Продолжение описания инвестпроекта в виде подвального помещения в состоянии "швахверк", купленного на выстраданном аукционе ДГИ за 3, 8 млн. рублей. Более 2 млн. ушло на ремонт и 1 год на ремонт. Правильно будет отметить, что целых 4 месяца я потерял из-за приостановки регистрации, вызванной красными линиями на плане БТИ (перегородки из фанеры, овна и палок), но карма сотрудников ДГИ незыблема - они сдают помещения и в преисподней .
В общем, я долго искал подобный объект пока 6 чуйство не сказало - вот оно, Эльдорадо - у тебя все получится, бро.
Забегая вперед : скоро год как он дает 22% годовых, что пока является моим лучшим результатом. Я ищу еще 7- 8 млн. рублей и на следующем проекте планирую получать уже 35-40%. А если найду 15-18 млн. то можно замахнуться и на 50%, чего не имеют многие сверхуспешные флипперы.
О флиппинге, хотя до моего участия в паре их чатов я называл флипперов по сермяжному перекупами, набралось немало материала. Подписывайтесь на блог, будет интересно.
Об инвестициях:
вышеозначенный лот представлял из себя часть полуподвала (практически цоколя) в малоэтажном здании старой постройки площадью около 200 кв. м. Местоположение - далеко от метро, важна была стартовая цена - около 20 т.р. за кв.м. Этот фактор нивелировал все недостатки подземелья, вдобавок оно имело подобие окон и хороший коридорный коэффициент, в отличие от многих других лабиринтов Минотавра, продавать которые так любит город.
Еще на стадии просмотра , который ДГИ проводит в непревзойденном формате 30 минут - кто не успел, тот сам дурак, после беседы с пристрастием и прочим стало понятно что за объект будет бороться собственник 2ой части подвала.
Также после аукциона из протокола стало ясно что еще одним участником который не дал мне купить лот за 50% от заявленной цены был перекуп по имени Никита, несколько помещений которого я смотрел в течении нескольких месяцев перед этим. Уверен что он участвовал в нескольких параллельных торгах и имел цену отсечки. Я же четко представлял бизнес - модель помещения и шел на аукцион с твердым намерением выиграть.
Я даже совершил 1 промах в начале, но у меня была четкая цель - и 150 т.р. шага некритично повлияли на итог. Все приходит с опытом, поэтому он и бесценен.
МЫСЛЬ: лучше задешево использовать чужой опыт чем задорого приобретать свой.
Делюсь своим по сходной цене.
Точный адрес помещения не буду раскрывать, локация - в любимой мною западной части столицы, не в пешей доступности от метро (на данный момент). Должна быть в риелторе какая-то загадка 🙂.
С учётом сервитута полезная площадь подвала сейчас составляет 190 кв. м.
Я мог сформировать 11 раздельных помещений, из них 10 с окном. По факту сейчас у меня 9 арендаторов . Есть потенциал увеличения ренты разделив 2 площади на 4 отдельных комнаты и небольшого апгрейда, но оставил как есть. Основной фактор выбора доходной недвижимости - коридорная система.
Запоминайте МЫСЛЬ:
Максимально маленькая площадь бесполезных помещений и кабинетная планировка – вот эффективный рецепт доходности для инвестора кто работает по принципу разбивки помещения и повышения стоимости аренды за 1 кв. м. (как вынужден делать я).
Почему вынужден? По причине отсутствия серьёзных средств на выкуп /аренду земли в оживленных местах для строительства торговых площадей или хотя бы несколько сотен кв. метров в густонаселенных жилых кварталах. Вообще, иногда риелторам становится обидно (за себя), но радостно за своих клиентов которым помогаешь купить/продать объекты стоимостью "многа денех" или с рентой в несколько миллионов рублей в месяц. Есть к чему стремиться.
Результаты данного перевоплощения смотрите и читайте ниже.
Мои мысли вслух часто уводят в мир грёз и мечтаний, но жадность до работы и денег сразу возвращает меня к делу.
А дело у нас одно, но верное и важное для нас всех, раз вы читаете эти строки.
Бизнес -план под заголовком "Как получать стабильный пассивный доход больше 20% годовых без больших инвестиций "- более чем реален, ведь я не учитываю перспективный рост недвижимости (сегодня с некоторой неопределённостью) в рублях.
Некая помпезность заголовка может навеять аналогии с завлекухами от разных бизнес-тренеров, коучей, гуру-инвесторов и прочей публики которую недолюбливаю.
Чем я отличаюсь от них? Я пишу о своих скромных, но работающих проектах окупающихся за 4-5 лет и это не предел, я нахожусь в стадии развития (в 50 лет это звучит спорно, но есть анекдот в тему про 2 быков).
Более того, я готов масштабировать эти проекты, начинать новые, более прибыльные и буду это делать как для себя так и для своих заказчиков. Звоните 8 926 816-0000, обсудим.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас. Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber