Давайте по порядку. Вы решили купить жильё на этапе строительства у застройщика и вот вы становитесь одной из сторон того самого договора долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит.
Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.
Согласно федеральному закону № 214 (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости) прежде всего защищаются права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве. И защищаются эти права в первую очередь обязанностями дольщика, а именно:
⁃ Обязательным условием является заключение договора участия в долевом строительстве и регистрация ДДУ в региональном отделении Рос реестра
⁃ Своевременное внесение денежных средств (и это очень важно для защиты от двойных продаж) в прописанном по договору размере
⁃ Принятие квартиры после того, как застройщик уведомил дольщика заказным письмом либо вручил лично под расписку уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект. Делается это либо в сроки, указанные в договоре, либо в течение семи дней после получения уведомления.
Важный момент! Дольщик не имеет право НЕ принять квартиру без особых на то оснований, в помощь вам поправка в том же ФЗ № 214 от 1 января 2017 года
- После подписания акта приёма-передачи жилья, дольщик должен зарегистрировать свое право собственности на данный момент.
Давайте разберём основные преимущества и недостатки ДДУ.
Во-первых, ссылаясь на тот же ФЗ 214, дольщик хорошо защищён законом и правами потребителей, в которых предусмотрено получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, или, возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта.
Во-вторых, ДДУ регистрируется в Росреестре, что гарантирует дольщику, что его квартиру недобросовестный застройщик не сможет продать повторно.
В третьих, все параметры чётко прописаны и за их нарушение застройщик обязан выплатить компенсацию или же вернуть свои деньги.
И кстати, по новым правилам, девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков.
И наконец, гарантийный срок, после сдачи квартиры в эксплуатации, купленной по ДДУ, составляет 5 лет. Именно в течение этого срока вы сможете устранить строительные неполадки, при наличиях таковых.
Н и разумеется, дольщик вправе требовать не только устранения, но и соразмерного уменьшения покупной цены, а также компенсации в случае самостоятельного устранения.
Недостатки ДДУ связаны только с единственным моментом, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен, но в этом случае дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Закон - это нормативно-правовой акт, в котором участвуют как минимум две стороны, поэтому самое время рассмотреть права застройщика.
- Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией;
- Застройщик имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства после 14 дней с момента публикации проектной декларации в СМИ/сети Интернет (на собственном сайте) и предоставлении ее в Рос реестр;
- Расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в том случае, если дольщик не выполняет свои обязательства;
- Застройщик вправе требовать выплату неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, если дольщик нарушил срок внесения платежа, указанным в договоре;
- Если дольщик без каких-либо оснований уклоняется от принятия объекта недвижимости в установленный срок или отказывается это делать, через два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт передачи объекта;
- Если застройщик сможет доказать, что недостатки, выявленные на объекте во время гарантийного срока, вызваны нормальным износом, неправильной эксплуатацией или ненадлежащим ремонтом, он не несет за них ответственность.
Гарантийный срок для объекта — не менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок — не менее трех лет)
Команда «ГАРАНТ Защита Дольщиков» желает вам юридической грамотности и добросовестных партнёрских отношений.