Кто-то не поймет разницы в названии договоров. Кто-то скажет, что если сдается жилая недвижимость, то договор будет называться договором найма, а если сдается нежилое помещение - то договором аренды.
Но, смею вам заверить, что это не совсем так. Ведь дело не в типе помещения (точнее, не только в помещении дело), а людях, которые заключают данный договор. Об этом мало кто задумывается.
Так вот, договор найма заключается между физическими лицами, а договор аренды заключается в том случае, если хотя бы одна из сторон договора юридическое лицо - ООО или ИП.
Именно поэтому, когда фирма арендует помещение офиса или квартиру для сотрудника, то с физическим лицом - собственником - заключается именно договор аренды. Это же происходит в случае, если индивидуальный предприниматель сдает свою квартиру. Сдает он ее по договору аренды, а не найма. Особенно, если квартир несколько и прослеживается явная предпринимательская деятельность.
При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть оборудовано и пригодно для жизни. По договору аренды можно сдать апартаменты, требование к которым гораздо ниже, чем к квартире.
Какие еще нюансы ждут нанимателей (арендаторов) и наймодателей (арендодателей) при заключении договора найма или аренды?
Дело в том, что по договору найма нужно предупредить собственника за 3 месяца о расторжении договора (ст. 687 ГК РФ). Договор аренды можно расторгнуть только через суд, если внесудебный порядок расторжения не прописан в договоре. Стороны всегда могут расторгнуть договор будь то найма или аренды по соглашению сторон.
Также стоит учесть, что договор аренды на срок, превышающий год, должен в обязательном порядке быть зарегистрирован Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром) (ст. 609, 651 ГК РФ). При этом, если такой договор не будет зарегистрирован, то он не может считаться заключенным. Ведь заключенным договор аренды на срок от года считается только с момента государственной регистрации.
Для договоров найма такого требования в Гражданском кодексе нет. Тем не менее, следует все же зарегистрировать такой договор, ведь возникает ограничение (обременение) права собственности на сдаваемое в найм жильё.
Еще один нюанс заключается в том, что максимальный срок, на который можно заключить договор найма - 5 лет. Для договора аренды предельный срок не установлен. При этом, если в договоре найма не указан срок, на который заключается договор, то он считается заключенным на 5 лет. А вот если в договоре аренды не указан срок, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок с момента его подписания, а отношения по договору действуют до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении. Заявить о расторжении договора любая из сторон в таком случаем может, предупредив другую за 3 месяца. Кстати, договор аренды, заключенный на неопределенный срок не подлежит регистрации, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Вот такая интересная ситуация получается.
Я надеюсь, вы узнали много для себя нового об арендных отношениях.
А чтобы проверить и закрепить свои знания, напишите в комментариях, какой договор нужно заключить собственнику при передаче во временное возмездное пользование машиноместа на 1год? Подлежит ли он регистрации?