Рваная и непоследовательная динамика рынка 2022 года приучила его участников принимать внешние обстоятельства, жить короткими циклами и использовать непродолжительные периоды активизации спроса максимально эффективно.
Стремительный рост предложения
К концу 2022 года рынок новостроек города подошел с рекордным объемом текущего строительства и максимально большим выбором квартир, по крайней мере в количественной плоскости. Это первый удивительный факт, так как в предыдущие периоды заметного падения продаж всегда происходило быстрое сокращение инвестиций в новые проекты.
В 2022 год участники рынка заходили с большим числом проектов, которые не успели вывести в период повышенного спроса 2020-21 гг. Мало кто захотел остановить их в последний момент, а многие просто не смогли. Инерция всегда была важной особенностью рынка недвижимости. И нет ничего удивительного в том, что при увеличении «массы рынка» она загнала объем предложения так высоко.
Если оценивать текущую экспозицию, то что открыто выставлено на сайтах застройщиков, то число таких квартир выросло до 20 тысяч штук. Но это лишь часть айсберга, сопоставимый объем скрыт из публичной продажи. Продавцы новостроек давно используют практику дозированного выставления квартир. Реальный объем нереализованных новостроек (проектные данные за минусом уже проданных квартир) к концу 2022 года вырос до 41,7 тысяч квартир. Это на четверть больше чем год назад и исторический максимум для Екатеринбурга.
Девелоперы всегда стремятся к тому, чтобы к моменту ввода в эксплуатацию все квартиры были проданы. Поэтому определенным индикатором затоваривания рынка может быть число таких квартир на рынке и их доля. До последнего времени их было около 5-7% от общего числа. Показатель начал расти лишь в конце 2022 года. По итогам декабря из 41,7 тысяч квартир сданными в эксплуатацию были уже 3,7 тысяч или 9%. Ожидаем, что число таких квартир может вырасти в ближайшие месяцы, а темпы этого процесса будут свидетельствовать об масштабе рыночных диспропорций.
В чем можно быть уверенным на текущий год – это в выборе, он останется большим. С позиций покупателя, большой ассортимент — это хорошо, еще лучше если есть не только количественный, но и качественный выбор. Важно, что в последние годы рынок новостроек Екатеринбурга остается разнообразным. Более сбалансированным стало и территориальное распределение проектов, несмотря на сохраняющийся перевес в предложении южной и юго-западной части города.
Продажи упали до уровня 2017-2019 гг.
Динамика числа сделок в течение одного года никогда не была такой контрастной, как в 2022. Участники рынка за несколько месяцев успели пройти через несколько циклов взлета и падения продаж. Второй удивительный факт прошедшего года – быстрое восстановление спроса, после резкого падения сделок в апреле-мае. В предыдущие кризисные периоды существенное падение продаж всегда означало очень медленную восстановительную динамику рынка в следующие периоды. Риски покупки новостроек возрастали, доверие к строящимся проектам падало, девелоперы сокращали число новых проектов на рынке.
Перевод отрасли на проектное финансирование и активные решения по поддержке спроса позволили очень быстро восстановить пошатнувшееся доверие к сектору новостроек. Да, итоговые показатели числа сделок в 2022 оказались заметно хуже 2021 года. Но итоговый показатель сопоставим с результатами допандемийного (для рынка жилья – «дольготного») периода 2017-2019 гг. И в текущем контексте, это неплохой результат. Но нюанс заключается в том, что в 2017-19 гг. объем предложения находился на уровне 17-23 тысяч квартир. Сейчас - в 2 раза больше.
Покупатели дождались реальных скидок
2022 год удивил, в том числе, ценовой политикой отдельных участников. Еще недавно, в 2020-2021 гг., многие девелоперы объясняли стремительный рост цен на свои проекты динамическим ценообразованием, приводя в пример принцип установления цен на такси или авиабилеты. В этой модели повышенный спрос при ограниченном предложении ведет к неизбежному росту цен. Результат какого подхода - заметные ценовые перекосы, как в качественной, так и ценовой плоскости. В 2022 году при росте предложения и падении продаж динамическое ценообразование у большинства продавцов новостроек сломалось. Но не у всех. Ряд компаний в конце 2022 года предложили покупателям реальные скидки до 10-20%. Именно скидки на фоне страха отмены льготного кредитования позволили многим закрыть 2022 год на приемлемом уровне.
«Успеть взять дешевую ипотеку» - важный фактор принятия решения в 4 квартале прошлого года. Почему было важно отработать этот период максимально продуктивно? Скидки и рыночные дисконты на квартиры часто не расширяют круг потенциальных покупателей на среднесрочном горизонте. Но в конкретный момент времени они позволяют вывести на рынок тех, кто находится в поиске, кому не хватает стимулов для принятия окончательного решения. Они эффективны для перераспределения покупателей в пользу конкретного проекта. Поэтому дисконты и работа с неопределившимися покупателями в конце прошлого года оказались эффективным инструментом продаж. В начале 2023 года льготная ипотека продолжает работать, скидки остались, но вот их эффективность уже не та. Период, когда можно было быстро пополнить эскроу-счета деньгами, завершился. Начался 2023 год и рынок вернулся к рутинной работе на фоне возрастающей конкуренции. Пока в этот процесс не включилась «вторичка», но все может измениться очень быстро.
Материал подготовлен для журнала "Стройкомплекс Среднего Урала"
Михаил Хорьков,
директор ООО «ХОД Консалтинг»,
руководитель аналитической службы УПН,
партнер bnMAP.pro в Екатеринбурге и Свердловской области
Дополнительный материал по рынку жилья Екатеринбурга - беседа на радио "Город ФМ":