общего имущества для различных видов коммунальных ресурсов.
На основании п. 19 Правил № 306 нормативы потребления КРСОИ устанавливаются с применением расчетного метода.
Так, исходя из п. 27 Приложения 1 к Правилам № 306 норматив потребления ХВС, ГВС или ГВС на общедомовые нужды определяется по формуле 26:
где под показателем Sои понимается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах (кв. м).
При этом в пояснениях к приведенной формуле указывается на определение общей площади без учета площадей чердаков и подвалов, а именно:
«Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам».
В силу п. 37 Приложения 1 к Правилам № величина норматива потребления КРСОИ по электроэнергии определяется по формуле 34:
где под показателем Sои, также как и в вышерассмотренном случае, понимается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах (кв. м). При этом, к данной формуле не приводятся пояснения о том, площадь каких именно помещений должна участвовать в расчете.
Ранее на нашем сайте был опубликован обзор Постановления Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019г. по делу № А70-17564/2018, вынесенного в пользу управляющей организации (далее - УО) по ее заявлению об оспаривании предписания ГЖИ.
Вкратце напомним обстоятельства дела:
В ходе проверки ГЖИ установила, что УО нарушила порядок определения размера платы за КРСОИ по электроэнергии, выразившееся в том, что при определении размера УО учитывала площадь подвалов и чердаков МКД. В то время как уполномоченным органом власти был установлен норматив потребления КРСОИ по электроэнергии при расчете которого не учитывалась площадь чердаков и подвалов.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.06.2019 № Ф04-2332/2019 по делу № А70-17564/2018 судебный акт апелляционный инстанции был отменен, а Определением Верховного Суда РФ от 05.09.2019 № 304-ЭС19-16030 УО отказано в передаче кассационной жалобы в ВС РФ.
Отменяя решение второй инстанции, окружной суд сделал следующие выводы:
«Таким образом, для МКД был установлен норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды, размер которого был определен без учета площади чердаков и подвалов данного дома.
Вместе с тем ООО "УК "Содружество" сочло возможным применять установленный Распоряжением N 290/01-21 норматив потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды к иной площади помещений общего имущества (с учетом чердаков и подвалов) МКД нежели той, для которой он был рассчитан.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что положения Распоряжения N 290/01-21 в части установления норматива потребления для МКД без учета площади его чердаков и подвалов были оспорены в судебном порядке и признаны недействительными.
Вопреки доводам общества и выводам суда апелляционной инстанции отсутствие в спорный период норматива потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды, рассчитанного с учетом всей площади общего имущества МКД, включающей площадь чердаков и подвалов в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, не позволяло заявителю при расчетах с населением применять установленный Распоряжением N 290/01-21 норматив потребления к иной площади МКД (с учетом чердаков и подвалов).
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленного требования».
Стоит отметить, что по рассматриваемой ситуации имеется и иное мнение судей, заключающееся в том, что включение УО спорных площадей при расчете КРСОИ по электроэнергии в случае, когда уполномоченным органом власти установлен «усеченный» норматив, не учитывающий площадь чердаков и подвалов, является правомерным.
Суды удовлетворяют требования УО о признании недействительным предписании ГЖИ поскольку согласно нормам жилищного законодательства чердак и подвал относятся к общему имуществу собственников помещений МКД, следовательно, их площадь подлежит учету при исчислении платы за электроэнергию, потребляемую в целях содержания общего имущества, невзирая на норматив, утвержденный без учета спорных площадей.
В подтверждение вышеизложенного можно привести следующую судебную практику:
- Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2019 № 309-ЭС19-14605 по делу № А76-15785/2018;
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.08.2020 № Ф09-4628/20 по делу № А76-41974/2019;
- Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.06.2020 № Ф10-1411/2020 по делу N А62-4361/2017.
Как следует из письма Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04, на которое, кстати, ссылаются и суды, отменяя предписания ГЖИ, имеют место случаи установления уполномоченными органами нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды с нарушениями Правил № 306 в части неверного применения в расчетах площадей общего имущества в многоквартирном доме.
В этом случае уполномоченному органу следует незамедлительно принять меры по устранению нарушений действующего законодательства, а органам государственного жилищного надзора в рамках исполнения возложенных на них полномочий обеспечить надлежащий контроль.
В завершение хотелось бы отметить, что рассмотренная в статье ситуация возникает повсеместно, но, как это часто бывает, вопросы у надзорных органов возникают прежде всего к УО. Поэтому берите на вооружение приведенную судебную практику и идите отстаивать свои права.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Всю необходимую информацию о сервисе вы можете найти здесь.