Всем привет!
Сделаю небольшой перерыв в публикации обзоров жилых комплексов.
За последние несколько дней закрыл сделки по 2 объектам. Многострадальный Покровский берег удалось пристроить только в усеченном виде без машиноместа. С помощью некоторого мухлевания с не входящим в стоимость аренды отоплению квартиру сдали по сути за 180, по факту за 190 тр. Начальная цена стартовала с 220 тр.
А несколькими годами ранее ее снимала одна корейская компания за 310 тр все включено - чувствуете разницу? О времена, о нравы... . Эту квартиру можно увидеть в статье Обзор ЖК Покровский берег. Можно немного передохнуть, но МЫСЛИ вслух не дают покоя.
Порассуждаю о своей профессии , что это вообще за стезя такая?
Возможно, кому-то будет интересно услышать подробности о таком явлении как риелторская деятельность со спецификой работы в нашей стране.
Бросив взгляд на несколько десятков лет назад, нужно признать, что в советские годы само понятие "маклер", заменяющее термин "риелтор", несмотря на буржуазный флер имело криминально- отрицательный оттенок.
Ниже привожу фотографии Дмитрия Борко середины 80-х годов:
Можно было и срок схлопотать за получение нетрудовых доходов и манипуляции с государственным жильем - а другого практически и не было.
Логическая цепочка синонимов "посредник ", или, упаси Бог -" агент"- приравнивалась, как минимум к термину "спекулянт", непреклонно осуждаемому не только уголовным кодексом, но и на собраниях партийных и прочих ячеек.
С другой стороны, знакомство со проверенными спекулянтами в определенных кругах расценивалось как удача и вовлечённость в высшие слои советского общества.
Также и в жизненных ситуациях, требующих изменений в жилищно- бытовом вопросе: участники квартирного вопроса вынуждены были искать общения со сведущим человеком, официально которого не могло существовать в принципе.
Лишь немногочисленные конторы «Бюро по обмену жилплощади» предоставляли возможность совгражданам официально разменять ведомственное жилье.
Все остальные операции сводились к полузаконным маневрам, так как легально продать или купить государственное жилье было невозможно.
Все доплаты/получение отступных при неравноценных обменах являлись незаконными.
Разумеется, существовал и официальный способ напрямую купить жилье - вступление в ЖСК.
Но это уже отдельная тема на отдельную статью.
Тем кто забыл- напоминаю, тем кто не знал - сообщаю, что в СССР единственной монархией являлся Его Величество БЛАТ! Постсоветское поколение, даже призвав на помощь всю интеллектуальную мощь всемирной сети, не может даже частично оценить то значение, ту значимость, ту роль, которую играл "блат" в жизни каждого советского человека.
А если в его жизни не было этого самого блата, то жизнь была обыденна и скучна, оставалось только становиться супер востребованным профессионалом, передовиком производства или штурмовать апогей общественной карьеры - партийный Олимп.
Это я о том что опытный и эффективный маклер в советские годы был полумифическим, но необходимым существом.
О самых успешных маклерах ходили легенды, ибо их полушпионская деятельность была крайне востребована, но скрытна и малоафишируема.
Строки из заглавного саундтрека к "Следствие ведут знатоки " - "наша служба и опасна и трудна, и на первый взгляд, как будто не видна", кажется, подойдут к описанию риелторской деятельности тех лет.
Только представьте: при отсутствии легальности, информации в принципе, Интернета, мобильной связи, немыслимой бюрократии и просто закрытости для простых смертных всех учреждений и организаций имеющих отношение к квартирному вопросу, эти рыцари квадратного метра умудрялись решать жизненно важные проблемы граждан, балансируя между светом и тенью.
"Да, были люди в наше время, не то что нынешнее племя"...
Риелтор нынче измельчал, пошел уже не тот.
Какой он сейчас? Испортил ли квартирный вопрос не только москвичей, но и
Вкратце опишу свой путь в профессии и как вообще это работает.
Я добровольно взвалил на свои плечи крест риеторства уже преступив возраст Христа, в 35 лет.
На тот момент я сменил несколько компаний в должности руководителя отдела продаж. Но сфера, вернее, вселенная недвижимости давно меня манила. Не скрываю, виделась перспектива финансовой и индивидуальной независимости, а главное, возможность построения своего бизнес-проекта.
Ещё в 1998 году - наверное, уже не все помнят ту полную несбывшихся надежд и стресса осень? я сделал первую попытку войти в прекрасный мир хрущевок, брежневок и сталинок.
Тут, как я люблю, отступление от темы: заметили, не существует термина " ельцинка" - то ли темпы жилищного строительства в 90е были так себе?
То ли сама фигура была таким... что лишний раз вспоминать не хочется?
Но ближе к теме: не имея ни малейшего представления как функционировал рынок наемного труда в отрасли, я сходил на 3 собеседования. Помню это были офис Бест в слегка готическом особняке прямо перед снесенным ныне Олимпийским, ещё одно забытое уже агентство в районе Красных ворот и небольшое агентство загородной недвижимости в Газетном переулке (Эванс?) аккурат напротив ГУВД. Я соискался на позицию агента со знанием английского языка. На тот момент это был мой самый выделяющийся навык ввиду года обучения в США и свободного владения.
Увы, на тот момент мой карьерный путь на данной стезе так и не начался. Я не мог себе позволить работать без оклада в те годы. Если для кого секрет - в подавляющем большинстве позиция агента не подразумевает наличия фиксированной оплаты - оклада нет. А в те времена и подавно. Сейчас исключения составляют агентства, работающие с элитной недвигой. Там иногда подразумевается определённый "фикс", но процент комиссии меньше. Например, в элитных Интермарк, Блэквуд, Пенни Лейн.
К слову, отличительная черта крупных агентств - меньший процент от сделки. Но и потенциал закрытых сделок выше, ввиду большего количества клиентов на аренду/продажу или объектов в работе.
Напомню или сообщу, что существует деление по специфике работы агента/брокера на 2 основных типа: 🅰️ аренда
🅱️ продажа/поиск на покупку
Предоставляемые услуги можно сгруппировать по принципу работы:
1️⃣ работа "от клиента": осуществляет подбор объекта в аренду/ на покупку
2️⃣ работа "от собственника": находит арендатора / покупателя
3️⃣ в крупных агентствах отделы аренды и продажи разделены
4️⃣ в мелких и у частников встречаются универсалы
Агент по продаже /покупке жилья или коммерческой недвижимости - самая ответственная и квалифицированная ипостась.
Особенно при работе с "покупкой", особенно на вторичном рынке. Ведь цена ошибки для покупателя может измеряться миллионами вечнозеленых иностранных дензнаков. Отчасти поэтому крупные агентства берут в среднем 3% от суммы сделки.
Частные риэлторы, иже с ними ваш покорный слуга, как правило, имеют более скромные запросы, и это объяснимо, так как изначально они несут меньшие издержки: офис невелик или отсутствует, нет дополнительного персонала, нет необходимости содержать рекламную "машину" по типу инкомовской, и что таить, не всегда платят налоги.
И да, на них не давит начальник отдела, вышестоящее руководство, они зарабатывают больше (по крайней мере, с конкретной сделки), и поэтому они более уравновешены.
А самое главное, у них нет необходимости стараться "впарить" покупателю квартиру из собственной базы агентства или от законтрактованного застройщика.
Я также беру 1 (один) % от сделки или фиксированную сумму за поиск и сопровождение, по согласованию с клиентом. Свободная касса! 🙂 Звоните мне 89268160000 или пишите на любой мессенджер.
Вышеперечисленное должно послужить достаточной аргументацией: то ли для тех, кто сподобится это прочесть, то ли для меня самого? Не знаю насколько я убедил остальной мир, но для меня лично тема квартирного вопроса и всего что с этим связано - любимая, актуальная, выстраданная, животрепещущая и близкая к сердцу.
Думаю, каждый автор на Дзен и на других ресурсах стремится обрести как можно больше подписчиков. Будет у меня несколько тысяч подписчиков через или нет – все равно продолжу кропать строки. Даже целые статейки, посвящённые Москве, её лучшим районам, и не только лучшим, но все равно ставших родными для миллионов москвичей. Строки посвященные этому неповторимому городу, его узеньким переулкам и широким проспектам, и в особенности, его домам, состоящим из десятков и все чаще - из сотен квартир (да здравствуют дорогая московская земля и высотное строительство).
Я полюбил этот Вавилон фибрами души, его сложносочиненную географию и не менее сложную историю.
И люблю его все больше, по мере того как мне становится знакомым и почти родным каждый дом в котором я сдавал или продавал квартиры.
Для меня Москва -это живое существо. Проспекты нашего города – полнокровные артерии, улицы как вены, внутридворовые проезды - капилляры, его дома – живые клетки, а его квартиры – это атомы, внутри в которых вращаются живые частицы (как положительно так и отрицательно заряженные). Очень хочется чтоб отрицательно заряженных становилось меньше!
Неслучайный в профессии риелтор начинает любить свой Город как живой организм. Объект любви чувствительному и чувствующему Профи раскрывается так же, как хирургу - познаваемое им тело с его сложным хитросплетением сосудов, жил и мышц. Начинаешь читать запутанный узор из улиц, шоссе и переулков как интересную книгу.
У каждого города есть своя система кровоснабжения, дыхания, питания и выделения (не буду плохо говорить о Курьяново и Капотне – они необходимы). Фигурально выражаясь, в каждом городе есть мозг и сердце - это его центр, есть деловые и индустриальные районы – голова и руки-ноги. Есть спальные районы, и некоторые из них все еще – полная…
Но повсюду видны значительные изменения в лучшую сторону. Власти успешно украшают главную витрину страны и это правильно. Кстати, Кремль – это мозг или сердце?
Возможно, я самый лиричный из риелторов или, наоборот самый меркантильный из недописателей -лириков…
Буду писать и дальше, потому что люблю свое дело, именно дело, а не обычный бизнес, когда предоставляешь какой-либо товар или услугу потребителю.
Писать буду о квартирах с большим и не очень метражом, с потолками высотой и 9 и 2,5 метра, в домах класса как "премиум", так и "брежниум". Об исчезающем "хрущ" классе много не напишу – не так интересно и он встречается все реже.
В подтверждение смотрите фото, сделанное на днях:
Вангую что через несколько десятилетий энтузиасты начнут негодовать что в столице снесли все хрущёвки и не оставили как памятник эпохи каждой серии по паре штук. Никому не интересно, сколько останется домов переходного периода "от социализма к полной победе коммунизма"?
Мне интересно, поэтому буду писать о квартирах, в которых по вечерам (особенно декабрьским) теплится "московских окон негасимый свет" как поётся в известной песне.
Кто слышал песню " нас в хрущёвке двое, кто мы и откуда??"
Бумбокс- недружественная ныне укрогруппа подметила немаловажный факт - для нескольких поколений в СССР этот шедевр хрущевского наследия прочно вошел в жизнь, десятки миллионов людей выросли в них, и много миллионов в них же упокоились.
Но не буду о грустном, хотя закрадывается мысль: неужели я становлюсь сентиментален?
Возникает риск заработать обвинение в профнепригодности. Ведь в пабликах о недвижимости нередко можно встретить комментарии обывателей рисующих всех риелторов /агентов/экспертов бесполезными беспринципными хапугами. А что? сейчас на любой вопрос можно получить ответ в Интернете. А риелторами (и слово нерусское, не родное!) бездельники эти устроились только по причине неспособности выполнять "нормальную" работу.
Иной раз обыватели правы:
я сам таких встречал и встречаю.
Тут как в любой профессии: 5-10 % - лучшие, 20-25 % - профи, 40- 50 % - середняк, остальные - случайные люди/дилетанты. Ложная скромность не позволяет мне определить свою позицию в списке. Всё -таки теряю хватку, ведь скромность и риелтор - не сопоставимые понятия😊.
Как бы там ни было, я изливаю этот поток чистого сознания, потому что хочу писать о домах, квартирах, так как обожаю этот огромный мегаполис, его пульс, движ, от которого систематически нужно отдыхать в пасторали. Масквич отдыхает по -разному - кто на 6 сотках за 100 км от МКАД, кто - в особняке 1000 м2 в Жуковке.
Даст Бог и до обзоров загородной недвижимости в самых востребованных локациях тоже как-нибудь доберусь.
Меня всегда до жути интересовало: как живут другие люди, в каких квартирах, домах; как обустроен их быт, какого цвета стены в их жилищах, в общем все то, что у нас называется "домашний очаг", а недружественные ныне англосаксы называют "home, sweet home".
Наверное, именно поэтому я всегда любил ходить в гости, как Винни Пух, исповедовавший "кто ходит в гости по утрам, тот поступает мудро!”
Но, согласно Лёне Голубкову " Я не халявщик, я партнёр! “ - сам являюсь гостеприимным хозяином. Пруф - силами супруги целых 3 года держал кафешку в ТЦ на Ленинградке.
Почему в прошедшем времени? Жена решила не открываться после самоизоляции.
Даже я, прошедший многочисленные тренинги не смог её убедить.
Вообще, общепит - хлопотное дело, кто не в курсе. В десятки раз хлопотнее чем проект "рантье". Процессы очень ресурсоемкие, намного затратнее и в разы рискованнее.
Знаю что сравниваю - небо и земля. Если Вы негостеприимны - даже шашлычку не стоит открывать. Любая тошниловка должна излучать заботу. Осетрина второй свежести сейчас денег не принесет. Исключение – шаурма на вокзале.
Обязательно устрою как-нибудь разбор полетов на тему инвестиций в общепит и всего, что касается помещений под ресторанный бизнес. Есть свои мысли – поделитесь, пожалуйста. Но всем остальным настоятельно советую роли ресторатора предпочесть роль рантье. Я помогу.
кроме профессионального опыта и подписания за эти годы нескольких тысяч договоров по аренде/найму квартир (иногда коммерческих помещений), и более сотни договоров купли-продажи квартир (редко - домов)
. Главное - это радостные лица клиентов, решивших с моей скромной помощью один из самых главных вопросов в жизни каждого человека - КВАРТИРНЫЙ .
Не забывайте что в процессе поиска жилья помимо соискателей всегда существует и вторая сторона - собственники.
Не менее приятно видеть выражение облегчения (условные "фух, сдали" или "слава Богу, удачно продали - наконец-то переедем в трёшку! “) и на лицах собственников квадратных метров. Риелторство - это не только состояние души, но и трудовая деятельность на возмездной основе.
Никоим образом не претендую на заслуженные лавры врачей, сотрудников МВД и МЧС, а сейчас и МО, но испытываю моральное удовлетворение, когда вижу, что приношу пользу людям, вношу свою лепту в решение их квартирного вопроса.
Почему я стал риэлтором/агентом/брокером по недвижимости? Как люди выбирают ту или иную профессию или специальность? Как я оказался в этой теме и как она стала главной в моей жизни? Ведь я не родился ни преподавателем английского языка (МПУ), ни специалистом по СМИ (учеба на Аляске), ни кадастровым инженером (МИИГАиК ). Диплома инженера не случилось из-за событий 1998 г. и из-за того что я "лирик", а не "физик" - с ужасом вспоминаю геодезию и черчение карт. Теодолит я тоже не осилил. Ни трата времени, ни своих деньги (дурак) на диплом МВА годами позже также не изменили мою жизнь так же значительно как квартирный вопрос.
Риелторами тоже не рождаются, но мне всегда нравилось перемещаться в пространстве, знакомиться с новыми людьми и их жилищами, видеть как устроены их квартиры, обустроен их быт.
В СССР, особенно в Магадане, где я рос, квартиры среднестатистических граждан не очень сильно отличались одна от другой, разнообразием они не поражали. Это объяснимо, ведь ни лишних средств, ни особых возможностей приукрасить свои домашние очаги ввиду скудности товарного ассортимента и тотального дефицита не было . А если были исключения, то лично мне они нечасто встречались.
Все изменилось когда я первый раз попал в США в 1991 году. Читатели моего поколения должны помнить все прелести жизни у нас в те годы.
Контраст в бытовых условиях и различие в среде обитания были просто непередаваемы. Сказать что я испытал лёгкий эстетический и эмоциональный шок из-за разницы архитектуры, форматов и размеров жилья - значит ничего не сказать.
Ко всему прочему, мне довелось пожить в по-настоящему особенных и диаметрально противоположных штатах: Аляска и Гавайи. В главных городах этих штатов: заснеженном Анкоридже я провел 2 недели и около 2 месяцев - в колоритном тропическом Гонолулу. Больше всего поразило разнообразие и индивидуальность частных домов, их большие метражи, свободные планировки, "второй свет", зоны отдыха, открытые бассейны - на Гавайях, не на Аляске. Но как раз в Анкоридже в престижном районе Хилл сайд (владелец состоял в "Ротари клаб"), я впервые увидел в частном доме плавательный бассейн метров на 30, спортзал и домашний кинотеатр.
Вау эффект произвело и посещение первого в жизни небоскрёба, фантастических тогда 50 с чем- то этажей. Позднее, сравнивая небоскрёбы Москва-Сити и Останкинскую телебашню, эти 50 этажей уже не кажутся чем-то волнующим . Но первые впечатления запоминаются на всю жизнь.
С детства я много путешествовал для советского ребёнка, земляки меня поймут.
Живя на Колыме, почти каждый год я, как и многие сверстники, был вывозим родителями "на материк", как тогда называли. С тех пор посещения домов и квартир стали чем-то необходимым и приносили новые ощущения и позитивные эмоции.
Я называю это чувство " свидание с квартирой". Каждый просмотр и фотосъёмка новой квартиры - это как обретение нового друга (и позднее, нескольких бумажек с видами Хабаровска😜). Да, я ж риэлтор и сочетаю приятное с полезным. Как тут не вспомнить плакат в мастерской школы #7: " Нужно любить то что делаешь, и тогда труд, даже самый грубый, возвышается до творчества!"
Кажется, М. Горький. Я правда люблю свою работу, каждая поездка на новый объект - маленькое путешествие по любимому городу, и несмотря на то что неизведанных районов практически не осталось (особенно в западной половине столицы), каждый раз получаю удовольствие как падкий на впечатления турист. Романтиков - риелторов не существует! - скажет умудренный опытом общения с нашей братией владелец квартиры, чей телефон хоть раз попадал в слитые базы данных.
«Все- таки они существуют!» - отвечу за Джордано Бруно, иначе зачем вот это вот все я здесь пишу?
Хочется верить, что я чем-то выделяюсь из нескольких десятков тысяч "экспертов по недвижимости" в нашем мегаполисе, и сотен авторов кто выносит на обсуждение вопросы по недвижимости.
По правде сказать, с момента как я задумал вести блог, пишу пока черновики и не решаюсь их публиковать, пока сам не "переварил" факт что готов выставить свои мысли на всеобщее обозрение и критическое восприятие.
Насколько мой опыт и способ подачи информации будут интересны другим?
Раньше никогда не писал на публику, это мой первый опыт, поэтому меня, как многих начинающих авторов " терзают смутные сомненья" насчёт моей литературной состоятельности и персонального чувства юмора внутри обсуждения такого серьёзного вопроса. Не хочу чтоб мои тексты воспринимались как скучные поучения и высосанные из пальца мнения от "диванных ыкспердов" подающих информацию в духе "я так считаю, значит так и есть". Я выставляю на ваше суждение только имевшие место в моей практике сделки и делиться собственным опытом инвестирования, и опытом моих клиентов, в котором принимал участие в той или иной мере.
Насколько я профессиональный агент (предпочел бы" брокер) и
успешный инвестор, судить вам. Но не чересчур строго! - я злопамятный!😬
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber