Арендаторы земельных участков под мелкорозничную торговлю с удивлением узнают, что плата для них переходе с договора аренды на договор размещения увеличивается вдвое. Они успешно оспаривают увеличение платы в суде. Тем временем, городской бюджет нуждается в наполнении. Но какие есть варианты, кроме самых простых?
Предприниматели, арендаторы земельных участков под нестационарную торговлю, рассказывают, что при переходе с договора аренды на договор размещения, они получают увеличение платы за пользование участком вдвое.
Переходить на договор размещения местные власти поощряют владельцев нестационарной торговли начиная с 2014 года, но делают это предприниматели неохотно, так как прав у обладателя договора гораздо меньше, чем у арендатора.
Удивительное открытие
Иногда переход - это необходимость (так город потихоньку избавляется от арендаторов), и выбирать не приходится. Юрий Рагулин, генеральный директор ООО "Айсберг" при перезаключении договора аренды на размещение с удивлением узнал, что плата за его торговый павильон выросла вдвое - с 5 тысяч рублей до 10 тысяч. Перестал применяться понижающий коэффициент, который используется для объектов, где продают фрукты и овощи.
"Так как у нас около 50 таких объектов, - говорит Юрий Рагулин, - и 80% из них торгуют овощами и фруктами, и имеют понижающий коэффициент, я заинтересовался - почему плату все-таки повысили? Может быть, отменили постановление, где прописаны эти коэффициенты или специальным законом их перестали использовать?", - задался вопросом предприниматель. Оказалось, нет, просто в ГКУ (ГКУ - 4 межрайонных управления комитета имущественных отношений, где заключают договоры с предпринимателями) решили, бюджет надо наполнять таким образом. Юрий Рагулин обратился в суд и его выиграл - КИО обязали использовать понижающий коэффициент.
Казалось бы, на этом история могла бы закончиться - создан прецедент для примерно 4 тысяч НТО Петербурга, которые работают по временной схеме, и могут столкнуться с такой же ситуацией (например, при продлении договора аренды, на три года по принятому в 2020-ом году ФЗ № 166).
Предприниматель выяснил, что понижающие коэффициенты не отменили, плату за участок по-прежнему начисляют исходя из принятой методики, по которой учитывают сведения из ведомости, составленной ГУИОН (госоценка), где расписаны все детали занимаемого участка.
Однако, бюджет действительно надо наполнять. Это понимает Юрий Рагулин и еще сотни добросовестных предпринимателей, работающих на рынке нестационарной торговли. Что они могут предложить?
Вовлекать в сделки
Прежде всего - вовлекать в сделки как можно больше объектов, которые простаивают, заняты незаконно или полузаконно - их арендаторы получили право на использование участка через аукцион, выиграв его потому, что завысили реальную цену в десятки, а иногда сотни раз.
Вместе с тем, выиграв аукцион и заняв участок, такие компании не собираются вносить за него арендную плату.
Нехитрая схема
К примеру, арендатор выиграл конкурс - и обязался платить, например, по 100 тысяч рублей в месяц за 9 м2. Но арендатор вместо законного объекта площадью 9 м2, устанавливает НТО площадью 30-40 м2 и сдает его в аренду по 250 тысяч рублей в месяц, так за год победитель аукциона успевает заработать 1,8 млн. Таким образом, бизнес окупается сторицей. Компании, иногда те же самые участники прежних аукционов, выходят на торги со следующими предложениями.
Как правило, эти недобросовестные участники аукциона идут на торги не с одной компанией, а хотя бы с двумя, внося обеспечительный платеж в двойном размере и создавая видимость реального конкурса. Задаток за один участок-лот составляет 300 тысяч руб. В один день на аукционе разыгрывается право аренды по 10 участкам (10 лотов). Таким образом, для участия в аукционе по всем лотам участнику необходима сумма в 3 млн рублей, а если таких компании две, то 6 млн руб. То есть, средства у мошенников есть, делает выводы малый бизнес.
Наблюдательные предприниматели рассказывают, что в Парке 300-летия есть участок, арендатор которого выиграл конкурс в мае 2019 года по сумасшедшей цене 288 тысяч рублей в месяц за 16 м2 под размещение тележек. Сейчас долг по участку составляет 10,657 тысяч рублей, из которых 5,1 млн рублей - штрафы за различные нарушения, выявленные ККИ.
По отзывам участников рынка, есть и городские помещения, которые простаивают по той же схеме и не приносят доход городу.
То есть, предприниматели хотели бы сделать торги реалистичными, чтобы по их результатам наполнялась городская казна и легальный бизнес мог бы нормально работать.