Дубай Марина - самая престижная часть района Джумейра. По-английски "Marina" это гавань для прогулочных катеров. Соответственно, как мы уже понимаем, Дубай Марина - рукотворный канал с крупнейшей в мире гаванью для яхт и катеров.
Локация расположена между улицей Шейх Зайеда (Sheikh Zayed Road) и побережьем. На юге, по улице Шейх Зайеда граничит с локацией Джумейра Лейк Тауэрс (JLT), на побережье заканчивается насыпными островами Джумейра Пальма и Blue Waters, в 5 км к востоку расположен отель Бурдж аль Араб, на западе район граничит с Джебель Али.
Дубай Марина имеет отличную транспортную доступность: здесь расположены станции DMCC и Sobha Realty красной ветки дубайского метро
Внутри района курсирует единственный в городе трамвай весьма футуристического вида.
Дубай Марина достопримечательности
Помимо потрясающей архитектуры, канала и пристани для яхт, при посещении Дубай Марины, обычно смотрят:
Ain Dubai
Marina Beach
Дубай Марина Молл
Дубай Марина - основные жилые комплексы
Дубай Марина - самая востребованная локация Дубая и вторая по стоимости, уступающая только Даунтауну. На площади 5 кв. км построено 82 жилых комплекса с 200 небоскребами. В районе представлены проекты практически всех застройщиков Дубая: Emaar, Deyaar, Damac, Sheffield Holding, Liv Real Estate Development, MAG Group и т.д.
Давайте пройдемся по наиболее известным жилым комплексам:
Princess Tower
Cayan Tower
Marina Arcade Tower
Marina Gate
Damac Heights
Emaar Beachfront
Дубай Марина - строящиеся жилые комплексы
В настоящий момент в Дубай Марине строятся 4 жилых комплекса от застройщиков Sobha, Liv Real Estate Development и Damac.
Sobha Sea Haven
Liv Lux
Cavalli Tower
Liv Marina
Дубай Марина - бюджетные квартиры
Если мы ищем квартиру для сдачи в аренду с хорошей рентабельностью, возможно, стоит сосредоточиться на вторичке. Цены в Дубай Марина сильно варьируют в зависимости от года постройки дома, близости к пляжу, видовым характеристикам, транспортной доступности и т.д. Тем не менее, все представленные в локации жилые комплексы можно уверенно отнести к классам "бизнес" и "премиум", поэтому нужно тщательно мониторить весь рынок. Помним, что 300-тысячное русскоязычное коммьюнити Дубая сосредоточено по большей части именно в Дубай Марине, туристы из России и СНГ также приезжают именно сюда.
До сих пор можно найти небольшие студии с ценой 8-9 млн (260-280 т.р за кв.м), которые можно сдавать за 900-950 т.р. в год (в Дубае ставки указываются не за месяц, а за год аренды) - т.е. прекрасные 10 лет окупаемости, совершенно непредставимые для московской недвижимости.
Давайте посмотрим пару вариантов.
Manchester Tower
Marina Diamond 1
Дубай Марина инвестиции
Теперь, друзья, давайте подумаем, стоит ли инвестировать в недвижимость Дубая и сколько можно заработать. Самая распространенная схема - покупка квартиры на котловане и перепродажа до ввода в эксплуатацию - что-то похожее на покупку по ДДУ и продажу по договору уступки у нас. При этом, рынок гораздо более "живой" и обычно за 2-3-летний цикл строительства, квартира перепродается 2-3 раза и вырастает за время строительства на 30-40%.
Из-за того, что Дубай - безналоговая зона и никто никогда не интересуется вопросами происхождения капитала, в новые жилые комплексы вкладываются деньги со всего мира. Спрос - огромный. Хрестоматийной стала история выхода одной из башен Beachfront Emaar в июне 2020 года. 250 квартир были раскуплены за ... 27 секунд! Другая интересная особенность покупки квартиры на котловане - в том, что покупателю не требуется вся сумма. Как правило, первоначальный взнос составляет 10% (иногда - 20%) от суммы, а перепродать квартиру можно, после внесения всего 30% от всей суммы. Получается что-то вроде переуступки ДДУ, купленной в рассрочку, при этом переуступка возможна при рассрочке погашенной всего на 30%.
Интересно? Давайте рассмотрим подробнее. Итак, мы подобрали интересный объект и ждём его старта. Квартира стоит 10 млн рублей, но для ее покупки нам необходим всего 1 миллион. Нам повезло, мы смогли приобрести ликвидный вариант в хорошем комплексе на старте. Что происходит дальше?
В нашем Payment Plan (графике погашения рассрочки) обычно будут прописаны:
10% платеж при бронировании
10% платежи каждые пол-года в течение 2-х лет строительства и
50% оплата при сдаче комплекса в эксплуатацию.
Обычно допускается досрочная оплата.
Т.е., условно, в марте 2023 года мы покупаем квартиру стоимостью 10 млн рублей. Для этого нам необходимо внести всего 1 млн рублей. Уже в июле, её стоимость может вырасти до 11,3 млн. И мы сможем её за эту сумму продать, оплатив ещё 2 платежа на общую сумму 2 млн. Вложив 3 млн рублей, за 5 месяцев вполне реально заработать 1,3 млн сверху. К сожалению, чудес не бывает, и это не чистая прибыль.
Для совершения любой сделки по уступке нам придется заплатить городу 4% (так называемый DLD - Dubai Land Department) от общей стоимости квартиры, т.е. в нашем случае минус 400 т.р. Тем не менее, при такой сделке мы получаем чистый доход 900 т.р., т.е. 30% за 5 месяцев или 72% годовых.
Еще более интересной схема может стать при покупке не отдельной квартиры, а целого этажа. В этом случае, можно получить от застройщика дополнительную скидку (обычно в районе 3-4%) и соответственно, существенно увеличить свой доход (помним, что скидки нам дают на полную стоимость покупки, а нам необходим только 10% первоначальный взнос).
Давайте рассмотрим актуальный пример: Недалеко от Dubai Marina строится интересный жилой комплекс Upper House от Застройщика Ellington.
Можно приобрести целый 15 этаж, состоящий из 14 квартир общей площадью 1 145 кв.м
На поэтажном плане мы видим отличную квартирографию:
2 студии - площадью 32 и 37,5 кв.м
10 евродвушек - площадью от 70 до 81 кв.м
и 2 евротрешки по 140 кв.м
Стоимость покупки 6,25 млн. долл или в районе 437 млн рублей по текущему курсу. Средняя цена кв.м = 382 т.р. Мы, безусловно, можем рассчитывать на скидку, в данном случае до 5% - т.е сумма сделки сокращается до 415 млн рублей.
Ellington - известный и очень востребованный дубайский застройщик, специализирующийся на проектах премиум-класса. Мы покупаем ликвидные лоты и сможем перепродать с их с 10-12% наценкой в течение 5-6 месяцев. Правда, в данном конкретном случае, не самый выгодный план рассрочки:
Первоначальный взнос 20% от стоимости, т.е. необходимо сразу инвестировать не 41,5, а 83 млн рублей. Еще 10% - через 2 месяца и ещё 10% через 4 месяца. Условно, при бронировании сегодня, 01 Февраля 2023 года, до 01 Июня 2023 года нам будет необходимо внести тремя платежами 166 млн рублей.
Сколько мы можем заработать? В июле, все квартиры будут проданы со средней наценкой 11% к стартовой цене (5% скидка от застройщика - наша, покупатель о ней не знает) - т.е пул квартир со стартовой стоимостью 415 млн. рублей будет перепродана за 485 млн. Мы заплатим 4% DLD - грубо 17 млн рублей, получив чистую прибыль в размере 53 млн на вложенные 166 млн, 31,9% или 76,6% годовых.
Как-то так :-) Звоните за подробностями :-)
Благодарю Вас за уделенное время. Оставайтесь на канале - дальше будет интересней :-)
Смотрите другие статьи про Дубай:
Купить квартиру в Дубае - обзорная статья
Что выгоднее: квартира в Москве или Дубае?
Даунтаун Дубай - деловой центр Ближнего Востока, расположившийся вокруг Бурдж Халифа
Застройщики Дубая - рейтинг лучших дубайских девелоперов
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Быстрый подбор новостройки - переходи
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве и Дубае +7 919 7782622