Первую часть читать здесь:
На дворе была осень 2018 года...
Я уже плотненько занимался темой переезда, продавая свою имеющуюся недвижимость в Красноярске и покупая её себе на юге.
На тот период времени у меня уже имелся опыт покупки недвижимости в Сочи по "местным правилам" (читай первую часть).
То есть я был уже немного "в теме". Договор инвестирования, за место всем привычного ДДУ, меня уже совсем не пугал. То что почти все дома в Сочи строились в то время не по ФЗ-214, то есть по сути незаконно, меня уже тоже не особо пугало.
Я имел 3 млн. +/-. Именно на эти средства я должен был купить себе квартиру, если я ещё хотел запрыгнуть в этот уходящий поезд под названием "успей себе купить квартиру в Сочи", так как в тот период времени цены на недвижку в Сочи росли ежемесячно и постоянно.
В этот бюджет рассчитывать на покупку законного объекта было бессмысленно, я реалист, поэтому выбирал квартиру в стройке и не по ФЗ-214.
Но всё же я выдвигал определенные требования к приобретаемому объекту:
- Он обязательно должен был быть со статусом "квартира", а не ЖэПэшка.
- Это должен был быть нормальный многоквартирный дом, а не малоэтажный дом клубного типа, которых в Сочи строилось большинство.
- Эта должна была быть квартира площадью не менее 35 квадратов, обязательно с двумя световыми точками, то есть с двумя окнами.
На тот период времени я уже достаточно хорошо имел представления о всех ЖК которые были мне интересны на территории города Сочи.
Вариантов в мой бюджет было не много, а точнее всего два:
- Первый вариант в Завокзальном районе Сочи стоил 3,9 млн. на этапе котлована. Попросил скидку от застройщика в 400 тыс., но со мной даже разговаривать никто не стал, так как квартиры тогда разлетались как горячие пирожки.
- Второй вариант в Адлере, где коробка дома уже была почти возведена. Цена от 3,1 до 3,4 млн.
Решено было брать квартиру в Адлере и опять через риелтора, как и в первый раз.
Уже не через Репьëва (кто-то написал в комментариях под прошлой статьёй, что я его рекламирую. Тогда сейчас настало время его анти-рекламы).
Во второй раз он пропал после первого созвона и объявился лишь тогда, когда я уже совершил сделку. Извинился, что не смог оказать свои услуги, поинтересовался, где я купил и на этом распрощались.
В Сочи работу риелторов оплачивает ни покупатель, а продавец-застройщик. То есть с каждого клиента после сделки застройщик платит определённый процент риелтору (обычно от 3 до 7%), который привёл ему покупателя.
Где-то комиссия ниже, где-то выше.
Чем объект более привлекательный, более качественный и менее нуждается в рекламе, тем % комиссии по нему меньше.
Чем объект менее привлекателен для покупателя, возможно располагается в плохом месте, плохое качество дома, плохая репутация застройщика, проблемы с документами, коммуникациями и т. п., тем процент комиссионного вознаграждения, выше.
За откровенно косячные, незаконные и неликвидные объекты некоторые застройщики готовы были платить риелторам до 10%, от суммы сделки.
Но риелторы об этом открыто конечно же пытаются не говорить.
Итак, очередной договор-инвестирования был подписан, деньги в размере 3,1 млн. переданы, квартира куплена.
Оставалось ждать.
Предыдущее своё обещание сдать данный дом летом 2018 застройщик благополучно нарушил и новый срок по сдаче дома был обозначен, как лето 2019.
Я осознавал все риски связанные приобретением такого объекта, что дом может быть признан официально незаконным, но иного варианта у меня просто напросто не было, или покупать здесь, сейчас и на таких условиях или покупать безопасный объект, готовый и с документами, но х2 к той сумме, что я заплатил.
Но покупать квартиру в Сочи на тот период времени "в бетоне" за 5-6 млн. я не был готов ни морально ни материально.
Наступило лето 2019 года...
Своих обещаний по сдаче дома застройщик благополучно не выполнил.
По дому шли суды, где предыдущие дольщики отстаивали свои интересы, так как данный дом начинал строить другой застройщик, который не выполнил своих обязательств и его благополучно отправили в места не столь отдалённые.
Так же у данного комплекса были проблемы по инфраструктуре в части организации проездных путей от проезжей части к самому ЖК и было ещё много других проблем, которые все я уже и не припомню.
В итоге дом с трудом был сдан только к осени 2020 года, то есть застройщик затянул со сдачей дома более чем на 2,5 года.
Многие не дождались ввода дома в эксплуатацию и отчаявшись перепродавали свои квартиры другим желающим, так как сделать это было достаточно легко, лишь переписав договор-инвестирования на нового покупателя в офисе застройщика.
Переживал ли я, когда сдача дома постоянно переносилась?
Переживал, но была уверенность, что в конечном итоге дом будет сдан и я получу квартиру в Адлере по цене в 3,1 млн., рыночная стоимость которой будет в разы больше.
В настоящий момент стоимость данной квартиры составляет примерно +/- 10 млн.
Она у меня до сих пор стоит без ремонта. Этим летом буду наконец-то делать ремонт. Ремонт буду делать сам, так как сам занимаюсь ремонтами квартир. Весь процесс ремонта буду освещать и показывать здесь.
К плюсам застройщика у которого я купил квартиру могу отнести цену, хотя качество дома при этом хромает, а так же то, что все свои объекты он хоть и с трудом, но все таки сдаёт.
Больше плюсов нет.
При этом застройщик не стесняется и специально завышает изначальную квадратуру объектов, согласно которой ведётся расчёт с клиентами, то есть имеет с каждой квартиры переплату с покупателей, которую впоследствии просто напросто не возвращает.
Взимает со всех покупателей единовременный дополнительный платеж, так называемый "за газ", в моём случае было 90 тыс., в противном случае отказывается оформлять документы.
Не разделяет счета по электроэнергии по каждой квартире, в результате чего собственники впоследствии сами должны решать данную проблему.
Навязывает свою управляющую компанию, которая закрывает глаза на все косяки строительства и гарантийного обслуживания дома.
Не знаю ни одного ЖК в Сочи, который сдался бы в срок и без проблем, не важно строится ли данный дом по ФЗ или нет.
При покупке себе жилья в Сочи всем советую покупать только готовое, законное жильё с документами или если берете стройку, быть готовым к рискам, что ваш дом могут снести к чертовой бабушке🤣
Вот так обстоят дела с недвижимостью в городе-курорте Сочи🤪.
Если понравилось, ставь 👍!!!
