Большинство людей, которые когда-то написали нотариальный отказ от приватизации квартиры, понятия не имеют о своём праве пожизненного пользования этой квартирой. А ведь если такой человек захочет воспользоваться подобным правом, это может существенно усложнить жизнь будущим покупателям квартиры. Выписать такого человека не получится даже по суду. Как же себя подстраховать?
Сначала разберёмся в том, что же такое приватизация жилья по сути, как правильно называется правоустанавливающий документ на приватизированную квартиру и рассмотрим ряд нюансов, связанных с этим. Люди довольно часто подменяют понятие собственности понятием приватизации. Не каждая квартира, находящаяся в собственности, по правоустанавливающим документам является приватизированной. Более того, не все квартиры изначально прошли процедуру приватизации.
"Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда..."(ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Из этого определения следует, что изначально жилое помещение должно принадлежать государству. До 1991 года практически все квартиры находились в государственной собственности. Государство предоставляло эти квартиры в пользование граждан (найм) на основании ордера.
В ордер вписывался основной квартиросъёмщик, а также члены его семьи. В частной собственности были индивидуальные дома и кооперативные квартиры. Именно квартиры в ЖСК того времени чаще всего по ошибке относят к приватизированным.
В 1991 году появилось понятие «приватизация жилья». Гражданам было предложено оформить квартиры в собственность или заключить договор социального найма. Всё это растянулось на годы. Договор, который заключался по итогам приватизации получил название: «Договор передачи квартиры (доли квартиры) в собственность граждан».
Данное название правоустанавливающего документа и является юридически правильным. Что же касается квартир ЖСК, то они изначально находились в частной собственности граждан, после полной выплаты паевого взноса. Правоустанавливающим документом такой квартиры является «Справка о выплаченном пае».
Большинство современных квартир не проходили и не проходят через приватизацию, так как не принадлежат государству, а передаются напрямую от застройщиков по договорам долевого участия (инвестиционным договорам, предварительным договорам или договорам купли-продажи). Часть квартир застройщики передают государству, если это предусмотрено в разрешительных документах, для предоставления малоимущим гражданам, стоящим на городской очереди на получение жилья по договорам социального найма. Такие квартиры можно приватизировать.
Какие же нюансы есть у данной процедуры? Каждый гражданин имеет право приватизировать квартиру или долю только один раз. Несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации, по достижении ими 18 лет, имеют право еще раз приватизировать жильё. Приватизация жилья возможна только с согласия всех участников (всех зарегистрированных лиц в квартире). Она не является обязательной. Исключение составляют несовершеннолетние дети, которые не могут не участвовать в данном процессе.
И вот, наконец, мы подошли к главному «скелету в шкафу». Отказавшиеся от приватизации совершеннолетние граждане имеют право пожизненного пользования данной квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также требование части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации)
Так что же нужно сделать, чтобы после приобретения такой квартиры вы смогли спать спокойно? Прежде всего, необходимо, чтобы эти люди снялись с регистрационного учёта(выписались) до совершения сделки купли-продажи. Затем нужно получить от них заявление, заверенное нотариусом, о том, что они знают о продаже квартиры, не возражают против этого и отказываются от своего права пожизненного пользования данной квартирой. Такое заявление требуют все банки, которые предоставляют ипотечные кредиты.
В заключение добавлю, что положительным моментом договора приватизации является его полная принадлежность титульному собственнику, то есть тому гражданину, на кого оформлен этот договор. Приватизированная квартира не подлежит разделу при бракоразводном процессе, ведь она досталась безвозмездно, то есть даром. На её приобретение не были потрачены совместно нажитые средства супругов. Такая квартира освобождается от уплаты налога при её продаже через 3 года владения, а не через 5, как квартиры, оформленные по договору купли-продажи.
Ставьте лайки, если статья была полезна для вас, задавайте вопросы, подписывайтесь на канал!
