До Верховного Суда РФ дошел спор двух собственниц одной небольшой квартиры.
Началась история с того, что в "однушке" проживала пенсионерка. Пожилая женщина была нездорова - ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. Но пенсионерка владела лишь половиной квартиры. Вторая половина принадлежала ее сводному брату. Как только представилась удобная возможность, он решил избавиться от своей доли в этой квартире, в которой он никогда и не жил, и продал свою долю посторонним людям.
Но никто из новых сособственников жить в одной комнате с пенсионеркой так и не смог. Начались долгие судебные споры. И они заняли несколько лет. В итоге половину этой небольшой подмосковной квартиры купила некая гражданка. Понятно, что и эта женщина не смогла проживать в купленной половине.
Через год эта гражданка подала иск, в котором попросила суд определить порядок пользования квартирой и оплаты "коммуналки" пропорционально долям. Истица в суде рассказала, что у квартиры два собственника, но живет там только одна пенсионерка.
Первая инстанция ее требования отклонила, ведь новая собственница не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой.
Однако апелляция заняла другую позицию - обязала пенсионерку ежемесячно выплачивать сособственнице 11 500 рублей за пользование чужой долей и "коммуналку" по счетчикам. Такую сумму "арендной платы" судьи рассчитали исходя из заключения ООО "Центр экспертизы и оценки "Альянс". Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости - однокомнатным квартирам, которые в этом регионе сдавали по средней цене 23 000 рублей.
Понятно, что теперь с таким решением не согласилась пенсионерка. И уже она обратилась в Верховный суд РФ. Как заявил в Верховном суде представитель постоянно живущей в квартире женщины, счет пенсионерке выставлен слишком высокий - ее пенсия в месяц всего 12 700 рублей.
Судьи Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла нескольких важных обстоятельств дела.
Судьи подчеркнули, что, покупая долю в квартире, гражданка должна была предвидеть, что не сможет поселиться в "однушке". Из материалов дела видно, что она и при покупке доли в этой квартире прекрасно знала, что вторая собственница постоянно там проживает. А главное - она была в курсе, что живущая в квартире пенсионерка не просто не здорова, а страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить.
Главный критерий - это не размер доли, а невозможность выделить отдельную комнату, соразмерную доле.
"Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве", - подчеркнул Верховный Суд.
Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных "однушек", но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Вот с такими выводами высокая судебная инстанция страны отправила дело на пересмотр в апелляцию.
Эксперты подчеркивают, что в этом гражданском деле Верховный Суд подтвердил - в аналогичных случаях надо неживущему сособственнику перечислять "арендную плату", и определил для этого условия.
Главное, что для этого должен наличествовать спор между проживающим собственником и непроживающим. Не проживающий в квартире собственник может потребовать в своем иске в суд несколько вероятных вариантов - либо вселить его в жилое помещение и не чинить ему препятствия им пользоваться, либо обязать платить проживающего собственника.
При этом проживающий постоянно в квартире собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций своему соседу, если через суд признает долю непроживающего собственника незначительной и обяжут живущего принудительно выкупить ее. Главный критерий в аналогичных ситуациях - это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. В одном из дел Верховный Суд признавал незначительной даже долю в 1/3.
см.: Определение ВС РФ от 21.05.2019 № 4-КГ19-5.