Продолжение описания переустройства однушки в 2 студии в хрущевке в районе Перово.
В моем повествовании была пауза в несколько дней - был занят переездом из загородного дома в съемную квартиру на Соколе в районе Песчаных улиц, где находится школа младшего сына.
Ранее не раз признавался в большой симпатии к этому району за его ламповость, относительную тишину и несуетность и удобство расположения. Дом, разумеется , сталинка , как и подавляющее большинство домов в округе.
Эта локация - одно из немногих мест комплексной квартальной застройки зданиями сталинской эпохи подобного масштаба в Москве.
После почти 10 лет проживания в квартирах с потолками высотой 3,2 -3, 4 м и в доме где купол в гостиной - 9,5 метров, жить в панельном доме с потолками 2,5-2,7 м вообще не хотелось. Снимать квартиру в Евродомах, конечно же, дороже, да и в сильно пешей доступности от школы их всего несколько, самый-самый - это Триумф Палас. О нем подробнее хочу как-нибудь написать. И об этой квартире тоже.
Райончик заслуживает целой статьи, поживем- напишем. Жду не дождусь лета, в квартире два балкона на зеленые дворы, вот там и буду писать.
Перенесусь обратно в 2016 г., возвращение к ремонту:
излишнюю площадь коридора удалось обыграть установкой общей стиралки (экономия) и доп. площади для хранения.
Основные работы по перепланировке:
организация санузла в "большой" студии, самое ответственное -
схема водоснабжения.
Что подразумевает:
✅ врезку в стяжку водопроводных и канализационной труб
✅ установка душевого поддона, унитазов (такая роскошь как раковина в санузле - чаще непозволительна для мини-студий)
✅ раковина на мини-кухне
✅ установка и подключение 1 насоса-измельчителя
✅ подключение СМА
Далее идут работы по электрике:
✅ замена (в моих случаях) советского наследия - алюминиевой проводки на медную
✅ электроустановка (скрытая, чтоб не колхозить)
✅ замена старых окон на ПВХ окна
✅ замена /установка дверных блоков
✅ штукатурно-малярные работы
✅ плиточные работы в санузлах (в родном оставил старую ванну - поставил вкладыш из акрила), туалете
✅ потолки в обоих санузлах
✅ замена старого напольного покрытия на ламинат (дёшево и эстетично)
✅ немного ГВЛ в мини-студии
✅ постройка 2 мини-кухонь низадорога
✅ установка натяжных потолков
Вроде бы ничего не забыл...
Я не удосужился сохранять фото квартир начиная с 2014 г. в изначальном виде для сравнения внешнего вида после переустройства. Но на тот момент слово "блогер" ещё не было на слуху и планов по занятию эпистолярным жанром у меня ещё не было. Да и опыт во всей этой кухне только формировался.
К счастью, агент участвующий в сделке со стороны Продавца хранил фото и прислал мне на днях. Отдельное спасибо Вадиму.
Последний штрих:
Весной 2020 в большой студии заменил злополучный душевой поддон на мини ванну. Стало намного лучше, как и на остальных 4 студиях на Трофимова. Кому интересно, ссылка здесь или смотрите эпопею по объектам на Трофимова, 16.
Сравните фото Новогиреевской в предыдущей статье: до и после моего вмешательства.
Большая студия
Маааааленькая студия - 9 кв.м. на все
Что скажете?
Приведу финансовые показатели:
- цена покупки 3,9 млн. рублей
- затраты на ремонтные работы 0,2 млн. рублей
- стройматериалы приблизительно 0,4 млн. рублей
- обустройство примерно 0,15 млн. рублей.
Итого:
расходы (вложения) составили 4,7 млн. рублей.
Теперь о приятном, ДОХОД:
ежемесячно с июня 2016 по март 2020 (46 месяцев) в посуточном формате проект приносил 80 т. р. чистого дохода (за вычетом всех накладных расходов)
Соответственно, 3,7 млн. рублей принесла краткосрочная аренда
с апреля 2020 по октябрь 2020 (7 месяцев) в формате долгосрочной аренды доход ежемесячно 40 - 45 т. р. (просадка в худшие месяцы заразы- 2019) - около 0,3 млн. рублей
За 4,5 года владения проект практически окупился (на 85%).
Кроме того, я зафиксировал прибыль на росте цены в 1,5 млн. рублей. Что не поражает воображение, но у меня и не спекулятивная концепция. Я повышаю инвестиционную эффективность.
Сухие цифры:
за период 4,5 года чистая прибыль от проекта 5,5 млн. рублей - это 117 %.
Годовая доходность инвестиций - 26% увы, в рублях.
Считаете, как и я, что это не самый плохой результат?
Хотите похожий результат - звоните 8 926 816-0000.
Упустил из виду, цифра немного смазана - пришлось заплатить НДФЛ, около 160 т. р., ведь необлагаемый период владения в 3 года подняли до 5 лет (нецензурно). Почему меня не смущают потеря?
Оперативность продажи той квартиры была обусловлена все той же алчностью - долгосрочная аренда квартиры той площади (меньше 30 кв. м) и в той локации (Перово) меня не устраивали. С бюджетом 6,2 млн. рублей локация в более перспективных районах была представлена только подвалами или ещё меньшими площадями.
Между прочим, я очень серьёзно рассматривал подвалы и нежилые помещения. Точнее, только на них и ориентировался. О моем следующем инвестпроекте в нежилое помещение выпущу не одну статью, т. к. с момента покупки и начала поступления арендных платежей прошёл целый год.
Этот провал инвестстратегии по времени, точнее, на полгода, полностью на совести Росреестра. Вместе с тем - это самый прибыльный проект из 6 реализованных. Интрига.
Как обычно, получив задаток за Новогиреевскую, я поехал смотреть уже заранее примеченные (это не по-русски, но очень точно) несколько вариантов.
В октябре 2020 г. за короткий срок я продал описываемую квартиру за 6,2 млн. рублей.
Осенью 2020 можно было продать все что угодно - градус ажиотажа зашкаливал. Имея в продаже ещё несколько объектов от клиентов, звонки шли не переставая. Выход на любую сделку был вопросом пары месяцев. Можно было поднять цену ещё на 200 - 250 т. р. и в течение месяца покупатель все равно нашёлся бы.
Каюсь, я даже взял аванс с 2 клиентов (точнее, от их представителей). Дело было так: второй Покупатель был иногородним, у меня это почти стало доброй традицией, были опасения что он не приедет в срок.
Дублирую свои извинения несостоявшемуся Покупателю, отличный мужик - кричал что готов был дать мне больше на 100 т. р., а я..... непередаваемая игра слов. Дал себе слово больше никогда так не делать. Но у меня была уважительная причина - страх.
Кто не забыл, я точно не забуду, осенью 2020 параллельно росту цен на недвигу наблюдался рост заражений той самой болячкой. Чаша сия не минула ни мою Покупательницу, ни меня, правда, на месяц позже. Кажется, про паранойю обуявшую меня с приходом самоизоляций, локдаунов и прочих радостных событий я упоминал ранее. Если нет - я повторю, потому что из-за этого вируса слишком много потерял: денег, нервов, клиентов, 2 бизнес- процесса в посуточной аренде и общепите, апартаментов в которых планировал жить, надежды на светлое будущее, эхх!
Всё, я сбросил пар, продолжу мыслить вслух о квартирном вопросе.
К чему это пишу - лучше всего продавать именно в ситуации когда большинство далеких от темы людей: врачей, бизнесменов, АйТи мафии и прочих успешных в своей сфере специалистов вдруг решили что "хватай мешки, перрон уходит". Потому что даже в этот момент ещё остаются трезвомыслящие Продавцы, которые адекватно оценивают обстановку.
А охотники за недвижимостью типа меня могут найти этих Продавцов необработанных алмазов и объяснить как сделать огранку чтобы они засверкали.
Я вообще не перебарщиваю с художественными сравнениями? Если что - это профессиональная деформация. Или переизбыток начитанности. Или дешёвый понт. Решать вам.
Как Пигмалион изваял Галатею, так и я вылепил форму взаимоотношений с недвижимостью. Если вдруг кому интересно - вот некоторые МЫСЛИ:
❗ если все покупают квартиры - значит нужно брать дом (если Вы давно собирались)
❗ если хватают студии - покупайте коммерческую
❗ если скупают офисы - берите машиноместа.
Это не совсем точно, но передает идею в целом.
Возьмите на заметку пока бесплатно.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber