Так уж повелось, что на рынке больше всех рискует тот, кто отдает свои деньги за товар. Излишне доверчивый и самонадеянный покупатель может получить «кота в мешке» и лишиться накоплений. Однако, продавец в товарно-денежных отношениях также не является неуязвимой фигурой. Особенно при продаже дорогостоящих объектов недвижимости: квартиры, дачного дома или земельного участка.
С какими затруднениями может столкнуться продавец
Цель продавца недвижимости очевидна — реализовать свое имущество как можно быстрее и дороже. Таким образом, основные факторы риска:
- не упустить выгодного покупателя из-за бюрократических проволочек и сбоев технического характера;
- обеспечить безопасный обмен товара на деньги;
- предупредить (нивелировать) наступление неблагоприятных последствий в результате совершения сделки.
Преграда № 1 — государственный контроль
Особенность совершения сделок с недвижимым имуществом заключается в необходимости строго соблюдать установленные законом процедуры.
Во-первых, все сделки по отчуждению недвижимости оформляются только в виде одного письменного договора, под которым каждая из сторон проставляет свою подпись.
Если продается доля в общем имуществе, договор нуждается в нотариальном удостоверении. Это же правило (нотариальное заверение) распространяется на сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц. Дополнительно может потребоваться согласие органов опеки или иных лиц на реализацию имущества.
Во-вторых, переход прав на имущество от одного собственника к другому в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. Моментом приобретения права собственности считается дата внесения соответствующей записи в единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация производится на основании представленных документов, в первую очередь — договора отчуждения имущества (купли-продажи). Именно его особенно тщательно будет проверять регистратор.
Росреестр, как регистрирующий орган, наделен правом проведения всесторонней правовой экспертизы сделки и представленных документов на предмет соответствия требованиям закона. В распоряжении государственного регистратора несколько десятков оснований для отказа или приостановки совершения регистрационных действий.
Самая распространенная ошибка заявителей, использующих стандартные образцы документов из Интернета, — несоблюдение правил оформления сделки. Что следует понимать под такой формулировкой?
- Дефекты формы договора (простая письменная или нотариальная).
- Неверно указан предмет договора: вид имущества, кадастровый номер, адрес, площадь и иные реквизиты (ошибки, опечатки, устаревшие сведения).
- В договоре не указан полный перечень обязательных условий, являющихся существенными. Например, не перечислены все граждане, сохраняющие право использования продаваемого жилья.
- Расхождение представленной информации с ранее внесенными сведениями.
Также продавцу следует учесть, что беспрепятственно совершать сделки можно только с теми объектами недвижимости, что поставлены на кадастровый учет, а права собственника подтверждены регистратором. Но и здесь не все «гладко».
Много проблем возникает при попытках реализовать недвижимое имущество, оформленное не до конца. Законодательство в этой сфере не раз менялось, так же видоизменялись правила учета и регистрации недвижимости. К примеру, ранее собственникам на руки выдавалось свидетельство, теперь таким правоподтверждающим документом является выписка из госреестра. Если продавец не позаботится о перерегистрации своих прав (подтверждении), то его может ожидать крайне неприятный сюрприз при попытке продать недвижимость по устаревшим документам.
Множество земельных участков до сих пор числятся в кадастре как ранее учтенные с характеристиками, нуждающимися в уточнении. Как правило это означает, что участок неразмежеван, то есть не имеет установленные границы и определенную площадь. Соответственно, быстро продать такую землю не получится. Росреестр не пропустит сделку, пока собственник не проведет процедуру межевания (между прочем, платную).
Еще одна особенность сделок с недвижимостью — неразрывная связь земли и объектов, на ней построенных. По общему правилу, в цену продажи дома с земельным участком включается стоимость земли и строений, если иное не прописано в договоре.
И таких мелочей в сфере правового регулирования недвижимости — миллион. При этом следует учитывать, что на исправление некоторых «недочетов» может потребоваться значительный запас времени. Так что велик риск упустить «своего» покупателя, заинтересованность которого с каждым днем тает. Можно рекомендовать продавцу подписать с покупателем предварительный договор, в котором стороны подтвердят своё намерение заключить сделку продажи недвижимости к оговоренному сроку. Главное, чтобы продавец сам не потерял интерес к такой сделке со временем.
Проблема № 2 — уязвимость продавца
Для обеспечения интересов продавца, как правило, стороны договариваются использовать расчеты через аккредитив или банковскую ячейку. Но при задержках регистрации сделки в Росреестре придется продлевать договор с банком, выступающим посредником в расчётах, а значит, нести дополнительные расходы.
Нельзя забывать про определенный порядок продажи долей в недвижимом имуществе. Если объект не продается целиком (всеми владельцами по одной сделке), то потребуется нотариальное заверение и соблюдение преимущественных прав покупки другими дольщиками. В противном случае сделка может быть оспорена и расторгнута в судебном порядке.
Указание в договоре цены имущества ниже его фактической (с целью минимизации налоговых обязательств продавца) также превращается в источник проблем. При возникновении конфликта между участниками сделки в ходе судебного разбирательства может выясниться, что было совершено налоговое преступление. Продавец рискует получить штраф, а то и стать фигурантом уголовного дела.
Бывает, после подписания договора обстоятельства существенным образом изменяются, так что продавцу становится крайне невыгодно (нежелательно) расставаться с недвижимым имуществом. На этот случай очень важно предусмотреть в договоре условия одностороннего отказа от сделки.
В общем, подготовка к продаже имущества — мероприятие ответственное, хлопотное и трудоемкое. К сожалению, предусмотреть все нюансы, не обладая должным уровнем знаний и опыта, невозможно. Вопрос: «Зачем обращаться к профессиональному юристу?» — отпадает сам собой. Это гарантия безопасности и законности заключаемой сделки.
Подробнее о сделках с недвижимостью