По сути, это сделка по продаже квартиры в недостроенном доме. Сама по себе сделка законная и конечно, существуют разные жизненные обстоятельства, при которых дольщики вынуждены прибегнуть к переуступке своих прав на собственность. Но, как показывает практика, данный вид сделки наиболее часто заключается с целью приобретения финансовой выгоды. А именно, дольщик приобретает «будущую» недвижимость еще на стадии котлована за относительно небольшие деньги, затем по мере строительства и роста цены на данную недвижимость перепродает её по договору переуступки за большую сумму денег.
И ЗДЕСЬ ЕСТЬ ЕЩЁ НЮАНСЫ
В последнее время, появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу (напоминаем, это счета на которых замораживаются деньги дольщиков на время строительства), по сути, они продают их «сами себе». Такие форматы продаж хранят в себе много рисков для дольщика.
Ну, а если переуступка от дольщика физического лица к физическому, то здесь в каком-то смысле, вид сделки является даже более безопасным, потому как:
- Во-первых, цессия точно так же, как и ДДУ подлежит государственной регистрации;
- Во-вторых, в большинстве случаев договор переуступки заключается на финальных стадиях строительства, когда риски, связанные с тем, что будут нарушены все сроки сдачи дома и что стройка может вообще перерасти в долгострой, сводятся к минимуму;
- В третьих, купить жилье по переуступке будет гораздо дешевле, чем купить его же после сдачи дома в эксплуатацию.
Но, наряду с явными плюсами, существуют и минусы, как для продавца, так и для покупателя.
Что необходимо знать и учитывать при покупке недвижимости по переуступке:
1. При составлении соглашения должен быть указан вид первоначального договора – основание передачи прав;
2. В договоре необходимо указать фиксированную сумму и порядок расчета. При отсутствии данного пункта сделку можно считать незаконной;
3. Чтобы не купить «кота в мешке» необходимо ознакомиться со всей информацией о застройщике, о том, как продвигается ход строительства, о перспективах его завершения и конечно, изучить всю проектную документацию;
4. Договор переуступки должен быть заверен нотариально; Необходимо в обязательном порядке в письменной форме уведомить застройщика о совершаемой сделке, приложив копию договора.
ЧТО ПОСЛЕ?
Последним этапом оформления является посещение государственного регистратора. Нет четких ограничений по срокам регистрации в Росреестре, но это нужно делать незамедлительно. Предварительно, еще до подписания договора проверьте, чтобы недвижимость не была обременена. Это возможно, например, если дольщик признан неплатежеспособным. Банкротство предполагает арест имеющейся недвижимости с последующей реализацией, чтобы получить средства для погашения долгов.
ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ТРЕБУЕТ ДЕНЕГ ЗА СОГЛАСИЕ
Подобные ситуации на практике встречаются часто. Когда дольщик решает продать квартиру в недостроенном доме, застройщик не дает согласие, требует иногда до 20% стоимости. В Гражданском Кодексе РФ и Федеральном законе 214-ФЗ нет положения, подтверждающего наличие данной повинности, но и запретов также не указано. Здесь решающий фактор – условия договора долевого участия. В тексте может находиться пункт, предполагающий подобный перерасчет. Подпись дольщика свидетельствует, что он ознакомлен и добровольно согласился с данным условием. Поэтому перед оформлением переуступки прав по ДДУ обязательно вычитайте документ. Если такого пункта в тексте не окажется, требования застройщика незаконны, и сделку доводят до конца.
Команда «ГАРАНТ Защита Дольщиков» желает вам юридической грамотности и добросовестных партнёрских отношений.