Стратегию, о которой расскажу, первый раз был вынужден применить еще 6 лет назад. В ту пору, мы занимались тем, что покупали квартиры на первых этажах, смотрящие окнами на пешеходный трафик, в домах расположенных рядом с метро и переводили их в нежилой фонд. Прорубали окна в пол, делали ступеньки, входную группу, витрины и через три месяца в бывшую квартиру заезжал к примеру салон сотовой связи, плативший за аренду 250 К. Окупаемость таких проектов была 3-5 лет ‼️😁. В 2016 году, после так называемой «ночи длинных ковшей», когда мэрией Москвы были снесены несколько десятков коммерческих объектов, незаконно возведенных по мнению чиновников, деятельность по переводам квартир в коммерцию была остановлена.
На тот момент у меня в процессе перевода в нежилой фонд застряли две квартиры, выкупленные у собственников с коэффициентом х 1.5 , ввиду осведомленности оных о ценных характеристиках продаваемого имущества.
После превращения моих карет в тыквы я полтора года думал, что с ними делать. Отремонтировать и сдавать под 4-5 % годовых не поднималась рука. Именно тогда и подвернулся ролик на youtube о делении квартир на СТУДИИ.
Идея заключалась в том, что бы взять стандартную 32 метровую однушку и разделить ее на 2 студии, выделив минимальную площадь на общий коридор. Все с кем я поделился своими мыслями, раскритиковали мой энтузиазм общим аргументом - не будут люди жить в 13-15 метровых каморках.
Тем не менее я решил попробовать и не прогадал, за следующие 3 года мы с партнерам сделали 15 таких студий. Успешная арифметика складывалась из следующих факторов: арендатор выбирая в одном доме между полноценной однокомнатной квартирой и студией на 10% дешевле , склонялся в нашу пользу и вот почему… Благодаря профессиональной команде из проектировщика, дизайнера и отделочников, за небольшие деньги мы делали уютное и удобное для жизни пространство с офигительным дизайнерским ремонтом применяя материалы из Леруа и мебель из Хофф. Еще один важный плюс использованный нами при сдаче в аренду - студия была ПОЛНОСТЬЮ укомплектована, вплоть до вилок и тарелок. Разделенная квартира приносила х 1.8
Войдя во вкус , от пятиэтажных панелек у метро, оставшихся в наследство от проекта со стрит ритейлом, мы решили перейти к делению квартир в новых домах бизнес класса с красивым лобби, подземным паркингом и закрытой территорией для прогулок.
Перед этим у нас с партнером были сомнения, что бы получить искомую маржинальность, каждую студию нужно было сдавать за 40-50 К, а за эти деньги на рынке уже можно было найти полноценные однушки без квадратных телевизоров укрытых парчей и венгерских сервантов набитых фарфором. В ответ на наши сомнения я нарисовал портрет будущего арендатора🤔
Знакомьтесь - Игорь! 28 лет, не женат, работает личным фитнес тренером, водит BMW 3 серии и нуждается в приличном месте , куда может приводить бесконечное множество подруг. Уверовав в существования Игоря, мы перешли к активным действиям👊
Первые такие студии легко сдались по 45 К и все же, доходность от аренды чуть снизилась, появились платежи в управляющую компанию за содержание территории, охрану, консьержа и прочие прелести современных ЖК. Зато появилась опция капитализации! Практически во все проекты мы заходили за пару месяцев до выдачи ключей, за год новостройки отрастали на 30%.
В ноябре 2021 года пришло осознание, что эта тема себя исчерпала, рост аренды не успевал за ростом стоимости квартир и находясь в момент катарсиса на отдыхе в Дубае я договорился о своих первых просмотрах недвижимости ОАЭ. ..
В следующем посту объясню, как все выше описанное применимо к Дубаю, а пока посмотрите какие конфетки у нас получались