Все чаще возникают вопросы о налогообложении доходов с продажи недвижимости в случае наличия у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
В каком случае применим НДФЛ, а в каких налог по УСНО?
Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более (согласно норм закона), освобождаются от НДФЛ в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
Для примера рассмотрим реализацию нежилого помещения, которое было приобретено лицом после 01.01.16г.
Если физическое лицо приобрело данный объект для использования в личных целях (не осуществляло там предпринимательской деятельности, не сдавало в аренду), и прошло уже 5 лет, то в таком случае доход от реализации не подлежит обложению НДФЛ (налогом на доходы физлица).
Если же нежилое помещение использовалось физлицом без статуса ИП в предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от продажи такого нежилого помещения облагаются НДФЛ по ставке 13%, независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина России от 02.07.2019 N 03-05-06-01/48499, от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 16.08.2019 N 03-04-05/62660, от 15.05.2019 N 03-04-05/34697).
Кроме того, налогоплательщик не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, и правом уменьшения доходов на расходы, связанные с приобретением недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).
Понятие предпринимательская деятельность, согласно ст. 2 ГК РФ, подразумевает систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Систематически, т.е два раза и более. Характер систематичности и вид деятельности обязывает лицо зарегистрироваться в качестве ИП.
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП на УСНО, при регистрации ИП указал виды деятельности, связанные с продажей и сдачей в аренду недвижимости (ОКВЭДы из группы 68) и соответственно использует имеющееся нежилое помещение в указанных целях, то в таком случае доходы определяются в соответствии с п.1 ст. 346.15 НК (доход от реализации, т.е сумма поступлений от продажи имущества).
Физическому лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, “обхитрить” ФНС нынче будет не просто, особенно, если в его собственности имеется объект недвижимости, подпадающий под параметры ст.378.2 НК РФ (торговые, офисные, общепит, бытового характера обслуживания), ввиду особого внимания налоговой к сделкам с подобными видами имущества.
В такой ситуации лицу получить освобождение от НДФЛ со ссылкой истечения 5 лет владения недвижимостью не получится, особенно если будет выявлено ведение им предпринимательской деятельности в данном нежилом помещении, с получением систематического дохода. Суды встанут на сторону ФНС.
Подобна и встречная ситуация, когда физлицо, желая уйти от налогообложения доходов от продажи недвижимости по ставке 13%, при сроке владения менее 5 лет и высокой кадастровой стоимости объекта, оформляя статус ИП, с целью уменьшения налогового бремени, не сможет “оптимизировать” налоги, если не подтвердится факт реальной деятельности на территории объекта, при отсутствии соответствующего зарегистрированного вида деятельности.
Не забывайте и про усиление контроля за сделками с недвижимостью, со стоимостью более 3 млн руб, в рамках ФЗ-115 ( о легализации доходов).
Для брокеров, ведущих деятельность по выкупу и реализации недвижимости с торгов, более полные материалы и ответы на вопросы, связанные с налогообложением сделок, даю в своем курсе.
