«Явление есть, а официального названия для него нет» — это об инвестиционном договоре в строительстве. Если вы работаете в этой сфере и уже столкнулись с таким фактом, давайте сегодня спокойно с ним разберемся.
Какие условия договора обычно называются существенными? По общему правилу это:
- условия договора о его предмете,
- условия, которые в законе или нормативных актах названы, как существенные или необходимые для договоров именно этого вида,
- все условия, по которым одна из сторон договора заявила о желании достичь соглашение.
В строительстве финансирование регулируется общими нормами, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В восьмой статье последнего сказано, что инвестиционная деятельность осуществляется на основе договора и (или) госконтракта, заключаемых сторонами в соответствии с ГК РФ. А в Особенной части ГК РФ «инвестиционный договор» как вид договора не указан вообще. Стало быть, и прямо указанные условия для его заключения, отсутствуют.
Что все это значит? Если одна из сторон решит оспорить что-либо, то суд будет решать, является ли договор «инвестиционным» или нет, исходя из толкования условий договора, обстоятельства его заключения и исполнения.
Инвестиционным договором могут признать:
- любой договор, предусмотренный ГК РФ, с помощью которого можно привлечь инвестиции для строительства
- договор прямо не предусмотренный ГК РФ
- смешанный договор
… при условии, что такой договор соответствует правилам, которые обе стороны должны соблюсти. Эти правила устанавливаются законом или иными правовыми актами и действуют в момент заключения договора.
В законодательстве границы между инвестиционным договором, договором долевого участия и договором совместной деятельности по финансированию строительства размыты. Поэтому важно обратить внимание в предмете договора на цели внесения денежных средств в строительство. При инвестировании это будет «вложением инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» (абзац 3 ст.1 Закона №39-ФЗ).
То есть, существенными условиями для договора инвестирования будут:
- условия о предмете договора
- условия, по которым одна из сторон захотела прийти к согласованию
Что еще стоит прописать в договоре, чтобы минимизировать риск его признания «неинвестиционным», а то и вообще незаключенным:
- информацию о реализуемом инвестиционном проекте;
- описание объекта инвестиций;
- общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта;
- объем и сроки инвестиций;
- формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта;
- ответственность инвестора за нарушение условий договора;
- порядок расторжения инвестиционного договора;
- условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта, и др.
