Интересные дела творятся в последнее время на рынке московской недвижимости. Я тут недавно на канале как раз разбирал, что не так с самыми "успешными" жилищными комплексами Москвы. Которые заняли первые места в рейтингах по количеству оформленных в них ипотек.
В частности, в одном из месяцев конца 2022 года, да и в других рейтингах, на первых местах (или вообще на лидерской позиции) был среди прочих ЖК "Новое Внуково" от Группы "Самолёт".
Для всех кто хочет краткое содержание указанной под ссылкой выше статьи, основная проблема с комплексами-победителями по объёмам ипотечных сделок в том, что их ... - вообще не существует! Сроки сдачи у них конец 2024 года - начало и середина 2025 года. А на их месте в подавляющем случае нет даже котлована. Просто - голое поле! По состоянию на декабрь 2022 года.
Уже не айс, как говорится. Но я ещё решил проверить - а собственно откуда вырос весь этот "банкет" с активизацией продаж в подобных ЖК? Почему ипотечники так в конце года "побежали" именно туда? И для примера как раз решил взять ЖК Новое Внуково. Ну и вообще новые заявленные в работу ЖК от Группы Самолёт.
Если подобные "разборы полётов" вам зайдут, а я это увижу по количеству лайков и комментариев, то можно будет в дальнейшем продолжить рассмотрение ситуации и у других крупных девелоперов.
Итак, не буду долго держать интригу, но причина роста продаж никакая иная, кроме как, естественно - падение цен!
*Дисклеймер: в статье исключительно аналитика, никакой рекламы.
Самолёт снижается
"Самолёт" на некоторые свои проекты дал в последнее время существенные скидки. В среднем за последние два месяца с продолжением и в январе этого года цены продаж на новые ЖК у этого девелопера в среднем упали на чуть более 18 %. Кажется - немного, верно? На фоне некоторых официально и публично объявленных скидок в 30 %, а то и местами аж в 35 % выглядит уже как-то "кисло", не так ли?
С начала ноября 2022 года по начало января 2023 года средний ценник упал с 245000 рублей до 200000 рублей по данным nbfacts.ru. Это реальные сделки, а не "хотелки", ещё раз акцентирую внимание.
Ну, про скидки в 30 % и даже в 35 % я отдельно уже разбирал сложившуюся ситуацию на канале. Не всегда они были реальными. Частенько застройщики пытались их давать от снова, уже в который раз предварительно завышенных цен. Но тем не менее, реальные скидки в 20 - 25 % всё-таки есть сегодня и в новостройках, не только на вторичном рынке. Кое-где порой. Не факт, что в лучших проектах, конечно. Но - уж как есть.
А тут - не просто скидки, а реальное общее падение средних цен менее чем на 20 %... Но вот она магия "среднего". Что-то у Самолёта и подорожало.. Немного, правда, максимум до 5-6-7 %. А значит, что-то упало в цене и более чем на 20 %. Именно в реальных сделках, реальных продажах.
А вот это уже интереснее. И лидер в падении цен, как ни удивительно, совсем не ЖК Новое Внуково. Но давайте теперь по порядку.
Самолёт взлетает
"Уронив" цены, пойдя в них на снижение, Самолёт добился резкого роста объёмов продаж. Похоже, это первый девелопер, который быстрее прочих и резче прочих сделал некие "кульбиты", которые обеспечили ему на падающем рынке рост финансовых показателей.
Общая реализация Группы Самолёт за последний месяц с начала декабря месяц 2022 года выросла с 16000 кв. метров до 44000 кв. метров - почти в 3 раза! При общем значимом снижении цен выручка конечно же выросла меньше - в почти 2,5 раза - с 3,6 млрд. рублей до 8,9 млрд. рублей.
Вся реализация данных объёмов прошла в 45 объектах новых ЖК. Но - более половины объёма продано всего в 11 корпусах всего в ... 3-х новых ЖК компании!
Вот в этих: собственно то самое ЖК "Новое Внуково", ЖК "Верейская 41" и ЖК "Алхимово".
Самая странная, ну или, можно сказать, неоднозначная ситуация с ЖК "Верейская 41". Ну и плюс немного как раз с ЖК "Новое Внуково". Ниже расскажу почему я так считаю. Дойдём и до этого.
ЖК Алхимово
А пока давайте посмотрим на тот же ЖК "Алхимово". Место то ещё, локация не ах. Рядом промздания, в целом вокруг - другие корпуса этого ЖК и других проектов и голое поле. Так скажем - не фонтан пока райончик. Ну, Москва ж не сразу строилась? Вот так, возможно, подумали и покупатели, кто прикупил себе вообще голое поле, где максимум вырыта яма под фундамент. Тот самый котлован. Или вообще ничего нет. Смотря какой корпус. Снежок лежит, наверное, красиво...
Цены с конца ноября по начало января упали с 228000 до 179000 рублей за кв. метр. Снижение - 21 %. Не маленькое, но ничего ж необычного? Нет, необычное есть. Цены до того были по месяцам в тыс. рублей за кв. метр:
✅Октябрь 2022 года - 240 (продано 2000 кв. метров) - это вход-"базис".
☝Ноябрь - повышение! - у нас же всё хорошо, цены растут, инфляция в стране, вон рубль снова стал падать!, бла-бла-бла - 267 (но продано всего 740 кв. метров).
👇Декабрь - ага, продажи упали, надо бы всё-таки чуть сбросить? - хорошо, - сделаем 228. И продажи выросли, но совсем мизер - до уровня 950 кв. метров. Так, планы не выполняем. И с таким ценником нам продаж не видать... Что делать?
👇👇👇Последний месяц с начала декабря 2022 года по начало января 2023 года - те самые цены сделок в 157 тысяч рублей за кв. метр и - как итог - свыше 12100 кв. метров продаж по ЖК! В более чем 12 раз больше!
Снижение с 267000 на начала ноября до 157000 за кв. метр в начале декабря суммарно на минус 41 %, от предыдущих предпоследних 228000 рублей за метр - 31 % - и вот результат на начало января 2023 года. А как вы должны знать из моей статьи про расчёт от высокой или низкой базы, эти 31-41 % скидки "перекрывают" гораздо большие проценты предшествующего повышения цен - почти 46 % и 71 % соответственно!
Прямо скажем, какая-то фантастика. Но цифры говорят сами за себя.
Возможно, конечно, в какой-то части (и значительной, может быть) это и "внутренние "игры" самого застройщика? Не знаю пока наверняка и точно. Поживём-увидим. Новостями буду делиться...
ЖК Новое Внуково
Всего 14 корпусов, основные продажи только в нескольких из них. Вы поняли подход, теперь коротко по отсечкам до первой декады каждого месяца за предыдущий цены в тысячах рублей за метр и объёмы продаж в метрах:
☝На начало октября - цены подняли немного - цена максимум - 235 - продажи 2900 (а до того было под чуть за 5000 кв. метров за месяц).
👇На начало ноября - цены чуть уронили - 223 - но продажи почти не увеличились - 3000.
👇На начало декабря - снова снижение, но уже мизерное - 222 тысячи за метр, но продажи валообразно выросли за 8100 кв. метров, т.е. в 2,7 раза.
Вот вам и особенность - смотрите какая разница с ЖК "Алхимово". Там пришлось серьёзно падать, чтобы увеличить продажи. А тут падения по факту почти нет. Но это среднее по ЖК. Кое-где, в разных корпусах, как я уже писал, скидку всё-таки предоставляли.
Возможно, в этом проекте появились или один, или несколько корпоративных заказчиков, кроме собственно розничных покупателей. Надо будет понаблюдать далее, что будет с этим ЖК в будущем. По этим ценам будет ли он и дальше хорошо "уходить"...
Напомню, что в рейтинге Домклик, например, по выданным ипотекам в ноябре 2022 года, к примеру, как раз лидером по объёму выданных ипотек был ЖК "Новое Внуково". И ЖК "Алхимово" в той десятке ТОПов был, но - на 6-м месте. Теперь же Алхимово опережает Новое Внуково по объёмам продаж в 1,5 раза.
ЖК Верейская 41
Локация тут как минимум хоть немного получше, проект немного другого класса, и ценник изначально был значительно выше. В топах продаж, ни всего, ни в ипотеку я ранее этот ЖК не видел. Но, может быть, когда-то просто его "пропустил". "Строится" 2 корпуса. Ну как строится - пока везде уровень котлована с только-только начатыми фундаментами.
При этом рост/падение количества проданного суммарно по 2-м корпусам ЖК в тысячах рублей за кв. метр и продажи в кв. метрах такие:
✅Сначала "на входе" в рассматриваемый период - на начало октября 2022 года цены на уровне 350. Продажи - 700 кв. метров.
☝В октябре-ноябре на начало месяца цены также поднимаем (ах эта вера в вечную "растущесть" цен! Привет, ЖК Алхимово!) - 387 - итог - падение продаж до 170 кв. метров.
👇👇Тогда падаем до 330 - но продажи за месяц в тех же отсечках на конец первой декады декабря - всего 170, "рост" смешной.
👇👇👇И вот с начала декабря делаем цены - внимание! - 177000 рублей. Падение на более чем 46 %. И продажи сразу выросли до 8100 кв. метров - в почти 48 раз.
Тут даже не хочу приводить цифры от низкой базы... Смысла нет, и так всё ясно. Реально распродажа как в настоящую "чёрную пятницу".
❗❗❗
Как вам такое? Это не снижение. Это не падение. Это даже не обвал цен. Это - их обрушение!
Конечно, мысль об "играх" девелопера не отпускает при таких ценах... Или что-то новое по этим ЖК и их будущему окружению застройщик теперь знает. Или вот прямо горит, и важны срочно деньги и продажи? Много всяких догадок может приходить в голову при таких резких "пируэтах" от застройщика.
Но и среди прочих и вот такие "думки" имеют право на жизнь: просто реальное и вынужденно падение в ценах, когда продажи встают буквально "колом", а хочется (или просто очень надо) сделать их в разы, если не в десятки раз больше.
А раз таким образом с помощью реального падения цен продал свои проекты девелопер "Самолёт", то кто-то из застройщиков в тоже время не продал своё... И если и сам не упадёт, скорее всего и не продаст. Ведь больше половины всех продаж последнего месяца у Группы "Самолёт" обеспечили вот эти "припавшие" и "полетевшие" вниз три их ЖК, по объёму их общего предложения составляющие всего-то менее четверти.
Делайте выводы, как говорится.
Сегодня с покупателями туго. Их общее количество даже в декабре 2022 года упало от уровня 2021 года, хотя декабрь был лучше октября и ноября прошлого года. Нет никакого роста спроса и роста числа покупателей. Тем более начало 2023 года - январь-февраль - это всегда несезон...
То есть, если кто-то "нашёл", то кто-то из застройщиков точно "потерял". И кто-то говорил, что снижение вообще невозможно?
Интересное "кино" на рынке новостроек может скоро начаться.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться и посмотреть все рубрики канала можно здесь. Заходите в любое время на чашечку кофе ☕). Свежие публикации ежедневно!
Вам могут быть интересны другие статьи, вышедшие на канале:
