Я родилась в Москве и живу в ней всю свою жизнь, но прописки у меня нет – только временная регистрация. Потому что все 25 лет я снимаю квартиру. Конечно, до 19 лет я жила в квартире, которую снимали родители, потом переехала в однушку, затем – в двушку (потому что снимаю вместе с сестрой). За эти годы у меня накопился значительный опыт в поиске квартиры для аренды, а последнюю квартиру я искала 5 месяцев и каждый день мониторила сайты. Так на какие цены стоит ориентироваться и на что обратить внимание при поиске?
Разбирается арендатор с 25-летним стажем.
Когда лучше арендовать и сдавать квартиру в Москве
Сразу оговорюсь: я не риэлтор) Так что говорю только в меру своего собственного опыта. Но самое лучшее время для съёма квартиры – с мая по август с упором на май. Почему так происходит?
Причин несколько: во-первых, зимой или осенью тупо неудобно переезжать. Поэтому все арендаторы переезжают весной или летом, когда тепло и в дом при переезде не занесётся снег и грязь.
Во-вторых, именно в мае-июне заканчивается обучение у студентов, и многие выпускники разъезжаются по домам навсегда или только на лето, из-за чего появляется много предложений.
В-третьих, летом некоторые москвичи уезжают жить на дачу или в другую страну и могут сдать квартиру на лето.
Если вы думаете, что эти факторы влияют на цену незначительно, вы глубоко ошибаетесь: минимальная цена квартиры в одном районе может вырасти на 10000 тыс./месяц с весны по зиму. Если же вы арендатор и думаете, что лучше из-за этого сдать квартиру зимой, на мой взгляд, лучше попробовать сдать в сентябре-августе, когда «опоздавшие» к летнему сезону судорожно пытаются найти себе варианты, или всё же в летние месяцы. Причины всё те же: зимой или осенью после каждого просмотра квартиру придётся мыть, но самое главное: долгосрочные арендаторы, такие, как я, прекрасно знают эти особенности, и ищут квартиру с мая по август, и поэтому если вы хотите, чтобы арендатор жил у вас минимум 5 лет и платил вовремя, лучше сдавать квартиру именно в самый горячий сезон.
Где лучше арендовать квартиру: особенности районов и транспортная доступность
Самые дорогие районы для аренды
Условно можно выделить в Москве для аренды несколько областей с отличительными особенностями. И зависят эти области от станций метро, транспортной доступности и престижа.
Самый дорогой район Москвы для жизни – это Хамовники. Он располагается от метро Лужники до Спортивной. Это самый близкий к центру спальный район Москвы, тут недалеко расположен МГУ, а значит и лучшие школы – потому что многие университетские преподаватели также ведут кружки вроде Малого Мехмата, и им не хочется ездить далеко. Парки, скверы и сталинские высотки создают идеальные условия для жизни – и цены здесь соответствующие.
Естественно, также высокой ценой отличается центр города – всё в пределах Садового кольца стоит гораздо дороже, причём не всегда оправданно. В центре мало торговых центров и не так много по-настоящему просторных квартир по адекватной цене, часто бывают проблемы, сопутствующие старым зданиям – с канализацией и вентиляцией. Также нередки пробки - улицы довольно узкие – шум и постоянные туристы. Всё это компенсируется красивейшими зданиями вокруг, близостью театров, выставок и кафешек и ресторанов в каждом здании. Несмотря на все недостатки, именно в этом районе я мечтала бы жить (но не живу).
Последние два «элитарных» района – это Сокольники-Алексеевская-ВДНХ и Сокол-ЦСКА-Петровский парк. Они расположены достаточно далеко от центра, чтобы воздух был чище, это очень зелёные районы и в них много крупных парков. Но в то же время до центра можно добраться за 20 минут, что достаточно быстро. Это достаточно старые, но спальные районы со всеми сопутствующими плюсами: квартиры больше, в них часто есть лифты, много магазинов и торговых центров, не шумно.
Самые дешёвые районы для аренды
По моим наблюдениям, лидер в центре среди недорогих районов – от метро Таганская до Дубровки. Причины две: во-первых, это фиолетовая ветка метро, а она самая загруженная. Во-вторых, здесь плохая транспортная доступность: добраться до центральных районов вроде Хамовников или Третьяковской можно только через реку. Мостов мало, поэтому переезд через реку – это постоянные пробки. В-третьих, тут ничего нет. Не знаю, почему, но здесь огромные пространства, при этом мало торговых центров, почти нет ресторанов и развлечений. Добраться до чего-либо можно в основном в метро, а это дополнительные 10 минут на спуск и подъём по эскалатору.
Также популярностью не пользуются районы вблизи вокзалов: это станции метро Рижская, Павелецкая, Курская, Красносельская, Белорусская. Помимо шума и смутного контингента вроде барыг и бомжей железнодорожные пути, как и реку, трудно перейти, их объезжают автобусы и трамваи, делая огромный крюк. По этой причине, например, значительно ниже соседних домов цены на Дербеневской набережной – несмотря на мнимую близость к Кольцу, добраться туда непросто.
С осторожностью снимайте квартиру возле ТТК: это огромная и шумная автомагистраль. Там настолько шумно, что сложно говорить по телефону, потому что вы не слышите собеседника. Его можно перейти только по специальным подземным переходам, там много сложных развязок, которые затрудняют передвижение пешком. Также не особо рассчитывайте на МЦК: оно гораздо медленнее метро. Это красивый транспорт, но зачастую на метро добираться в 1.5-2 раза быстрее. По этой причине недорогое жильё в районах станций Шелепиха, Хорошевская и других станций МЦК без метро рядом.
На станциях метро Автозаводская и ЗИЛ – бывшая промзона, как и на Дубининской улице. Такое же впечатление у меня от станции Курская, Бауманская и Басманного района. В Академическом районе, на Бауманской и Университете также живут многие студенты – жильё там очень недорогое, но приличное.
Последнее, что стоит упомянуть: район Москва-Сити. Он очень странный. С одной стороны, в самом Сити цены запредельные и аренда там стоит в 30-50 раз больше, чем в нормальных зданиях. При этом с ним соседствуют старые пятиэтажки, в которых цены не высокие: красивый вид из окна компенсируется постоянной стройкой, огромными продуваемыми пространствами без транспорта и близостью реки и железнодорожных путей от Киевской, что приводит к – да-да – проблемам с транспортной доступностью.
Сайты для поиска жилья в Москве
Самый популярный сайт, на котором публикуется большинство объявлений – cian.ru. Также изредка появляются нормальные предложения на avito, но там очень велик риск нарваться на мошенников: на циане за этим по мере сил следят. Также есть группы Вконтакте и Facebook для поиска жилья (например, Flats for friends). На них появляются предложения с необычным и красивым дизайном, но цены почти всегда завышены – собственники редко представляют реальную стоимость своего жилья.
Собственно цены
Стоимость однокомнатной квартиры в май-август начинается от 20000 руб/месяц. Это «бабушкин вариант» далеко от центра (6+ станций метро от Кольца). В пределах ТТК и 4 станций от кольца (например, в Академическом районе) цена может подняться до от 25000 руб/месяц. Бабушкина однокомнатная квартира пределах Садового кольца обойдётся уже в 30000 руб/месяц. В Хамовниках и на Соколе – около 35000 руб/месяц. Это – минимальная цена! Они могут стоить и больше, если арендодатель не распознаёт свой вариант как «бабушкин», например. Характерные признаки: ковры на стенах, старый диван, который «жалко выбросить» (интересно, кому?), огромная мебельная стенка, занимающая место, кубический телевизор, который никто не смотрит, и советская мебель.
Если ремонт нормальный: светлые обои, немногочисленная мебель из икеи, плитка в ванной и бюджетная, но не разваливающаяся кухня – прибавляете ещё 5000 руб/месяц к озвученным ценам.
Если ремонт хороший: на полу ламинат или паркет, в ванной и на кухне плитка, кухонный гарнитур выглядит достойно, в наличии стиралка, холодильник и посудомойка – цена будет от 35000 руб/месяц на окраине, 40000 руб ближе к центру и от 45000 руб/месяц в пределах Садового кольца. За однушку. Если квартира малогабаритная – стоимость будет ниже. Так, студию около 23 кв.м со стильным дизайном на моей памяти можно было снять за 25000 руб/месяц на Академической, соответственно в центре это около 30000 руб, на окраине 20000 руб.
Если квартира двухкомнатная, прибавить придётся только 5000 руб/месяц сверху к ценам однушек в перечисленных районах и категориях. Сейчас я снимаю квартиру с нормальным ремонтом за 35000 руб/месяц на Павелецкой. Но я искала этот вариант довольно долго. Стандарт для этого района – 35000 руб/месяц за «бабушкину» двушку, 40000 руб/мес за нормальный ремонт и от 45000 руб/месяц за хороший ремонт. Я бы отнесла эту категорию ко второй – «за пределами Садового до 4 станций от метро). Соответственно от 6+ станций от Кольца «бабушкина» двушка стоит от 30000 руб/месяц, нормальный ремонт 35000 руб/месяц, хороший – 40000 руб/месяц. Наконец, в центре бабушкин вариант обойдётся в 40000 руб/мес, бюджетный современный ремонт 45000 руб/месяц, хороший ремонт – от 50000 руб/месяц.
Цены на трёшки в среднем больше ещё на 5000 к/месяц, но они сдаются и снимаются сложно. Потому что по этой стоимости уже можно брать ипотеку в новостройке ближе к МКАДу, и иметь своё жильё, а не платить чужому дяде.
На что обратить внимание
Для нас очень большую роль играла комиссия. Комиссия – это плата риэлтору со стороны хозяина, причем стандарт – это 50% от стоимости месячной аренды. При этом платите именно вы, а услуги – получает арендодатель. Вы получаете только договор, который далеко не всегда грамотно составлен, он просто скачан из интернета. Ваши интересы? На них риэлтору плевать. Поэтому совет арендодателям: разместите объявление на cian сами. За 1000 руб там же можно приобрести стандартный договор и проверку. Если так не хочется оставлять свой телефон (хотя у всех по-моему уже стоит фильтр на спам), купите новую симку. Вы за неё заплатите 300 руб, а сэкономите арендаторам минимум 15000 руб, благодаря чему у вас будет гораздо выше спрос и можно поставить чуть выше арендную ставку. Также стандартно просят залог в размере 100% от арендной платы и он возвращается при выселении. Он нужен для того, чтобы если вы вдруг съехали, не заплатив за последний месяц, стоимость этого месяца осталась у арендодателя. Также подразумевается, что из него могут удержать небольшую сумму, если вы серьёзно повредили имущество в квартире – но вообще такое не принято. Понятно, что если вы живёте в квартире 5 лет, в идеальном состоянии она не будет. У арендаторов тоже могут возникнуть к арендодателю вопросы, если сумма и сам ущерб не будет очевиден для обеих сторон.
Также большую роль играет наличие лифта – в пятиэтажках, хрущевках и квартирах в старых зданиях (например, почти весь Академический район) лифтов нет совсем. Если вы молоды и спортивны – пятый этаж пешком станет полезной разминкой, но с коляской, ребёнком или при почтенном возрасте это уже будет проблемой. При этом не стоит пугаться пятиэтажек сразу – для меня это любимые здания. В том же Академическом хрущевки не типовые, кухни хорошего размера, и встречаются изыски вроде небольших встроенных гардеробных.
Самые важные критерии для выбора квартиры в аренду – это качество отделки в кухне и ванной. Вы можете убрать ковры со стены и поменять кухонные шкафы в Леруа Мерлен, но плитку вы сами никогда не переложите. По этой же причине вторая важная деталь – это полы. Обои переклеивать не так дорого, а вот замена старых досок на полу влетит в копеечку.
Третье – как арендодатель относится к замене мебели. Если вам запрещают выкинуть старый продавленный диван – это повод насторожиться: арендодатель не считает вас полноценными жильцами, а лишь временными постояльцами. Мои родители снимают квартиру 15 лет, и все это время с нами живет всеми ненавидимая разваливающаяся советская стенка. И через год, и через два – этот диван пройдёт с вами огонь и воду. Во многих группах в соцестях съёмщики ищут пустые квартиры – потому что если вы снимаете квартиру длительно, неизбежно обрастаете своей собственной мебелью. Для арендодателя это также дополнительная гарантия: в крайний переезд я заплатила грузчикам 10000 руб и потратила 5 часов. Я определенно не собираюсь съезжать с этой квартиры.
Четвертое – наличие стиральной машинки и холодильника. Без них никуда, а стоят они прилично. И если телевизор нужен хорошо если каждому третьему миллениалу, кушают все. Из неоднозначной техники – микроволновка, печка и посудомойка. У меня есть минипечь, поэтому отсутствие печки меня только радует, микроволновки меня бесят, а посудомойка заставит прыгать от радости. Многие молодые люди не готовят дома, а заказывают еду в ресторанах – тогда и посудомойка также не пригодится. В общем, если техники в квартире нет – не спешите её покупать, оптимальный вариант – договориться обо всём с потенциальным съёмщиком.
Мошеннические схемы при сдаче
Не соответствующие реальным фотографии, странные истории вроде «ой, вотпрямвчера затопило» и не отвечающие на звонки риэлторы. Это не просто звоночек – это колокол: бегите оттуда! Также встречается схема, когда квартиру выставляют меньше рыночной стоимости, а потом во время просмотра говорят: знаете, у нас тут столько желающих, цена повышается на 10к.
Нормальная практика – когда вы уже решились снять квартиру, и риэлтор просит небольшой залог. Как правило, это сумма 1-2к, чтобы подтвердить вашу платежеспособность. Да, рискованно, но во всех случаях съёма у меня просили такой мини-депозит. Это мотивируют тем, что некая девушка уже сегодня смотрела, но залог не оставила – ей нужна причина для отказа.
Также первое правило безопасности: поиск фотографий в Яндекс.Картинках. У них хорошая нейросеть, которая в 99% случаев находит аналоги – и внезапно оказывается, что квартира на Чистых прудах находится в Тамбове.
Наконец помните: чудес не бывает. Если понравившаяся вам квартира обладает особенностями вроде пятого этажа без лифта и стоит на 5к меньше соседей – поздравляю, вы счастливчик! Но если она же стоит дешевле уже на 10к, это повод насторожиться.
Резюме
Надеюсь, этот не слишком краткий обзор поможет вам найти идеального арендодателя или квартиросъёмщика в Москве. Я постаралась упомянуть все проблемы и вопросы, с которыми сталкивалась. И помните – мы все люди и все боимся, а сделки с недвижимостью всегда кишели серыми схемами и большими суммами. Будьте бдительны, но дружелюбны, и доверяйте своей интуиции!
