2ая половина 2020 г. Продолжение.
После провального избавления от ипотечных апартаментов на Флотской, 7 и закрытия деятельности посуточной аренды и кафешки я начал подсчитывать убытки. Апартаменты вышли в минус около 4 млн. рублей.
Как тогда казалось, в моменте стало легче: я скинул с шеи долговое ярмо на 150 т. р. по ипотеке у Сбера и 60 т. р. на первоначальный взнос , итого ежемесячный платеж тянул на 210 т. р. Ко всему прочему, деньги в сумме 3 млн. на первоначальный взнос были взяты под залог авто. После приостановки посуточной аренды и кафешки я понимал что имею гарантированный заработок не выше 200 т. р., драматизируя развитие кови.да . Та самая ситуация когда запаниковал и начинаешь совершать одну ошибку за другой. Созрею и скоро напишу об этой проблемной инвестиции.
В общем, сдав 6 своих студий в долгосрочку, и имея копейки сверху от посуточных квартир (сдавать приходилось дешево) и 5 квартир в управлении, я сидел в лесу, пытаясь по минимуму избегать потенциальных источников заражения. В буквальном смысле плевал в потолок, а так как у меня в доме он под 10 метров, то даже это не получалось.
Пришла МЫСЛЬ:
в любом объекте недвижимости можно изменить практически все, кроме высоты потолков. Исключение составляют частные дома, теоретически, но цена вопроса там будет такой высокой , что не знаю ни 1 случая.
У кого есть на примете история увеличения потолка? Пишите.
Про потолки:
Для меня высота потолка, ощущение простора и воздуха стали пунктиком, не хотел бы жить с низкими потолками.
По случаю похвастаюсь домом, проект специально для клаустрофобов: в гостиной купол под 10 метров, и еще в 3 помещениях потолки по 5-6 метров. Моя ярмарка тщеславия начала работать, делюсь фото.
Как - нибудь напишу про попытки продать недострой на Икшинском водохранилище с потолком 15 метров.
У кого есть дачи, делитесь своим строительным опытом. У кого нет, но хочется сделать жизнь менее скучной и более хлопотной – помогу купить или помогу не купить явно проблемный дом. Вообще, покупка дома – это целый пласт задач. Даже строители – профи не могут купить дома, вернее, именно они и не могут.
Как- то искал дом одному строителю-немосквичу, в результате купили ему участок и он все еще строится. Много раз был свидетелем сцены-мема Семена Фарады из к/ф «Чародеи»: «кто так строит? Ну кто так строит??» Дом себе я тоже искал несколько месяцев, было уДачное во всех смыслах время для покупки дачи и коттеджей в 2018 г. Да и вообще, 2018 на сегодняшнем фоне – ну ооочень удачный год, взять только ЧМ по футболу – Москву посетило 3 млн. туристов! Как раз получилось добрать на покупку дома благодаря подъему цен на посуточном фронте. Может, напишу про дом отдельный пост. И серию про так как надо покупать дома и как не надо.
Про очередной инвестпроект начну издали. Осенью 2020 я выставил на продажу купленную как проект посуточной аренды в 2016 (тоже перепланированную мной в 2 студии) однушку в Перово на Новогиреевской улице в хрущевке серии I-515.
С уходом от схемы посуточной аренды она, разумеется, стала приносить меньше. Если раньше за вычетом всех расходов она давала как минимум 70 000 р., а в лучшие годы и все 80 000 р., то в классической аренде с учётом прогиба расценок в локдаун от ренты на руки чистыми получалось 50 000 р.
В принципе, обычный владелец квартиры 26,8 кв. м. (а именно такую площадь имела описываемая квартира) в спальнике на выселках о подобной прибыли не мог и мечтать, а сейчас тем более.
Но меня такой "выхлоп" не устраивает: московская недвига может и должна приносить больше! А иначе зачем вот это вот всё? Кроме того, мне необходимо было компенсировать потери от крайне неудачной продажи ипотечных апартаментов.
ЖК Флотилия, владельцем апартов в 108 кв. м. в котором я пробыл чуть более года по праву заслуживает отдельной статьи.
Вернусь к продаже Новогиреевской в 2020. Никогда ранее в моей практике не было более удачного времени для продажи: бешеный спрос (даже март - апрель 2022 не смог побить этот рекорд), шквал звонков на бюджетные объекты, несколько просмотров в неделю на бизнес-класс и выше , повышение (!), а не понижение цены в процессе переговоров. Рынок Продавца, одним словом, можно было продать всё!
С уверенностью можно утверждать, что такого больше не повторится в обозримом будущем. Но сам я в полной мере не воспользовался ситуацией, не продав в тот период оставшиеся 2 однушки на Автозаводской.
Собственно, проблема была не во мне. Будучи рабом глубоко семейным человеком 😬 и не заключив в 1994 г. брачного договора, я имею камень на шее совладельца совместно нажитого имущества, не понимающего ничего в инвестиционной и риэлторской деятельности, но на все имеющего свою гениальную точку зрения.. Я выговорился.
До сих пор кусаю локоть, что не продал на пике спроса 2 квартиры (по факту 4 студии). Я сделал это в мае и июле 2021 г., но к тому времени ажиотаж спал и продал я их уже не по максимальной цене. Оцениваю потери в 1,5 – 2 млн. рублей на обеих.
С другой стороны, продажа всех 3 однокомнатных квартир (формально 6 студий) в 2020-2021 гг. не сводилась к простой фиксации суммы, к выходу «в кэш», а являлась обменом меньшего количества квадратных метров на большее.
ЦЕЛЬ - увеличение размера ренты.
Вообще, любое инвестиционное приобретение имеет много положительных различий в сравнении с покупкой жилья для собственного использования. Когда покупаешь квартиру для себя, любимого, приходится учитывать десятки параметров, не столь критичных для инвестиционного объекта.
Ведь для жизни, особенно когда есть сложившийся ореол обитания целой семьи значение имеют не только размер, планировка и качественные характеристики "коробки" и здания. Зачастую выбор делается в пользу конкретной локации, вида из окон, экологической составляющей, наличия необходимой инфраструктура, состоянии дома, подъезда. Возможность парковки с каждым годом становится все насущнее.
Часто привычка или необходимость в определённом районе идет в ущерб метражу и престижности расположения. Индивидуальные потребности жителя Москвы сильно зависят от логистики огромного города - иногда людям приходится менять место обитания из-за школы или ВУЗа.
При покупке же доходного объекта единственным критерием выбора должна быть её Величество ПРИБЫЛЬ. И все. Чем выше годовой процент доходности объекта - тем лучше ваша инвестиционная стратегия в области недвижимых активов.
По моему глубокому убеждению, рентабельность инвестиционной недвижимости в нашей стране (с учётом регулярных рыночных потрясений) должна быть не менее 10% годовых. И это для самых консервативных схем. На протяжении 9 лет самостоятельного опыта инвестирования я всегда получал результат больше 10 %.
В очередной раз привожу свои скромные достижений:
сейчас на активах стоимостью 27,5 млн. руб. я зарабатываю 363 000 р. ежемесячно или если считать в процентах, то 16,9% годовых (3 проекта от 12 до 22,5%).
Это цифра чистого дохода с вычетом затрат на налог (УСН 6% как ИП) и расходы на оплату платёжек по ЖКХ.
По каждому из объектов я планирую сделать отдельные публикации, надеюсь, информация будет для кого-то интересной, а для кого и полезной. Кто хочет, помогу реализовать подобные проекты.
Про цены:
Расценки на аренду в декабре чувствительно снизились. Например, сегодня выставил в аренду клиентскую студию ПИКа под Бутово за 19 т.р. (осенью сдали за 20 т. р.) и непонятно за сколько сдастся, осенью сдали первому на просмотре клиенту. Что будет сейчас?
https://vidnoye.cian.ru/rent/flat/278585319
Еще сейчас в работе большая квартира в клубном доме на Остоженке -550 т. р. в месяц, даже был 1 звонок от претендентки, но так как она дизайнер, то уже на стадии переписки решила что стиль Прованс в такой метлахской плитке не раскрыт, да и ремонт не свежий.
Но этот звонок и разброс цен предложения внушают оптимизм- в стране не все так уж и плохо. Иначе с чего бы сразу несколько моих давних собственников выставили на продажу дома в диапазоне от 1 до 3 млн. долларов? Я вот думаю, стоит ли вкладываться в рекламу? Низкобюджетные объекты проще в работе - ЦА в разы больше.
Жду Ваши комментарии.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber