В 2020 г. я добровольно отказался от однушки идущей на реновацию, успешно продал её и вложился в новый проект, дающий 22% годовых вместо прежних 10%.
Реновацию по этому дому обещают в 2025-2028 гг . Стоило ли ждать это светлого события? По моим расчётам - определённо нет. И вряд ли у меня ещё будет второй шанс стать счастливым обладателем новой халявной квартиры в домах под реновацию.
Почему? Как уже писал выше, для меня 22% годовых доходности всегда лучше чем 10%. Потому что проценты осязаемы, а надежда на прибавку 10-12 бесплатных квадратных метров, и вдобавок, в новом с иголочки доме безусловно заманчива, но пока ещё не совсем материализована. Это моё видение.
Теперь немного статистики:
из примерно 40 тысяч жилых домов в столице под реновацию попали 5175 5-этажек первых серий 1го этапа индустриального строительства . Это 350 тысяч квартир на 1 миллион человек!
Отметим, что пару сотен из них уже раздроблены и превращены в пыль - "пришли из праха и в прах уходят", напросилась параллель с библейским сюжетом.
Мой личный опыт с реновационными квартирами невелик - провел всего пару сделок по продаже и небольшое количество по аренде.
Но даже такой небольшой срез данных выявил явный оптимизм и энтузиазм у всех Покупателей ожидающего сноса жилья.
Продавцы также не остаются в накладе, ведь цены в домах, включенных в реновацию были выше, чем у прямых конкурентов без оной, с тенденцией к увеличению по мере близости сроков сноса дома.
Отмечу очевидную выгоду инвестирования в хрущевки - абсолютно бесплатно получаешь много.
МЫСЛИ о реновации:
✅ увеличение общей площади,это факт:
➕ 1 комн. квартирам в среднем прибавляют 10 кв. м.
➕ 2 комнатным до 15 кв. м.
➕ 3 комнатным до целых 25 кв. м.
Простые арифметические расчёты подтверждают очевидную прибыльность для участников действа:
✅ если взять за ориентир среднюю стоимость кв. м. жилплощади в Москве в на начало 2022 г. в 250 т. р.,
✅ то при любом раскладе инвестиционный бонус составляет от 2,5 до 5 млн. рублей (принимаем во внимание, что кв. м. в трешке стоит меньше чем в однушке).
Это впечатляющий бонус, на мой взгляд. Понятно, что дополнительно нужно учитывать фактор месторасположения : хрущевки в ЦАО и, скажем, в Капотне изначально имеют разный потенциал и цену на выходе.
Неудивительно, что в этом самом ЦАО желающих рискнуть и оказаться за пределами Бульварного, а то и Садового колец где-нибудь на просторах Новой Москвы и прочих выселках нашлось немного. Проголосовавших за снос родной халупы в самом сердце столицы наскреблось всего на 109 построек. Большинство из них - в худших локациях в Пресненском (у ТТК) и Басманном районах.
ВЫВОД:
Я бы ни за что не инвестировал в хрущу больше 170 т. р. за кв. м., но многие делают это добровольно. Также распространено вбивание немалых, и порой, избыточных средств и сил в улучшение (супер ремонт) устаревшего и тесного жилья - это точно не мой принцип.
Но, как говорится, хозяин - барин. Я испытываю искренние сожаления, когда вижу как люди инвестируют в жилье неэффективно на мой взгляд.
Был свидетелем ремонтов ценой в несколько миллионов рублей в неказистых по сути квартирах, да, они стали получше, но..
Встречал подобные "инвестиции" в стилях от хайтек до Людовика 16 в интерпретации цыганский шик, последние смотрятся особенно незабываемо в небольших комнатках с потолками 2,5 метра от силы.
Фото с просторов Яндекс. Картинки
✅ Кардинальное изменение характеристик здания:
❎ Эстетическое содержание:
В сравнении с хрущевками современные дома выглядят... современнее, хотя не могу сказать что лично я всегда в восторге от всех московских новостроек, зданий по реновации, в частности.
По крайней мере, сегодняшние архитекторы имеют свободу творчества (в рамках бюджета), а также более широкий выбор материалов, передовые технологии строительства.
Хотя вспоминая колористику отдельных проЭктов, типа ЖК Арт в Красногорске и квартал на Базовской в Коровино, возникает мысль, что дети проектировщиков дорвались до пачки фломастеров, а родители не заметили и проект пошёл в работу. Но это чисто мой субъектив.
❎ Функциональная разница огромна:
➕ практичные планировки (отсутствие смежных недокомнат)
➕ выросшие до 2,75 м потолки
➕ увеличение площади остекления
➕ увеличение площади кухонь в 1,5 - 2 раза (возможность организации
проема в гостиную)
➕ увеличение площади прихожих
➕ наличие/увеличение балкона с остеклением
➕ наличие систем сигнализации и пожаротушения
➕ оптимизация системы вентиляции
➕ наличие мусоропровода
➕ наличие лифтов/пожарных лестниц (удобство и безопасность)
➕ улучшение теплоизоляции
➕ наличие магистрали для интернет кабеля
➕ наличие просторных подъездов с вестибюлем, консъержной, колясочными комнатами и пр.
➕ наличие подземного паркинга (опционально и платно)
❎ Качественные характеристики здания:
➕ монолитная технология строительства
➕ срок жизни современного МКД заявлен в 100 - 120 лет
➕ точечная застройка в тех же обжитых районах (ну,не прям на 100%)
➕ стандарт отделки "под ключ" на приемлемом для заселения уровне
➕ качество исполнения конструктива и отделочных работ.
По последнему пункту вопрос остаётся открытым - мнения разные, да и возраст домов по реновации пока не позволяет делать экспертные оценки. Квартиры которые я видел - в них на поверхностный взгляд все неплохо. Особенно если учесть, что в исходной хрущевке нередко все было намного печальнее.
Как говорил Бармалей «у меня все станут счастливыми», так и с реновацией – если че-то кого-то не устраивает, то это не проблема флота (армейский анекдот).
По опыту работы я также видел немало квартир полученных по схожей схеме при покойном ныне Лужкове, они большей площади, как правило.
Но, скажу по традиции - это уже совсем другая история. И предмет для отдельного обсуждения.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber