Договор купли-продажи квартиры – сделка, в соответствии с которой, продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость. Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Гражданского кодекса РФ. О форме договора купли-продажи недвижимости в законе говорится то, что он должен быть составлен и подписан сторонами в письменной форме. Также существуют случаи, когда договор должен быть удостоверен у нотариуса.
В данной статье пойдёт речь, о том, какие обязательные условия следует предусмотреть в договоре купли-продажи. Меняется законодательство, появляется новая судебная практика, из-за этого форма договора купли-продажи претерпевает изменения.
В конце статьи я укажу ссылку для скачивания формы договора, если у вас будут вопросы или предложения, можно обсудить это в комментариях.
Что следует не забыть указать в договоре купли-продажи квартиры.
1. В описании данных покупателя и продавца следует указать: гражданство, полное ФИО, дату рождения, пол, место рождения, паспортные данные, код подразделения, СНИЛС, адрес регистрации. У покупателя в данных лучше всегда прописывать СНИЛС, бывали приостановки в регистрации из-за его отсутствия.
2. Следует указывать, что продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю. Именно такая фраза прописана в пункте 1 в статьи 549 Гражданского кодекса РФ. Многие часто ошибаются, и пишут, что продавец продаёт, а покупатель покупает. Правильнее писать, что продавец передаёт в собственность покупателю.
3. Обязательно указывайте вместе с адресом квартиры её кадастровый номер. В описании характеристик укажите площадь общую и жилую, количество комнат и этаж. Так вы избежите расторжения договора по инициативе покупателя, из-за не указания характеристик предмета договора.
4. Подробно опишите на основании каких документов владеет недвижимостью продавец, со ссылкой на номер регистрации права собственности и датой регистрации.
5. Далее идёт описание гарантий продавца. Продавец гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена, не находится в залоге, под запрещением, аренде, найме, ренте, правами третьих лиц не обременена. Подробнее смотрите в форме договора, по ссылке в конце статьи.
6. Следующий пункт - это указание стоимости квартиры. Расчёт в России проводится между гражданами в рублях, поэтому указываются рубли. Если участник сделки иностранец, то можно рассчитаться в валюте.
7. Описывается порядок расчётов. Существует несколько вариантов для оплаты стоимости квартиры. Форма оплаты может быть наличной или безналичной. Граждане России могут рассчитать в любой форме. Если участник сделки юридическое лицо или иностранный гражданин, расчёт может быть только в безналичной форме.
8. Наличными расчёт проводится через банковскую ячейку, но бывают случаи передачи денег в момент подписания договора. Если через банковскую ячейку, то условия доступа к данной ячейке прописываются в договоре аренды, однако, в договоре купли-продажи следует также прописать ряд условия: в каком банке закладка, срок аренды, условие предоставление доступа к ячейке продавцу.
9. Если расчёт безналичный, то тут вариантов может быть ещё больше. Например, аккредитив, эскроу-счёт, депозит нотариуса, безопасный расчёт через банк или аффилированную с банком организацию. В любом случае в договоре купли-продажи следует подробно прописать порядок расчётов. Указать номер счёт продавца, сослаться на аккредитивную форму расчётов или иную. Прописать срок оплаты, условия получения денег.
10. Следующее о чём нужно не забыть, это об отсылке к п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации. Прописываем, что право залога у продавца на квартиру не возникает. Это требуется указать, если деньги покупателем не передаются продавцу сразу при подписании договора, а переводятся на аккредитив или закладываются в ячейку.
11. Далее указываем, в течение какого срока стороны обязаны передать договор в Росреестр.
12. Прописываем срок для передачи и принятия квартиры. В данном пункте можно также сослаться на опись имущества, передаваемого вместе с квартирой. Если стороны решили данную опись составлять. Ещё прописывается ответственность за несоблюдение сроков передачи, а в некоторых договорах указывают односторонний способ передачи квартиры, если акт не подписывается.
13. Иногда имеет смысл предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора. Это статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. Не путайте со статьёй 450, в которой говорится о расторжении, оно возможно только обоюдно или через суд.
14. Не забудьте оговорить договором заверения сторон. Стороны заверяют и гарантируют друг другу, что не являются банкротами, не являются участниками судебных разбирательств, что у них нет неисполненных обязательств, срок исполнения которых наступил, не лишены дееспособности, понимают значения своих действий, получили согласие на совершении сделки, в случае необходимости его предоставления третьими лицами.
15. Далее указывается ответственность сторон, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств по договору.
16. Отдельно прописывается обязанности продавца вернуть деньги, в случае расторжения сделки или признания её недействительной.
17. Указывается, кто несёт расходы по заключении договора и количество экземпляров договора.
Скачать примерную форму договора купли-продажи квартиры можно по данной ссылке: СКАЧАТЬ
Подписывайтесь на мой telegram канал Недвижимость и закон, вы будете в курсе актуальной информации в сфере недвижимости.