Какой толк в таких рассуждениях, - прищурится скептик, - если ни автор и ни читатель не принимает такие решения, как перенос столицы государства? Обычный человек в лучшем случае решает что-то продать или купить. Но, как человек, много лет наблюдающий московский рынок недвижимости изнутри, полагаю, что толк есть. И вот какой.
Законы механики рынка недвижимости существуют для всех. И для тех, кто не имеет ни власти, ни веса, и для тех, кто имеет. Тут все как с законами природы. Никто не может отменить дождь, а в Москве еще и снег. Люди, принимающие соответствующие решения, рано или поздно вынуждены подстраиваться под определенные вещи. А знать о существовании таких вещей могут все, кто умеет использовать голову по назначению.
Кроме того существование некой жесткой вертикали абсолютной власти и контроля всего и вся это миф. Я согласен с тем, что этот миф полезен как элемент системы управления, но в реальности есть баланс интересов различных финансовых групп, корпораций и структур. Равнодействующая сил и договоренностей, которая загоняет будущее в еще более узкий коридор возможных действий, не всегда, кстати, оптимальных. И направление этого коридора имело бы смысл знать. Так. На всякий случай.
Потому что недвижимость Москвы это очень большие деньги. Да, начиная с примерно 2008 года она периодически обесценивается в твердых валютах, но миллионы людей все равно вкладывают в нее свои капиталы. Часто единственные. А, если непредвзято рассматривать уникальные особенности Московской недвижимости, мы видим, что именно статус столицы и крупнейшего финансового и логистического узла придают ее квадратным метрам заметную часть стоимости.
Надо сказать, идея переноса столицы из Москвы имеет длинную историю. Мы не будет в нее углубляться и анализировать действия Петра I , большевиков и т.п. Но уже в конце прошлого века рассматривалась идея сместить функции управления страной немного на Юго-Запад от столицы, в район недалеко от города Апрелевка. В тех местах находились вполне пригодная для этого инфраструктура на базе уже не действующих систем ПВО. Была надежная система коммуникаций, связывающих это место со стратегически важными системами Москвы и страны. В общем логистически все срасталось очень неплохо.
Почему появилась эта идея? И по сравнению с чем неплохо?
Большой мегаполис с радиально-кольцевой структурой, хотя и развивался близко к концепции развития города Якова Брюса – равномерно по всем зодиакальным направлениям - но с точки зрения работы аппарата управления государством стал уже неудобен. Думаю, не нужно перечислять почему.
Риэлторы, занимающиеся загородными домами, знают, что есть дома, которые много раз меняли собственников, и потом снова оказывались на рынке предложений. А есть дома, которые никто не спешит продавать, и которые найти на рынке и купить не так просто.
В чем тут секрет? В продуманности. В отношении городов это правило работает тоже. Только тут больше факторов. Например, важны не только инфраструктурная и транспортная система, но необходимо и по возможности сохранять дух города.
Я не сомневаюсь, что Яков Брюс был великий человек. Профессор Б.В. Сакулин, по плану которого Москва в прошлом веке по сути и развивалась, например, построены 1-е и второе бетонное кольцо вокруг города, тоже был человек умный и продвинутый. Вот только Брюс был современником Петра I, а Сакулин начал разработку своего «Города будущего» еще до революции 1917 года.
Да, были и другие интересные идеи, например парабола Ладовского, которая программировала развитие города на Северо-Запад, на слияние в одну зону с Санкт-Петербургом. На мой взгляд, этот имело бы большой смысл в долгосрочной перспективе. Но, об истории идей по развитию Москвы и их воплощениям можно написать большую книгу. Для нас сейчас важен результат.
А результат таков. Москва значительно выросла по площади и выроста именно в том направлении, которое обсуждалось в начале лихих 90-х.
И что изменилось с того времени? Москва стала удобнее?
Я бы так не сказал. Просто все пошло немного другим путем. Система управления подстроилась под ограничения, которые накладывают московские особенности. По сути, первыми лицами страны Москва используется как место проведения важных официальных и пиарных мероприятий, для дислокации структур, осуществляющих исполнения технических функций. Но, скажем так, конфигурация власти стала более распределенной.
Нельзя сказать, что это какое-то новое слово в развитие города. Но слово настораживающее. Да, французские короли в какой-то момент начали строить свои резиденции, типа Тюильри (промолчим про Амбуаз, Шамбор и прочие замки) за пределами города. Они, эти короли, были не первыми. Так поступали и до них многие другие правители. Город, даже столица, и раньше часто был не самым удобным место для жизни и управления государством. Но потом призвали барона Османа, который снес весь средневековый Париж, и построил супер передовой по тем временам город. Который мы сейчас и видим.
В общем, смысл сделать столицу РФ в более удобном месте никуда не исчез. Факт в том, что в общем раскладе сил сейчас доминируют те, кто заинтересован, чтобы Москва оставалась столицей.
На самом деле, заинтересованных тут много. Например, все владельцы московской недвижимости, активы которых существенно просядут, если статус первого города перейдет в другое место. Правда не они, несмотря на всю свою многочисленность, определяют политику по отношению к этому вопросу. Какой-то вес тут имеют очень крупные собственники, но тут дело не в собственности.
Основную прибыль от функционирования города получают не собственники, а те группы и структуры, у которых есть возможность получать прибыль от строительства, развития территорий города, освоения бюджета, использования и распределения земель, инвестиционных контрактов и т.д. Если столица переместится в другое место или просто возникнет какой-то близкий аналог Москвы, они существенно потеряют.
Однако, является ли этот ресурс Москвы таким бездонным и бесконечным?
Работа только на прибыль его истощает. Застройка все более уплотняется, парки теряют привлекательность как места тишины и уединения, стоимость и сложность инфраструктуры начинают расти в геометрической прогрессии.
Понятно, что в определенный момент проект нового сверхмегаполиса окажется для многих влиятельных промышленно-финансово-силовых групп более привлекательным, чем развитие старого.
Как определить этот момент и есть ли тут альтернативный вариант?
Определить можно. Потому что альтернативный вариант есть и именно его сначала, видимо, и попробуют реализовать.
Это вариант освоения зоны Золотого кольца. Или, немного шире - зоны в радиусе 300 – 350 километровот Москвы.
Дело в том, что находясь на расстоянии 300 – 350 километров можно с одной стороны пользоваться многими видами уникальных услуг и сервисов, которые возможны только в большом мегаполисе, медициной, кадрами, уникальным оборудованием и техникой, которая окупается только в условиях многомиллионного города, культурными и спортивными центрами. С другой стороны, это позволяет избежать тех проблем, и затрат, которые такой мегаполис создает своим обитателям.
И, надо сказать, процесс такого освоения окружающей Москву территории по сути уже начался.
Есть ли иные причины возможной утраты Москвой столичных функций, кроме того, что в силу она станет малопригодной для нормального функционирования как столицы?
Есть.
Основной и самой понятной причиной может быть переформатирование государства. Очередная перестройка.
Прецеденты были. Когда-то давно, легендарный мастер такого переформатирования Петр I так и поступил. Он вообще любил этот прием. Если нужно переформатировать армию, получается, легче создать новую, пусть поначалу и потешную, если нужно изменить штаб управления государством, нужно организовать его на новом месте - в новой столице.
Опыт Грузии, где некоторые государственные институты, например, полиция, были просто упразднены и заменены новыми, говорит, что в отдельной небольшой стране это работает и сейчас. А давление на существующий порядок вещей растет. Мы вступаем в период перемен, причем, перемен глобальных, когда вероятность потребность в переформатированиях возрастает. В общем, решение построить новую столицу вместо старой, которая стала по ряду причин неудобной, может быть вполне логичным и обоснованным и с этой точки зрения.
Я не говорю про разделение страны. Есть прогнозы, что Соединенные Штаты в относительно скором будущем перестанут быть такими соединенными, как сейчас. Большими странами неудобно управлять, это требует больших усилий (и затрат). Ну, и контроль территорий и ответственность за население – это разные вещи.
В общем, правда это или нет, имеет смысл, если не быть готовым ко всему, то хотя бы принять во внимание, что многое меняется. Как в плохую сорону, так и в хорошую, хотя все оценки тут относительны. Например, все большое количество вещей становится возможно осуществлять удаленно, не зависимо от территориальной привязки. Если можно удаленно управлять бульдозером или выполнять хирургические операции, то можно и управлять государством. Технические инструменты для этого уже есть.
Новые форматы приходят на смену старым. Это касается и типов расселения. Кое-что об этом можно прочитать здесь.
И, что касается столичности, то она действительно в определенном смысле распределяется.
Например, в Египте многие важные официальные встречи и международные конференции проводятся не в Каире, а в малоэтажном Шарм-Эль-Шейхе. Там даже находится вторая резиденция президента этой страны.
Это не значит, что Шарм-Эль-шейх имеет шансы стать второй столицей Египта, или вообще, Азии и Африки, а Сочи или, точнее, Сириус второй столицей РФ. Просто таков процесс развития территорий. Он заключается в образовании внутри стран чего-то вроде анклавов.
Такие анклавы будут в странах по всему миру, возможно, за исключением Европы. Войдет ли Москва в такой анклав? Или просто останется формальной столицей?
Но о перспективах Москвы в свете тенденций развития городов мы поговорим отдельно.
А сейчас сделаем выводы из всех выше написанных букв.
Столичность Москвы вещь хотя и устойчивая, особенно в условиях сегодняшней государственной системы и баланса интересов внутри нее, но в перспективе вещь достаточно виртуальная. И, вкладывая деньги в развитие именно этой территории, например, покупая недвижимость, нужно иметь это в виду.
И, в заключении, один универсальный совет, полученный мною когда-то от одного опытного, но не очень обеспеченного автолюбителя. Нужно тонко чувствовать момент, - сказал он. – Момент, когда автомобиль еще выглядит почти как новый и в нем все работает, но вот уже скоро в нем посыпятся все узлы. Один за другим. И вот в этот момент автомобиль нужно продавать.
Признаюсь, я этому совету никогда не следовал. Во всяком случае, не пытаюсь нащупать этот тонко вычисленный момент. Просто стараюсь покупать надежную ресурсную технику. Но, автомобиль и недвижимость это разные вещи. Автомобиль это скорее расходный материал, недвижимость – инвестиция. И вот тут тонкое чувство момента вещь обязательная. И знание механики рынка тут точно не помешает.
Короче, подписывайтесь, следите, будьте на шаг впереди.
