В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Так, в первичном сегменте покупателям предлагаются 41,2 тыс. объектов — 87% из них составляют участки без подряда (УБП), 10,9% коттеджи/участки с подрядом (УСП), 1,9% — блокированная застройка. Всего 4% лотов в общем объеме расположены на расстоянии до 20 км от МКАД, 41% — далее 60 км.
На вторичном загородном рынке экспонируются 118,23 тыс. объектов. Аналитики компании составили список из 10 районов Московской области с самой высокой средней стоимостью предложения и изучили годовую ценовую динамику в них.
На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 41,2 тыс. объектов в 608 поселках, за год предложение лотов увеличилось на 16% — главным образом прирост произошел за счет участков без подряда (УБП), подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Сегодня в составе экспозиции на УБП приходится 87% (35,9 тыс. шт., за год плюс 18%), коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 10,9% (4,5 тыс. шт., за год плюс 30%), блокированная застройка — 1,9% (800 шт., за год минус 53%).
Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она сократилась на 20%. Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас, как и год назад, оценивается в 28,3 млн руб. Медианная цена объекта блокированной застройки — 31,3 млн руб., это на 67% больше, чем год назад.
Большинство первичных загородных объектов Московского региона сосредоточено на юге Подмосковья — 42% (средняя стоимость 4,1 млн руб.); за ним по численности лотов следуют западные направления — 25% (средняя стоимость 13,4 млн руб.); далее северные с 19% (средняя стоимость 6,4 млн руб.) и восточные с 14% (средняя стоимость 3,3 млн руб.).
Анализ распределения предложения с т. з. удаленности от МКАД показал следующее. 41% лотов находятся далее 60 км (средняя стоимость 3,1 млн руб.); 31% — на расстоянии 41–60 км (объект в среднем стоит 3,5 млн руб.); 24% — от 21 до 40 км (медианная цена 12, 1 млн руб.); 4% — ближе 20 км (объект в среднем оценивается в 36,2 млн руб.). Основной спрос — 73% в общем объеме — сфокусирован на объектах, расположенных далее 40 км от МКАД, 22% — на территориях от 21 км до 40 км от кольцевой, всего 5% — до 20 км.
«Спрос соответствует предложению, поскольку выбор ликвидных объектов на первичном загородном рынке крайне ограничен, и главным образом продажи происходят там, где есть, что покупать, — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. — В целом в отсутствие достаточного объема и ассортимента предложения спрос остается невысоким, кроме того, на него оказывают давление внешние политические и экономические факторы. И все-таки в этом году мы ждем выхода новых проектов застройки на загородном рынке жилья. Делать ценовые прогнозы пока рано, но если экспозиция будет расширяться и пополняться ликвидными лотами, средняя стоимость должна пойти вниз».
На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 118,23 тыс. объектов. Аналитики ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение по районам Московской области и выявили локации с самой высокой усредненной ценой. В тройку лидеров вошли Одинцовский, Красногорский и Истринский р-ны: в них медианная стоимость лота — 70,57 млн руб., 55,3 млн руб. и 26,11 млн руб. соответственно.
Далее по списку Химкинский (22,76 млн руб.) и Мытищинский (20,75 млн руб.). «Середнячки» — Ленинский, Люберецкий и Балашихинский р-ны: в них среднестатистические вторичные загородные лоты стоят 13,19 млн руб., 11, 85 млн руб. и 11,31 млн руб. соответственно. Замыкают ТОП—10 дорогих районов Пушкинский (8,96 млн руб.) и Подольский (8, 75 млн руб.).
Комментирует Дмитрий Таганов:
«Традиционно это наиболее популярные направления, где недвижимость оценивается высоко. Снижение и рост средних ценовых показателей в них обусловлены, в первую очередь, пополнением экспозиции экономичными вариантами либо, напротив, сокращением числа сравнительно низкобюджетных лотов.
Так, существенное подорожание в Балашихинском районе (+21,7% за год), а также в Ленинском (+12,7% за год), Люберецком (+9,8% за год) и Пушкинском (+7% за год) объясняется вымыванием с местных рынков наиболее ликвидных доступных лотов — остаются дорогостоящие, что механически поднимает медианную стоимость предложения.
И, напротив, в случае, когда в продаже появляются более дешевые дома от собственников, медианная цена среднестатистического объекта в локации уменьшается, как мы видим из годовой статистики Одинцовского, Красногорского и Химкинского районов».
