После выпуска авторской книги «Искусство предпродажной подготовки Вашего дома» многие коллеги и клиенты задают мне 2 вопроса:
- нужно ли человеку, обратившемуся за помощью в агентство недвижимости, знать технологии и секреты предпродажной подготовки собственности?
- какие фишки этого искусства практически никогда не учитываются собственниками и риэлторами, но имеют фантастическое по результативности значение для успешных продаж недвижимости?
Отвечая на первый вопрос, следует помнить, что операции с недвижимостью осуществляют продавец и покупатель. Только они по российскому законодательству являются субъектами сделок и несут ответственность за свои действия в судебном порядке. Риелтор – всего лишь посредник для заключения сделки; у него своя ответственность, но она несоизмерима с ответственностью других сторон. За допущенные просчеты отвечает только субъект сделки, интересы которого агент представляет. Поэтому клиенты обязаны контролировать процесс сделки, а действенный контроль невозможен без определенных навыков и знаний, чтобы совместно с риелтором совершить операции с недвижимостью без ошибок и накладок.
В этой и в нескольких следующих статьях я раскрою эти секреты предпродажной подготовки квартиры; будут даны практические рекомендации, воспользовавшись которыми можно сделать продажу жилья более надежной и успешной. Эти советы легко выполнимы жильцами любых специальностей, малозатратные, но имеют первостепенное значение для создания непреодолимого интереса перспективных покупателей к Вашей недвижимости.
Кроме того, существует огромное количество жильцов, которые готовы продать недвижимость исключительно самостоятельно, за исключением отдельных юридических аспектов сделки с собственностью. Для них данная информация будет крайне поучительна и полезна, т. к. деньги на риэлторские услуги (2-4%), вложенные с умом в предпродажную подготовку по моей методике, сделают дом более привлекательным для перспективных покупателей. Здесь 20% выверенных усилий гарантировано дают 80% успеха, когда все сделано правильно. Это ускорит продажи и повысит визуально воспринимаемую ценность Вашей квартиры. А с помощью всего лишь $500 до $1000, большинство людей могут сделать многое, чтобы выявить лучшее в своем доме. Эти наличные из Вашего кармана окупятся сторицей. Если Ваш дом плохо продается на рынке недвижимости, проводя небольшие затраты можно «перейти рубикон» между продажей и не продажей. Простые действия, рассмотренные ниже, позволят Вам получить впечатляющие результаты: сроки продажи не превысят 3-4 недель, а повышение продажной цены недвижимости может составить не менее 10 -30%.
В данной статье мы рассмотрим самую главную дизайнерскую фишку предпродажной подготовки квартиры – это обязательное наличие и обустройство в каждой комнате квартиры композиционного фокуса - места сосредоточения внимания покупателя с учетом ее функционального назначения. Именно здесь покупатель эмоционально разогревается, получает самое главное первое впечатление от квартиры. Без правильного формирования этого места интерьера дома обречены быть скучными, безликими, не привлекающими внимание, а значит, и плохо продаваемыми.
Возникает вопрос, какие объекты интерьера и в каком его месте могут и должны быть этими фокусами в каждом помещении квартиры, а какие объекты делать центром композиции нежелательно?
Здесь необходимо помнить, (по данным психологов), что каждый человек – дитя природы и имеет не проходящее желание смотреть на огонь, воду, цветы, обнаженное человеческое тело, фауну, флору и интересные пейзажи природы места, где он родился. Поэтому одним из важнейших фокусов архитектурного пространства является камин, фонтанчик, комнатный аквариум, скульптуры с изображением обнаженной фигуры человека, букеты цветов, картины, имитирующие родные образы природы. Все остальные образы подсознательно для человека не столь привлекательны и даже отторгаются.
Поэтому архитекторы и декораторы стремятся выделить какой-то объект в интерьере, используя рассмотренные естественные его выгоды или создавая их искусственно, используя необычный или оригинальный объект. На рис.1-7 показаны примеры реализованных интерьеров с блестяще выполненной этой задачей.
Если в помещении нет указанных акцентов пространства, фокусом композиции является окно или окна, с которых открываются вид на окружающий ландшафт и окно является обрамлением зрительного кадра. Контраст света и тени здесь автоматически фокусирует внимание человека на этом участке пространства. Кроме указанных мест фокусами могут быть дверной проем, цветовые пятна произведений декоративно - прикладного искусства на ограждающих поверхностях комнат, картины, которые оживляют ограждающие поверхности интерьера. Картины, графика, фотографии, рисунки, рукодельные изделия, детали охотничьих трофеев, коллекционные предметы, изделия художественной резьбы и лепки, декоративные тарелки, ковры — вот далеко не полный перечень эмоциональных якорей, с помощью которых можно оживить стены, заставить их говорить и привлечь внимание покупателя, возбуждая его эмоции (и связанные с ними личные воспоминания) и на эмоциях осуществлять продажу объекта (см.рис.1-7)
При этом необходимо знать, что в каждой комнате с учетом ее назначения имеются строго определенные места для расположения данных эмоциональных якорей: в родительской спальне, детской комнате – только над изголовьем кровати (см.рис.7); в гостиной - над диваном, мягкой мебелью, в кухне-столовой – в месте расположения обеденного стола. Это подчеркивает назначение комнаты и повышает ее привлекательность.
К сожалению, даже в профессиональной среде в должной мере не учитывается эта фишка. Так, авторы замечательной современной книги «Бетонное казино» (Т. Высоцкая, С. Смирнов) при предпродажной подготовке квартир рекомендуют принцип «белого листа», - все элементы интерьера в нейтральных, бежевых светлых тонах, что абсолютно правильно. (рис. 8). Однако при этом отсутствие фокусировки, мест сосредоточения внимания покупателя в комнатах квартиры убивает на корню его эмоции и решение он принимает исключительно рационально - без слез, эмоций и любви к будущей собственности.
Для реализации рассмотренной авторской фишки в интерьере квартиры часто требуются чисто символические затраты, а эстетическая организация и визуальная ценность жилой среды квартиры значительно возрастают, что ускоряет продажи.
Особенно важна данная дизайнерская фишка при рекламе и презентации квартиры.
Мы можем позиционировать высококачественные поделки, в которые покупатель влюбляется с первого взгляда, как бесплатный бонус (см.рис.). Это может послужить последней каплей в чаше покупательского решения.
В следующем выпуске мы рассмотрим другие дизайнерские секреты предпродажной подготовки квартир - создание оптических иллюзий для визуального увеличения пространств дома, привнесение природных элементов в жилую среду квартиры и др., которые также помогают при минимальных затратах повысить привлекательность квартиры в глазах потенциальных покупателей.