Что касается, вторички и почему ее так сложно найти…
На самом деле найти ее можно, просто на эту процедуру нужно заложить 2-3 месяца.
Сложность в том, что хорошие юниты сейчас не продают. Инвесторы не видят смысла выходить из проектов, цена на которые растет.
К тому же, сейчас вырос рынок аренды, люди зарабатывают на сдаче жилья. Многие доходы от сдачи жилья реинвестируют в новые проекты, Вы и без меня знаете какие рассрочки сейчас предлагают застройщики. Есть проекты куда можно зайти с 10-20% взносом.
В Дубае сейчас новый тренд “ быстрый переезд”. Если раньше люди годами планировали релокацию, сейчас решение принимается за день два. Люди продают квартиры у себя на родине и переезжают в Дубай. Сначала снимают, затем устраиваются на работу , оформляют резиденство, затем покупают и привозят родственников.
Новая визовая программа для фрилансеров , помогает получить резиденство практически любому специалисту из любой отрасли.
Это привело к тому, что в Дубае сегодня много резидентов 30-летнего возраста, которые хотели бы купить свою первую недвижимость в Дубае, а не у себя на родине.
Им не выгодно снимать, проще оформить ипотеку.
Раньше люди приезжали в Дубай подзаработать и уехать домой, сейчас люди приезжают жить, рожать детей, пускать корни.
Все планомерно идет к этому. И пока город не справляется с желающими снять или купить готовое жилье.
Пандемия также наложила отпечаток. И темпы роста ввода нового жилья были замедлены. А после пандемии поток людей восстановился достаточно быстро, а сейчас и вовсе увеличился в разы. А вот с постройкой нового фонда не все так быстро. Процесс идет , но не так быстро.
На местных порталах по покупке вторичного жилья, множество объявлений. И у некоторых продавцов действительно хорошие предложения. В таких случаях я говорю: “если нашли что-то хорошее берите сразу не думайте”. Но как показывает практика большинство этих объявлений, размещены только, чтобы собрать Ваши контактные данные и устроить Вам показ проблемных активов.
Вообще вопрос стоимости вторичного жилья , это философский вопрос.
Иногда, мне люди пишут , что нашли на вторичке дешевле.
Смотришь выгрузку из реестра, и вправду в JLT 1 бедрум около 70 кв м 25 января 2023 года продали что-то около за 200 000 $
В тоже время компания Danube https://youtu.be/DyfLf4pgox4 предлагает примерно такие же по площади апартаменты почти в два раза дороже , только их нужно будет ждать до 26 года.
У любого здравомыслящего человека возникнет вопрос , а зачем мне ждать, если можно уже сейчас купить ?
Все правильно, только при детальном рассмотрение понимаешь, что этот юнит проблемный. Он на 2 этаже, вид скорее всего на козырек. При растущем рынке его продали в убыток. Потеряли 29 процентов. Хотя сдавали этот юнит по относительно по нормальной цене за 60 000 aed в год, без мебели ( но эта цена не рыночная - найти за такие деньги апарты Вы не сможете, скорее всего за эти деньги квартиры сняли пару лет назад) . Дом построен в 2006 году, то есть дому 17 лет.
Так как квартиру все время сдавали, значит она требует капитального ремонта. Инфраструктура билдинга не подходит под современные стандарты и запросы аудитории.
Смотрим дальше
И находим здание, которое можно сопоставить с Danube https://www.youtube.com/watch?v=TC1XijHYVsM по классу и набору опций. Дата постройки здесь будет апрель 2020 года. Продали эту квартиру в 9 декабря 2022 года. И заработали 27 процентов. Цена уже в разы отличается, даже от средней по району. Но мы видим. что квартира на 26 этаже и c улучшенной планировкой, а значит мы имеем дело с эксклюзивом.
Отсюда вывод, что если мы возьмем эксклюзив у застройщика, который только начинает стройку, то сможем заработать около 30%, а если мы возьмем проблемный актив в доме которому больше 15 лет, то можем потерять.
Такие сравнения можно проводить бесконечно, все очень индивидуально. В одном и том же районе, Вы можете найти как эксклюзивные апартаменты с приростом 93%
Так и проблемное жилье , при продаже которого хозяин понес убытки. Хотя и там надо поднимать более давние сведения об изначальной покупке, потому что с учетом сдачи в аренду за 60 000 дирхам, там может быть и не так все плохо.
Наша компания занимается, в основном, продажей недвижимости на первичном рынке. Но иногда своим клиентам , мы можем помочь найти что-то на вторичке.
Отметим, у застройщика есть дополнительные преимущества: рассрочка, удобные способы оплаты, простота оформления, возможность провести сделку онлайн, возможность перепродать недвижимость при оплате 30% от стоимости и так далее. Здесь могут быть варианты с быстрым сроком сдачи, и даже полностью готовые.
Иногда когда к нам приходят с запросам на вторичку, мы находим объект на вторичке со статусом реди ту мув.
К нам обращается немало желающих приобрести жилье на вторичном рынке, якобы, там дешевле. На первый взгляд может показаться, что это более выгодно, но при детальном рассмотрении можно столкнуться с немалыми сложностями.
Нужно учитывать, что вторичку не так просто купить. Это связано с тем, что на рынке вторичной недвижимости мало хороших предложений. Скорее всего в ней придется делать хороший ремонт, так как после длительного эксплуатирования квартира будет в ненадлежащем состоянии.
Также покупатель должен быть подготовлен технически. Для покупки жилья на вторичном рынке покупатель должен быть резидентом, иметь банковский счет, деньги к моменту поиска должны быть здесь в Дубае.
В такой ситуации работа с клиентом будет построена в рамках эксклюзивного договора с комиссией в 2%. То есть, Ваш персональный агент будет Вам искать варианты в течение трех месяцев, а покупатель в указанные сроки не будет иметь права взаимодействовать с другими брокерами.
Также покупатель должен внести нам депозит. Если же мы найдем подходящий вариант, а Вы передумаете, то наша работа должна быть оплачена. Так что клиент должен быть готов, как технически, так и психологически. Только в этом случае, мы будем сотрудничать.
Кроме того, покупка вторичного жилья сопряжена с немалым количеством сложностей. В частности, 80% недвижимости на данный момент сдано в аренду, что влечет проблемы с просмотром жилья. Но даже став владельцем заветной квартиры, собственник не сможет распоряжаться ею по своему усмотрению. Если он решит выселить арендатора, это будет сделать крайне сложно и возможно только в двух случаях. Первый – если новый владелец сам захочет проживать в приобретенной недвижимости. Тогда предупреждение арендатор должен получить за год. Второй – если арендатор не платит аренду. Но и в этой ситуации предупреждение или нотис он также должен получить заранее за 12 месяцев. Так что свое заселение придется отложить.
Поднять существено арендную плату у нового владельца тоже не выйдет. Дело в том, что ранее многие сняли квартиры по низким ценам, которые сейчас, в силу разных причин, значительно возросли. И пример за 60 000 тому подтверждение И если клиент купит такую квартиру, он не сможет поднять цену до рыночной. Максиму на 5-10 процентов. Более того, если новый владелец решить самостоятельно повысить стоимость аренды, арендатор может напрямую обратиться в Департамент земельных отношений, где ему автоматически продлят договор, сохранив прежнюю плату, ведь закон здесь всегда стоит на стороне арендатора.
И еще один важный нюанс – если новый владелец предупредил арендатора за год, назвав причиной собственное проживание в недвижимости, а сам после освобождения сдал новому арендатору по более высокой цене, Фемида снова будет на стороне прежнего арендатора. Новый владелец должен будет выплатить ему штраф в размере годовой аренды.
Среди недостатков вторичного жилья можно выделить и такие: Вы покупаете жилье по рыночной стоимости, без скидок и льгот; меньшая гибкость оплаты: требуется внести всю сумму сразу. А с этим могут быть проблемы: при переводе сюда всей суммы в процессе оформления могут потребовать справку с разъяснениями происхождения денег. Документ может понадобиться и при необходимости положить деньги в банк. И здесь выигрывает новое жилье, ведь это маленький платеж, и даже если выплачивается вся сумма сразу, застройщик не интересуется ее происхождением.
Кроме того, покупателям вторичного жилья следует иметь ввиду, что потребуется не только вся сумма стоимости, но и дополнительные 6%. Это 4% ДЛД (налог на квартиру) и 2% наша комиссия. Между тем, при покупке нового жилья застройщик иногда дает скидку либо 2% на ДЛД, либо вообще убирают этот пункт, что является хорошим преимуществом.
Специалисты уверены, что инвестировать в готовую недвижимость, сдавать ее в аренду сейчас менее выгодно, чем вкладывать средства в новостройки. Дело в том, что при приобретении недвижимости на первичном рынке, покупатель может воспользоваться рассрочкой, когда тратятся не все деньги, остальная часть в это время может приносить доход в других сферах бизнеса или у Вас будет время накопить остальную часть суммы. Еще один плюс покупки на первичном рынке – новые дома ценятся выше, чем старые. Это факт, и в начале статьи, я Вам показал пример.
Можно купить уже готовую квартиру прямо сейчас и сдавать ее в аренду три года, пока другой дом будет достраиваться. Но если потом сравнить стоимость, то цена квартиры в новом доме будет выше, чем в старом.
Лучше заходить на рынок с первичкой, чтобы сделать себе документы, основываясь на этом жилье, то есть резидентскую визу, открыть счет в банке.
Мы можем помочь со вторичкой, но на определенных условиях, и это будет не так быстро. И как правило такую опцию от нас получают клиенты, которые хотят собрать портфель из разных юнитов, где как правило первый юнит , это объект на первичке.
Если Вы интересуетесь покупкой недвижимости в Дубае, то напишите мне любым удобным способом и опишите задачу. Я подготовлю для Вас подборку подходящих вариантов, и расскажу про застройщиков, районы, варианты оплаты, и другие критерии, которые помогут Вам сделать правильный выбор.
Это Вас ни к чему не обязывает , если увидите для себя что-то полезное продолжим, если нет, то ничего страшного, просто будем на связи.
Напишите мне и расскажите о Вашем запросе, и я тут же приступлю к его обсуждению.
+79017784688 whats app / telegramm
+971507506926 mobile
https://www.youtube.com/@dubai-real-estate/videos
С Вами был Андрей Смирнов, желаю Вам найти апартаменты или виллу своей мечты, в самом лучшем районе, С самой лучшей планировкой, с самым лучшим видом, да так, что если Вы захотите сдать или перепродать, у Вас случилась самая выгодная сделка. Все, что нужно будет от меня я сделаю в лучшем виде, а пока пошел создавать для Вас новые материалы и ролики, пока пока !